Судебная практика об обязательности паспортизации арендованных земель

Мы уже неоднократно писали о том, что иногда арендодатели стараются досрочно расторгнуть заключенные ранее договоры аренды земельных участков. Часто это делается для того, чтобы заключить договор с другим сельхозпредприятием, возможно, на более выгодных условиях. Поэтому сегодня рассмотрим судебное дело, в котором арендодатель просил суд признать договор недействительным на основании того, что арендатор не осуществил паспортизацию объекта аренды. Суд пришел к заключению, что действующим законодательством не предусмотрено обязательное проведение паспортизации объектов аренды при передаче их владельцем в аренду, платное владение и пользование (определение ВССУ от 15.06.16 г. по делу № 131/2668/14).

Суть дела

Истец – Лицо-1, ответчик – частное предприятие (далее – Ответчик). Истец обратился в суд с заявлением о признании договора аренды земли недействительным. В исковом заявлении Истец отметил, что, по его мнению, при заключении обжалуемого договора аренды земельного участка, который принадлежит ему на правах собственности, Ответчик не обеспечил проведение агрохимического обследования почв, не получил соответствующий паспорт, в связи с чем между сторонами не было достигнуто согласие относительно всех существенных условий договора аренды, в частности, условий сохранения состояния объектов аренды и их возврата. На основании этого Истец просил суд удовлетворить иск и признать договор аренды земельного участка недействительным.

Судебные решения

Решением районного суда от 10.03.15 г., оставленным без изменений постановлением апелляционного суда от 20.04.15 г., иск удовлетворен, договор аренды земли признан недействительным, решен вопрос о распределении судебных расходов. Определением ВССУ от 16.09.15 г. определение апелляционного суда отменено, дело передано на новое апелляционное рассмотрение. Определением апелляционного суда от 19.11.15 г. решение районного суда от 10.03.15 г. оставлено без изменений. Определением ВССУ от 15.06.16 г. по делу № 131/2668/14 кассационная жалоба Ответчика удовлетворена частично, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Аргументы суда

1. ВССУ отметил, что, принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, исходил из того, что в договоре аренды не указаны конкретные договоренности между сторонами относительно всех существенных условий договора аренды земли, достижение которых требуется ч. 1 ст. 15 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161). В частности, в договоре не определены условия сохранения состояния объекта аренды и условия его возврата, что является основанием для признания договора недействительным.

Кроме того, судом апелляционной инстанции указано, что при заключении договора аренды не были соблюдены требования ст. 37 Закона от 19.06.03 г. № 962-IV «Об охране земель», положений Указа Президента от 02.12.95 г. № 1118/95 «О сплошной агрохимической паспортизации земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Указ № 1118), в частности относительно проведения обязательного агрохимического обследования состояния объектов аренды при смене пользователя земли, что дало бы возможность установить, в каком конкретно состоянии был передан земельный участок, отразив эти данные в агрохимическом паспорте.

Однако ВССУ считает, что такие заключения сделаны судами без надлежащего выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, оценки предоставленных ими доказательств, поскольку согласно ч. 1 ст. 15 Закона № 161 (в редакции, действующей на момент возникновения спорного правоотношения) существенными условиями договора аренды земли являются:

• объект аренды (местоположение и размер земельного участка);
• срок действия договора аренды;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
• условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возврата земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон.

2. Указом № 1118 предусмотрено, что в случае смены владельца или пользователя земли ее паспортизация осуществляется в обязательном порядке независимо от времени последнего обследования. Итак, суд отметил, что из содержания этой нормы следует, что паспортизация земли проводится в случае смены ее владельца или пользователя. А Истец был не пользователем, а владельцем земельного участка и передал последний в аренду – временное пользование, то есть смена владельца участка не состоялась, как и смена землепользователя. Кроме того, судом указано, что действующим законодательством не предусмотрено обязательное проведение паспортизации объектов аренды при передаче их владельцем в аренду (платное владение и пользование).

3. ВССУ также учтено, что суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность решения местного суда, исходил из того, что в спорном договоре отсутствуют условия сохранения состояния объектов аренды, которые являются существенными. Вместе с тем апелляционный суд оставил без внимания доводы Ответчика о том, что в п. 16, 17 спорного договора содержатся условия сохранения состояния объектов аренды, согласно которым арендатор обязан:

• использовать земельный участок по целевому назначению – для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
• соблюдать требования противоэрозионной организации территории, режима использования участка;
• не допускать ухудшения плодородия почвы;
• применять природоохранные технологии производства;
• не допускать ухудшения экологической обстановки на территории.

4. ВССУ указано, что в п. 21–23 договора определены условия возврата объекта аренды и указано, что после прекращения действия договора арендатор возвращает арендодателю земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду. Также ВССУ отметил, что, решая спор и оставляя без изменений решение суда первой инстанции (им признан недействительным договор аренды), апелляционный суд должен был тщательно изучить спорный договор и установить, содержатся ли в нем все существенные условия, ведь в материалах дела в наличии копии договора аренды, которые различаются по своему смыслу и не имеют всех страниц договора.

Итак, ВССУ постановил, что заключение апелляционного суда о законности решения суда первой инстанции является преждевременным, поэтому кассационная жалоба Ответчика удовлетворена частично, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Выводы

При заключении договоров аренды земельных участков частной собственности сельхозпредприятия должны изучать нормы законодательства, действующие непосредственно при их заключении. Условия договоров должны четко соответствовать требованиям, которые выдвигаются к ним соответствующими нормативными документами. Это, может, и не избавит от необоснованных претензий арендодателей, однако даст уверенность во время судебного разбирательства дела.