Суборенда без згоди орендодавця призведе до розірвання договору: судова практика

Фізособа – орендодавець земельної ділянки вирішив достроково розірвати укладений договір оренди землі через порушення орендарем умов договору, а саме: передання земельної ділянки в суборенду без отримання згоди орендодавця. Тому він звернувся до суду з позовом щодо розірвання договору оренди землі. У першій та другій інстанціях позивач отримав перемогу. Але орендар наполягав на відсутності порушення, тому звернувся до касаційного суду. Утім він знову зазнав поразки (постанова ВСУ від 26.09.19 р. у справі № 500/3399/17).

Сторони спору: Позивач – фізособа, орендодавець, Відповідач – товариство з обмеженою відповідальністю, орендар.

Суть спору

Позивач стверджує, що Відповідач порушує умови договору оренди земельної ділянки, укладеного між ними 06.07.08 р. (далі – договір), а саме: він передав земельну ділянку в суборенду без попередньої письмової згоди орендодавця. Умовами договору прямо передбачено, що для укладення договору суборенди орендар має отримати письмову згоду орендодавця. У зв’язку з цим Позивач бажає достроково розірвати договір.

Відповідач заперечує проти позову та стверджує, що умови договору не порушено. Він уклав договір суборенди з метою передання ділянки іншому підприємству для її оброблення, а умовами договору це не заборонено.

Отже, Позивач звернувся до суду з позовом щодо дострокового розірвання договору.

Рішення суду

Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 06.04.18 р. у справі № 500/3399/17 позов задоволено – оскаржуваний договір розірвано. Постановою Апеляційного суду Одеської області від 16.10.18 р. скаргу Відповідача залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін. Постановою ВСУ від 26.09.19 р. скаргу Відповідача залишено без задоволення, а рішення та постанову попередніх судів – без змін. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Аргументи суду

1. Судом установлено, що між Позивачем та Відповідачем було укладено договір строком на 10 років. Предметом договору є земельна ділянка загальною площею 5,9204 га, призначена для ведення товарного сільгоспвиробництва. Договір зареєстровано належним чином і діє з 01.01.09 р.

Умовами договору передбачено, зокрема, таке:

• орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням;
• самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору;
• земельна ділянка або її частина може передаватись орендарем у суборенду без зміни цільового призначення за письмовою згодою орендодавця;
• умови та строки суборенди повинні обмежуватись умовами та строками договору та не суперечити йому;
• договір суборенди підлягає держреєстрації згідно із законодавством.

Тож суборенда земельної ділянки дозволяється, але виключно за наявності письмової згоди Позивача. Ці умови договору є чинними на момент розгляду спору в суді, жодна зміна умов у письмовій формі та за взаємною згодою сторін не відбувалась.

2. У 2015 році Відповідач передав спірну земельну ділянку у користування сторонньому суб’єкту господарювання (далі – СГ) за договором суборенди від 01.04.15 р. на строк 7 місяців. Цей договір суборенди зареєстровано належним чином.

Для обґрунтування своїх дій Відповідач наводить неспроможність самостійного оброблення земельної ділянки і, як наслідок, необхідність залучити для цього стороннього СГ. Із цією метою він вирішив укласти договір суборенди. Відповідач вважає ваговим аргументом виплату орендної плати саме ним – стороною за договором, інший СГ – суборендар жодних розрахунків із Позивачем не здійснював.

Тож судом установлено і підтверджено матеріалами справи, що Відповідач передав СГ земельну ділянку в суборенду без повідомлення та письмової згоди орендодавця. Тобто Відповідач не використовував самостійно належну Позивачу земельну ділянку для ведення товарного сільгоспвиробництва, як це передбачено умовами оренди, а передав право користування нею іншому СГ без згоди Позивача. Такі дії істотно порушують умови договору та права Позивача на розпорядження своєю власністю. Аргументи щодо виплати орендної плати саме Відповідачем судом до уваги не беруться, адже це не виключає загального порушення – укладення договору суборенди.

Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною в постановах ВСУ від 12.02.14 р. у справі № 6-161цс13 та від 19.03.14 р. у справі № 6-15цс14. А саме: припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передання третім особам функцій з її оброблення й виплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може провадити орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки у порядку ст. 32 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

Таким чином, доводи, наведені Відповідачем під час касаційного розгляду скарги, не знайшли свого підтвердження та спростовуються матеріалами справи. З огляду на вищенаведене, суд робить загальний висновок:

• твердження Відповідача, на яких базується його касаційна скарга, спростовуються, оскільки судом установлено його пряме ігнорування умов договору про попередню згоду орендодавця на передання земельної ділянки в суборенду.

Отже, суд прийняв рішення залишити скаргу без задоволення, а рішення та постанову попередніх судів – без змін. Тобто договір оренди земельної ділянки достроково припинено через її передання орендарем у суборенду без згоди орендодавця.

Висновки

Будь-яка зі сторін договору оренди землі в разі порушення її прав протилежною стороною може оскаржити такі дії чи бездіяльність до суду. Орендні правовідносини регулюються передусім договором оренди. Орендар та орендодавець зобов’язані дотримуватись установлених правил та своєчасно виконувати свої зобов’язання.

Під час розгляду спору в суді насамперед вивчаються умови конкретного договору, як у ньому прописано ту чи іншу ситуацію. Тому, щоб не втратити орендовану земельну ділянку, важливо дотримуватись умов договору.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. У разі недотримання встановленого порядку укладений договір може бути визнано недійсним у судовому порядку або, як у нашому випадку, стати підставою для припинення основного договору оренди земельної ділянки. Тоді й суборенда припиняє свою дію.