Судова практика щодо обов’язковості паспортизації орендованих земель

Ми вже неодноразово писали про те, що іноді орендодавці намагаються достроково розірвати укладені раніше договори оренди земельних ділянок. Часто це робиться для того, щоб укласти договір з іншим сільгосппідприємством, можливо, на більш вигідних умовах. Тож сьогодні розглянемо судову справу, в якій орендодавець просив суд визнати договір недійсним на підставі того, що орендар не здійснив паспортизацію об’єкта оренди. Суд дійшов висновку, що чинним законодавством не передбачено обов’язкове проведення паспортизації об’єктів оренди при передачі їх власником в оренду, платне володіння та користування (ухвала ВССУ від 15.06.16 р. у справі № 131/2668/14).

Суть справи

Позивач – Особа-1, відповідач – приватне підприємство (далі – Відповідач). Позивач звернувся до суду із заявою про визнання договору оренди землі недійсним. У позовній заяві Позивач зазначив, що, на його думку, під час укладення оскаржуваного договору оренди земельної ділянки, яка належить йому на праві власності, Відповідач не забезпечив проведення агрохімічного обстеження ґрунтів, не отримав відповідний паспорт, у зв’язку із чим між сторонами не було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору оренди, зокрема, умов збереження стану об’єктів оренди та їх повернення. На підставі цього Позивач просив суд задовольнити позов та визнати договір оренди земельної ділянки недійсним.

Судові рішення

Рішенням районного суду від 10.03.15 р., залишеним без змін ухвалою апеляційного суду від 20.04.15 р., позов задоволено, договір оренди землі визнано недійсним, вирішено питання про розподіл судових витрат. Ухвалою ВССУ від 16.09.15 р. ухвалу апеляційного суду скасовано, справу передано на новий апеляційний розгляд. Ухвалою апеляційного суду від 19.11.15 р. рішення районного суду від 10.03.15 р. залишено без змін. Ухвалою ВССУ від 15.06.16 р. у справі № 131/2668/14 касаційну скаргу Відповідача задоволено частково, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Аргументи суду

1. ВССУ зазначив, що, ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, виходив із того, що у договорі оренди не зазначено конкретні домовленості між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі, досягнення яких вимагається ч. 1 ст. 15 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Зокрема, в договорі не визначено умови збереження стану об’єкта оренди та умови його повернення, що є підставою для визнання договору недійсним.

Крім того, судом апеляційної інстанції зазначено, що під час укладення договору оренди не було дотримано вимог ст. 37 Закону від 19.06.03 р. № 962-IV «Про охорону земель», положень Указу Президента від 02.12.95 р. № 1118/95 «Про суцільну агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення» (далі – Указ № 1118), зокрема щодо проведення обов’язкового агрохімічного обстеження стану об’єктів оренди при зміні користувача землі, що дало б змогу встановити, у якому конкретно стані було передано земельну ділянку, відобразивши ці дані в агрохімічному паспорті.

Проте ВССУ вважає, що такі висновки зроблено судами без належного з’ясування дійсних обставин справи, прав та обов’язків сторін, оцінки наданих ними доказів, оскільки згідно із ч. 1 ст. 15 Закону № 161 (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду;
• умови збереження стану об’єкта оренди;
• умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
• відповідальність сторін.

2. Указом № 1118 передбачено, що у разі зміни власника чи користувача землі її паспортизація здійснюється в обов’язковому порядку незалежно від часу останнього обстеження. Отже, суд зазначив, що зі змісту цієї норми випливає, що паспортизація землі проводиться у разі зміни її власника чи користувача. А Позивач був не користувачем, а власником земельної ділянки і передав останню в оренду – тимчасове користування, тобто зміни власника ділянки не відбулося, як і зміни землекористувача. Крім того, судом зазначено, що чинним законодавством не передбачено обов’язкове проведення паспортизації об’єктів оренди при передачі їх власником в оренду (платне володіння та користування).

3. ВССУ також ураховано, що суд апеляційної інстанції, перевіряючи законність та обґрунтованість рішення місцевого суду, виходив із того, що у спірному договорі відсутні умови збереження стану об’єктів оренди, які є істотними. Разом із тим апеляційний суд залишив поза увагою доводи Відповідача про те, що у п. 16, 17 спірного договору містяться умови збереження стану об’єктів оренди, згідно з якими орендар зобов’язаний:

• використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
• дотримуватися вимог протиерозійної організації території, режиму використання ділянки;
• не допускати погіршення родючості ґрунту;
• застосовувати природоохоронні технології виробництва;
• не допускати погіршення екологічної обстановки на території.

4. ВССУ зазначено, що у п. 21–23 договору визначено умови повернення об’єкта оренди та вказано, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку в стані, не гіршому від того, у якому він одержав її в оренду. Також ВССУ зазначив, що, вирішуючи спір та залишаючи без змін рішення суду першої інстанції (ним визнано недійсним договір оренди), апеляційний суд повинен був ретельно вивчити спірний договір та установити, чи містяться в ньому всі істотні умови, адже в матеріалах справи наявні копії договору оренди, які різняться за своїм змістом та не мають усіх сторінок договору.

Отже, ВССУ ухвалив, що висновок апеляційного суду про законність рішення суду першої інстанції є передчасним, тому касаційну скаргу Відповідача задоволено частково, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Висновки

При укладанні договорів оренди земельних ділянок приватної власності сільгосппідприємства повинні вивчати норми законодавства, що діють безпосередньо під час їх укладання. Умови договорів мають чітко відповідати вимогам, що ставляться до них відповідними нормативними документами. Це, може, і не позбавить від необґрунтованих претензій орендодавців, проте надасть упевненості під час судового розгляду справи.