Возобновление договора аренды невытребованных паев: возможно ли?

Из этой статьи вы узнаете: Законом от 05.06.03 г. № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» (далее – Закон № 899) предусмотрено право местных советов передавать в аренду нераспределенные земельные участки и невытребованные земельные доли (паи). О процедуре такой передачи, условиях и форме договора аренды, порядке госрегистрации права аренды см. в «Невытребованные паи: как арендовать».

Сегодня поговорим о том, существует ли возможность возобновления (пролонгации) действия такого договора. Забегая наперед, заметим, что пролонгация договоров аренды невытребованной земли возможна. В то же время эта процедура зависит от времени заключения договора аренды и желаемого результата – оставить условия договора неизменными или пользоваться землей на других условиях. Ну и конечно, арендаторам нужно учитывать актуальную судебную практику по данному вопросу.

Можно или нельзя – вот главный вопрос

Согласно ч. 3 ст. 13 Закона № 899 нераспределенные земельные участки, невытребованные доли (паи) могут передаваться в аренду только после их формирования в земельные участки. Поэтому к аренде таких земель должны применяться общие положения относительно возобновления/заключения на новый срок договоров аренды земельных участков. Поэтому, по общему правилу, договоры аренды нераспределенной/невытребованной земли можно возобновить или заключить на новый срок (об отличиях в этих процедурах расскажем ниже).

В то же время следует помнить, что пролонгация возможна только в случае неизменности границ арендованного земельного участка. Так, в постановлении от 12.08.20 г. по делу № 925/1166/18 (ЕГРСР, рег. № 90936165) Верховный Суд заметил, что договор аренды мог возобновляться на новый срок только до момента получения собственниками невытребованных земельных долей (паев) государственных актов на право собственности на земельные участки и при условии неизменности границ арендованного земельного участка. А поскольку четыре пая из переданного в аренду массива невытребованной земли были признаны выморочным наследством и перешли в коммунальную собственность, это сделало невозможным возобновление договора аренды на новый срок, с учетом изменения площади арендованной земли.

В свете этой позиции более взвешенной представляется ситуация, когда на каждый нераспределенный земельный участок/невытребованный пай заключается отдельный договор аренды. Тогда с оформлением собственниками/наследниками своего права собственности на пай будет прекращаться только один договор аренды, действие других будет продолжаться и может быть продлено.

Кто пролонгирует договор

До 01.01.19 г. полномочия передавать в аренду нераспределенные земельные участки/невытребованные паи в границах населенных пунктов принадлежали сельским, поселковым, городским советам, вне границ – райгосадминистрациям.

С началом 2019 года райгосадминистрации утратили полномочия относительно передачи в аренду указанных земельных участков и паев. Поэтому с 01.01.19 г. и пролонгировать договоры аренды этих земельных участков имеют право исключительно сельские, поселковые, городские советы, на территории которых расположена ничейная земля. То есть с этой даты расположение такого участка в границах или вне границ населенного пункта уже не имеет значения – распорядителем земли будет выступать исключительно местный совет.

Здесь стоит привести и позицию Верховного Суда, изложенную в постановлении от 30.01.19 г. по делу № 902/576/17 (ЕГРСР, рег. № 79545563): земельные участки государственной или коммунальной собственности и земельные доли (паи) являются разными объектами земельных отношений и имеют разный правовой режим. Истец просил определить ГУ Госгеокадастра арендодателем по договору аренды, что не основывается на нормах законодательства, поскольку по данному договору в аренду передавалась нераспределенная (невытребованная) земельная доля (пай), распорядителем которой не является ГУ Госгеокадастра.

Законодательное основание для пролонгации

Порядок возобновления договора зависит от того, заключался/изменялся ли договор аренды невытребованной земли после 15.07.20 г., даты вступления в силу соответствующих норм Закона от 05.12.19 г. № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (далее – Закон № 340):

• если да, то его пролонгацию регулируют новая ст. 126¹ Земельного кодекса (далее – ЗК) и ныне действующая редакция ст. 33 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161);
• если же договор был заключен до 15.07.20 г. и после указанной даты не изменялся в этой части, то его пролонгация/заключение на новый срок происходит по старым правилам, которые содержались в ст. 33 Закона № 161 до внесения изменений в нее Законом № 340.

Договоры, заключенные или измененные после 15.07.20 г.

С учетом «свежести» Закона № 340 вопросов относительно пролонгации таких договоров возникает крайне мало. Тем не менее знать такую процедуру не будет лишним, ведь за какое-то время она может стать очень актуальной.

Поэтому Закон № 340 предусматривает две процедуры.

Первая процедура – автоматическая пролонгация (новая ст. 126¹ ЗК), когда договор аренды считается обновленным без совершения сторонами письменной сделки о его возобновлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) сведений о возобновлении договора. Совершение других действий сторонами договора для его возобновления не требуется. Госрегистрация права аренды продлевается на тот же срок автоматически с помощью программных средств ведения Реестра прав.

Если сторона договора (как арендатор, так и арендодатель) желает воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора она должна подать в Реестр прав заявление об исключении из него сведений о возобновлении договора.

Вторая процедура (обновленная ст. 33 Закона № 161) касается преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок и применяется, если:

• на невытребованные земли претендуют другие лица;
• какая-либо сторона по истечении срока действия договора хочет изменить его условия (арендную плату, срок действия и т. п.).

Эта процедура полностью согласовывается со ст. 777 Гражданского кодекса.

Следует принять во внимание, что обязательным условием наличия у арендатора преимущественного права на возобновление договора аренды земли является надлежащее выполнение им своих договорных обязательств. Поэтому, если арендатор несвоевременно будет платить арендную плату или использовать земельный участок вопреки условиям договора (например, будет загрязнять землю, не вносить удобрения и т. п.), он может утратить прерогативу заключения договора аренды земли на новый срок.

Для реализации своего преимущественного права арендатор должен уведомить об этом арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли в срок, определенный данным договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора. К письму-уведомлению о заключении договора аренды земли на новый срок арендатор прилагает проект договора аренды невытребованной земли.

Местный совет в течение месяца рассматривает отправленное арендатором письмо-уведомление и проект договора аренды, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и в случае отсутствия возражений заключает договор аренды.

В случае недостижения договоренности относительно арендной платы и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается. Впрочем, арендатор может обжаловать отказ и имеющееся промедление в заключении нового договора аренды.

К сведению: обращаться при этом нужно в местный или хозяйственный суд в зависимости от статуса арендатора (физлицо или физлицо-предприниматель или юрлицо) в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства соответственно. На это указывает Верховный Суд в постановлении от 27.02.19 г. по делу № 802/390/18-а (ЕГРСР, рег. № 80427398).

Договоры, заключенные до 15.07.20 г.

Пролонгация/заключение на новый срок таких договоров осуществляется по старым правилам, приведенным в старой редакции ст. 33 Закона № 161. Нормами этой статьи также закреплены два отдельных правовых основания возобновления договора аренды земли:

1) перезаключение договора аренды земли на новый срок (ч. 1–5);

2) так называемое автоматическое возобновление договора на тот же срок и на тех же условиях (ч. 6).

Первое основание применяется, если одна из сторон желает изменить существенные условия договора аренды земли. Если инициатором изменений является местный совет, то причиной такой инициативы обычно является появление другого потенциального арендатора, который предлагает за невытребованную землю большую арендную плату. Именно здесь и должно работать преимущественное право предыдущего добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок, механизм применения которого закреплен в первых пяти частях ст. 33 Закона № 161.

Во втором основании заложен принципиально другой подход: если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока действия договора аренды и в течение месяца после истечения срока договора от арендодателя не поступило письмо-уведомление с возражением в возобновлении договора, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были им предусмотрены. Этот механизм применяется, когда у сторон договора нет необходимости корректировать достигнутые ранее договоренности и они не желают прекращать арендные отношения.

Верховный Суд в постановлении от 10.04.18 г. по делу № 594/376/17-ц (ЕГРСР, рег. № 73532500) и в постановлении от 21.02.18 г. по делу № 917/773/17 (ЕГРСР, рег. № 72448639) пришли к обоснованному выводу, что два правовых основания возобновления договора аренды земли, предусмотренные ст. 33 Закона № 161, являются разными по своей правовой природе, механизму применения и правовым последствиям. Поэтому они не могут быть применены одновременно.

Наш совет: арендатор, решая вопрос о возобновлении договора аренды невытребованной земли на новый срок, должен сразу определиться, какой из описанных выше двух вариантов он выбирает. Ведь если арендатор пройдет досудебную процедуру возобновления договора аренды по ч. 1–5 ст. 33, а исковые требования будет обосновывать ч. 6 ст. 33, суд может отказать ему в удовлетворении такого иска.

Ярким примером описанной ситуации является постановление от 21.02.18 г. по делу № 917/770/17 (ЕГРСР, рег. № 72448743), где Верховный Суд указал, что сам только факт истечения месячного срока в случае отсутствия письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды вместе с другими основаниями, указанными в ч. 6 ст. 33 Закона № 161, не может свидетельствовать об автоматическом возобновлении договора аренды земли при наличии уже согласованных сторонами изменений существенных условий договора аренды.

Верховный Суд подчеркнул, что истец выбрал неправильный способ защиты своего нарушенного права и, как следствие, получил отказ в иске по заявленным основаниям и требованиям. Однако это обстоятельство не освобождает истца от обязательности заключения дополнительного соглашения с ответчиком на согласованных ими условиях в соответствии с ч. 5 ст. 33 Закона № 161.

Избрав правовое основание, арендатор невытребованной земли должен осуществить ряд мероприятий, необходимых для возобновления договора в одном или в другом случае. Рассмотрим их подробно.

Алгоритм возобновления договора на основании ч. 1–5 ст. 33

Порядок действий в этом случае может быть следующим (см. схему).

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Первый этап

Вместе с письмом-уведомлением о возобновлении договора аренды земли нужно подать проект дополнительного соглашения к договору с новой редакцией положений договора, которые арендатор желает изменить. Такое письмо следует направить не позже чем за месяц до истечения срока действия договора. Однако если договором предусмотрен срок более месяца, то арендатор должен уведомить арендодателя именно в установленный договором срок.

Документы рекомендуем направлять ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или передавать нарочным под подпись уполномоченного лица местного совета об их получении.

Соблюдение этих правил не будет лишним, ведь судебные инстанции неоднозначно решают вопрос о надлежащих и достаточных доказательствах уведомления арендодателя о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды земли.

Так, в постановлении от 10.01.19 г. по делу № 904/9158/17 (ЕГРСР, рег. № 79207554) Верховный Суд пришел к заключению, что в подтверждение этого факта достаточно заказного отправления по адресу арендодателя. Однако, рассматривая дело № 594/340/17 (постановление от 12.12.18 г., ЕГРСР, рег. № 78715536), Верховный Суд был строже, заметив, что надлежащим доказательством в данном случае является уведомление о вручении арендодателю письма-уведомления вместе с дополнительным соглашением к договору аренды земли.

Второй этап

На этом этапе следует учитывать, что законодатель предоставляет арендодателю (у нас – местному совету) месячный срок для рассмотрения отправленного арендатором письма-уведомления, проверки проекта дополнительного соглашения на соответствие требованиям законодательства и согласования с арендатором изменений в договор. При наличии согласия со всеми условиями дополнительного соглашения, отправленного арендатором, председатель местного совета подписывает его, завершая процесс возобновления договора.

Если местный совет возражает против возобновления договора аренды земли, он так же в течение месяца должен отправить арендатору письмо-уведомление о таком возражении.

В этих письмах должны быть указаны конкретные требования закона, которым не соответствует сообщение арендатора и/или проект дополнительного соглашения. Так же в случае несогласия с предложенными арендатором изменениями к договору аренды невытребованной земли местный совет должен предложить свою редакцию таких условий договора. На это указывает Верховный Суд в постановлении от 10.01.19 г. по делу № 918/850/17 (ЕГРСР, рег. № 79207509).

Если согласия относительно измененного размера арендной платы или других существенных условий договора сторонам достичь не удалось, то преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Третий этап

На этом этапе кроме внесудебного (добровольного) порядка возможно и привлечение суда. Так, если в течение месяца местный совет безосновательно не подписывает дополнительное соглашение (необоснованно отказывает, несвоевременно возражает, медлит с подписанием), арендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав.

Для обоснования своих требований ему стоит ссылаться на ч. 11 ст. 33 Закона № 161 в редакции, которая действовала до внесения изменений Законом № 340. В таком случае надлежащим способом защиты прав арендатора будет иск о признании дополнительного соглашения заключенным на новых согласованных существенных условиях (постановление Верховного Суда от 10.01.19 г. по делу № 918/850/17, ЕГРСР, рег. № 79207509).

В иске следует обосновать наличие и предоставить доказательства в подтверждение фактов:

• надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды земли;
• своевременного уведомления местного совета о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
• отправления вместе с письмом-уведомлением проекта дополнительного соглашения к договору;
• согласования обеими сторонами новых существенных условий договора аренды невытребованной земли;
• отсутствия в течение месяца возражений местного совета относительно возобновления договора аренды на новый срок.

Наличие именно этих юридических фактов должен установить суд для признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды согласно ч. 2–5 ст. 33 Закона № 161. На это указывает Верховный Суд в постановлении от 10.04.18 г. по делу № 594/376/17-ц (ЕГРСР, рег. № 73532500), выводы которой согласно действующим редакциям процессуальных кодексов Украины должны учитывать суды нижестоящей инстанции во время применения указанной статьи.

Автоматическое возобновление договора

Из буквального толкования ч. 6 ст. 33 Закона № 161 в старой редакции вытекает, что для возобновления договора аренды на ее основании необходимо наличие только двух обстоятельств:

• продолжение пользования арендатором земельным участком по окончании срока действия договора аренды невытребованной земли;
• отсутствие в течение одного месяца после истечения срока действия договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли.

При одновременном наличии этих обстоятельств законодатель устанавливает, что договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. А это значит, что при такой формулировке договор аренды должен пролонгироваться автоматически, в силу закона, без оформления возобновления договора какими-либо документами (в т. ч. дополнительными соглашениями).

Однако уже следующим предложением этой нормы фактически нивелируется конструкция автоматического возобновления. В нем идет речь о необходимости заключения дополнительного соглашения и определения лиц, уполномоченных на подписание дополнительного соглашения.

Кроме того, Верховный Суд в своих последних постановлениях на этот счет (от 22.09.20 г. по делам № 159/5756/18 и № 313/350/16-ц, ЕГРСР, рег. № 92270706 и № 92270705 соответственно) отметил, что арендодатель должен принимать решение о возобновлении договора аренды земли или о наличии возражений относительно такого возобновления, отправив письмо-уведомление, только после обращения к нему арендатора с уведомлением о намерении продолжить арендные правоотношения, к которому прилагается проект дополнительного соглашения.

Если арендодатель в течение месячного срока не направит арендатору письмо-уведомление о принятом им решении в ответ на вовремя отправленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, у арендатора есть основания рассчитывать на возобновление договора аренды земли по закону, а именно согласно ч. 6 ст. 33 Закона № 161. И именно в таком случае отсутствие письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли можно квалифицировать как его «согласие по умолчанию» на возобновление договора на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

То есть, по мнению Верховного Суда, нужно доказывать наличие не двух фактов (о которых шла речь выше), а пяти. Кроме двух упомянутых выше это:

• надлежащее выполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды земли;
• уведомление арендодателя до окончания срока действия договора о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок (по процедуре и с оговорками, указанными в первом этапе предыдущего раздела);
• отправление вместе с письмом-уведомлением проекта дополнительного соглашения к договору.

Поэтому Верховный Суд распространил действие ч. 1–5 ст. 33 Закона № 161 на автоматическое возобновление договора аренды на основании ч. 6 данной статьи, чем фактически ликвидировал принципиальные отличия между ними.

Поскольку ч. 6 ст. 33 Закона № 161 предусматривает подписание дополнительного соглашения к договору аренды земли, Верховный Суд теперь непреклонен во мнении, что надлежащим судебным способом защиты интересов арендатора является подача иска о признании заключенным дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли на тех же условиях и на тот же срок с изложением в судебном решении содержания такого соглашения (постановления Верховного Суда: от 26.01.21 г. по делу № 923/722/19, ЕГРСР, рег. № 94452491; от 23.12.20 г. по делу № 310/149/17, ЕГРСР, рег. № 93879630 и др.).

Перспективы «автоматизма»

На сегодня есть надежда, что Верховный Суд вернется к логической практике применения ч. 6 ст. 33 Закона № 161, ведь постановлением от 14.01.21 г. по делу № 903/1030/19 (ЕГРСР, рег. № 94287986) он опять передал этот вопрос на рассмотрение Большой Палаты Верховного Суда.

Мотивировано это постановление тем, что использование законодателем формулировки «считается возобновленным» свидетельствует о применении им правовой презумпции, то есть предусмотренного законом правила, согласно которому на основании установления определенного факта или фактического состава (арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока действия договора аренды при отсутствии в течение месяца после истечения этого срока письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора) исключается необходимость доказательства других фактов (уведомление о реализации своего преимущественного права).

Постановлением Большой Палаты Верховного Суда от 20.04.21 г. по делу № 903/1030/19 (ЕГРСР, рег. № 96503159) рассмотрение этого вопроса отложено на 06.07.21 г.

А до той поры добросовестные арендаторы могут забыть об автоматической пролонгации договоров аренды невытребованной земли. Теперь им нужно действовать активно:

• не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора уведомить местный совет о своем намерении возобновить договор на основании ч. 6 ст. 33 Закона № 161;
• приложить к уведомлению проект дополнительного соглашения о возобновлении договора на тех же условиях и на тот же срок;
• при отсутствии возражений местного совета против этого в течение месяца по окончании срока действия договора настойчиво добиваться подписания дополнительного соглашения о возобновлении договора.

Если местный совет адекватно не будет реагировать по такому требованию, рекомендуем не медлить с обращением в суд и признавать дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земельного участка заключенным в судебном порядке. Иначе существует риск того, что ваша земля будет иметь другого пользователя.