Является ли основанием для изменения арендной платы утверждение новой НДО земли

Орган местного самоуправления обратился в суд с иском к частному предприятию (ЧП) с требованием о внесении изменений в заключенный в 2004 году договор аренды земли путем признания заключенного дополнительного соглашения к основному договору аренды земли в предложенной истцом редакции, обосновывая это тем, что изменение нормативной денежной оценки (далее – НДО) земельного участка является основанием для изменения размера арендной платы за пользование землей государственной или коммунальной собственности.

Суть спора

В 2004 году между городским советом (далее – арендодатель) и ЧП (далее – арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. В соответствии с согласованными между сторонами условиями арендная плата вносится арендатором ежемесячно в определенном денежном размере. Кроме того, стороны договорились, что арендная плата за землю увеличивается в случае изменения размера земельного налога в соответствии с законодательством Украины путем заключения между ними дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью данного договора, что возможно с взаимного согласия сторон.

Летом 2013 года городским советом было принято решение об утверждении Технической документации по нормативной денежной оценке земель города по состоянию на 01.01.13 г., согласно которой была изменена базовая стоимость 1 м² земли города (в сумме, которая, конечно, больше стоимости по состоянию на 2004 год), подлежавшая в дальнейшем индексации в порядке, установленном законодательством. Кроме того, орган местного самоуправления в решении определил, что НДО земель города по состоянию на 01.01.13 г. применяется с 01.01.14 г., а плата за землю на основании Технической документацию по НДО земель города по состоянию на 01.01.13 г. вводится также с 01.01.14 г. путем оформления дополнительных соглашений к договорам аренды.

В декабре 2013 года Департамент земельных отношений исполнительного комитета городского совета направил по адресу ЧП заказным письмом дополнительное соглашение к договору аренды от 2004 года, однако арендатор отказался ее подписывать, поскольку не соглашался с изменением НДО земли в сторону увеличения, понимая, что это обстоятельство приводит к повышению размера арендной платы.

Городской совет обратился в суд, где просил признать заключенным дополнительное соглашение к договору аренды от 2004 года в редакции истца.

Возражая относительно исковых требований, ЧП отметило, что нормы действующего законодательства не содержат прямого предписания об обязательности изменения условий договора аренды земли в части размера арендной платы в случае принятия решения об утверждении новой НДО переданных в аренду земель, а условиями заключенного между сторонами договора аренды не предусмотрены основания для изменения размера арендной платы в связи с изменением НДО земельного участка.

Аргументы суда

Решениями судов первой, апелляционной и кассационной инстанций иск ЧП был удовлетворен, поскольку суды согласились с позицией истца.

Однако ВСУ, пересматривая дело по кассационной жалобе городского совета в связи с неодинаковым применением судом кассационной инстанции норм материального права по одному и тому же предмету спора в других делах, ранее принятые судебные решения по этому делу отменил, а дело направил для рассмотрения по сути в суд первой инстанции. Кроме того, в своем судебном решении ВСУ указал (постановление от 02.03.16 г.), что согласно содержанию ст. 30 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее – Закон № 161) изменение условий договора аренды земли осуществляется со взаимного согласия сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 651 Гражданского кодекса (далее – ГК) изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т. п.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами госвласти или органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, установленных договором или законом.

Как определено ч. 1 ст. 15 Закона № 161 (в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений), одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Арендная плата за землю в соответствии со ст. 21 Закона № 161 – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются с согласия сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом, далее – НК).

Как определено условиями договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами в деле, арендная плата за землю увеличивается в случае изменения размера земельного налога в соответствии с законодательством Украины. При этом стороны заключают дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью данного договора (в договоре – п. 2.2).

Согласно положениям ст. 288 НК (в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений) основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка. Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором. Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть меньше: для земель сельхозназначения – размера земельного налога, установленного разд. ХІІІ НК; для других категорий земель – трехкратного размера земельного налога, который устанавливается данным разделом, и не может превышать, в частности, для других земельных участков, предоставленных в аренду, 12 % НДО.

Также следует заметить, что базой налогообложения в соответствии со ст. 271 НК является НДО земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным разд. ХІІІ НК.

Согласно п. 289.1 НК и ч. 1 ст. 13 Закона от 11.12.03 г. № 1378-IV (далее – Закон № 1378) для определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется НДО земельных участков, которая представляет собой капитализированный рентный доход (доход, который можно получить с земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка), определенный по установленным и утвержденным нормативам (ст. 1 Закона № 1378).

В соответствии с положениями ст. 18 Закона № 1378 НДО земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов, независимо от их целевого назначения проводится не реже, чем один раз в 5–7 лет. Техническая документация по НДО земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом (ч. 1 ст. 23 Закона № 1378).

Следовательно, НДО земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а изменение НДО земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы, который в любом случае не может быть меньше, чем установлено положениями ст. 288 НК.

В то же время согласно п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закона от 21.05.97 г. № 280/97-ВР (далее – Закон № 280) к исключительной компетенции городского совета относится решение на пленарных заседаниях вопросов регулирования земельных отношений, утверждения ставок земельного налога в соответствии с НК.

В соответствии со ст. 144 Конституции Украины и ст. 73 Закона № 280 органы местного самоуправления в рамках полномочий, определенных законом, принимают решения, которые являются обязательными к исполнению на соответствующей территории.

ВСУ кроме вышеуказанного обратил внимание и на то, что решение городского совета, которым была изменена НДО земель города и утверждены новые ставки арендной платы, действует и в установленном законом порядке незаконным не признавалось, поэтому оно является обязательным для выполнения всеми расположенными на соответствующей территории органами исполнительной власти, объединениями граждан, предприятиями, учреждениями и организациями, должностными лицами, а также гражданами, которые постоянно или временно проживают на соответствующей территории.

Рассматривая это судебное дело, ВСУ сослался и на судебные решения, ранее принятые ВХСУ во время рассмотрения аналогичных дел, в которых суд кассационной инстанции пришел к противоположному выводу, чем по данному делу. А потому, поскольку в этом деле суды допустили неодинаковое и неправильное применение норм материального права, принятые судебные решения ВХСУ были отменены, а дело передано для рассмотрения в суд первой инстанции, конечно, с учетом позиции ВСУ.

НДО земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а потому изменение НДО земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы.