Субаренда без согласия арендодателя приведет к расторжению договора: судебная практика

Физическое лицо – арендодатель земельного участка решило досрочно расторгнуть заключенный договор аренды земли из-за нарушения арендатором условий договора, а именно: передача земельного участка в субаренду без получения согласия арендодателя. Поэтому он обратился в суд с иском относительно расторжения договора аренды земли. В первой и второй инстанциях истец одержал победу. Но арендатор настаивал на отсутствии нарушения, поэтому обратился в кассационный суд. Впрочем, он опять потерпел поражение (постановление ВСУ от 26.09.19 г. по делу № 500/3399/17).

Стороны спора: Истец – физическое лицо, арендодатель, Ответчик – общество с ограниченной ответственностью, арендатор.

Суть спора

Истец утверждает, что Ответчик нарушает условия договора аренды земельного участка, заключенного между ними 06.07.08 г. (далее – договор), а именно: он передал земельный участок в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя. Условиями договора прямо предусмотрено, что для заключения договора субаренды арендатор должен получить письменное согласие арендодателя. В связи с этим Истец желает досрочно расторгнуть договор.

Ответчик возражает против иска и утверждает, что условия договора не нарушены. Он заключил договор субаренды в целях передачи участка другому предприятию для его обработки, а условиями договора это не запрещено.

Итак, Истец обратился в суд с иском относительно досрочного расторжения договора.

Решение суда

Решением Измаильского горрайонного суда Одесской области от 06.04.18 г. по делу № 500/3399/17 иск удовлетворен – обжалуемый договор расторгнут. Постановлением Апелляционного суда Одесской области от 16.10.18 г. жалоба Ответчика оставлена без удовлетворения, а решение суда первой инстанции – без изменений. Постановлением ВСУ от 26.09.19 г. жалоба Ответчика оставлена без удовлетворения, а решение и постановление предыдущих судов – без изменений. Постановление суда кассационной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия, является окончательным и обжалованию не подлежит.

Аргументы суда

1. Судом установлено, что между Истцом и Ответчиком был заключен договор сроком на 10 лет. Предметом договора является земельный участок общей площадью 5,9204 га, предназначенный для ведения товарного сельхозпроизводства. Договор зарегистрирован надлежащим образом и действует с 01.01.09 г.

Условиями договора предусмотрено, в частности, следующее:

• арендатор обязан использовать земельный участок по целевому назначению;
• самостоятельно хозяйничать на земле с соблюдением условий договора;
• земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения с письменного согласия арендодателя;
• условия и сроки субаренды должны ограничиваться условиями и сроками договора и не противоречить ему;
• договор субаренды подлежит госрегистрации согласно законодательству.

Поэтому субаренда земельного участка разрешается, но исключительно при наличии письменного согласия Истца. Эти условия договора действуют на момент рассмотрения спора в суде, никакого изменения условий в письменной форме и по взаимному согласию сторон не происходило.

2. В 2015 году Ответчик передал спорный земельный участок в пользование стороннему субъекту хозяйствования (далее – СХ) по договору субаренды от 01.04.15 г. на срок 7 месяцев. Данный договор субаренды зарегистрирован надлежащим образом.

Для обоснования своих действий Ответчик приводит несостоятельность самостоятельной обработки земельного участка и, как следствие, необходимость привлечь для этого стороннего СХ. В этих целях он решил заключить договор субаренды. Ответчик считает весомым аргументом выплату арендной платы именно им – стороной по договору, другой СХ – субарендатор никаких расчетов с Истцом не осуществлял.

Поэтому судом установлено и подтверждено материалами дела, что Ответчик передал СХ земельный участок в субаренду без уведомления и письменного согласия арендодателя. То есть Ответчик не использовал самостоятельно принадлежащий Истцу земельный участок для ведения товарного сельхозпроизводства, как это предусмотрено условиями аренды, а передал право пользования им другому СХ без согласия Истца. Такие действия существенно нарушают условия договора и права Истца на распоряжение своей собственностью. Аргументы относительно выплаты арендной платы именно Ответчиком судом во внимание не принимаются, ведь это не исключает общего нарушения – заключения договора субаренды.

Указанное согласовывается с правовой позицией, изложенной в постановлениях ВСУ от 12.02.14 г. по делу № 6-161цс13 и от 19.03.14 г. по делу № 6-15цс14. А именно: прекращение арендатором хозяйственной деятельности по непосредственному целевому использованию арендованного земельного участка и передача третьим лицам функций по его обработке и выплате арендной платы арендодателю выходит за пределы хозяйственной деятельности, которую может осуществлять арендатор без согласования с арендодателем, и является основанием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли».

Таким образом, доводы, приведенные Ответчиком во время кассационного рассмотрения жалобы, не нашли своего подтверждения и опровергаются материалами дела. С учетом вышеприведенного суд делает общий вывод:

• утверждения Ответчика, на которых базируется его кассационная жалоба, опровергаются, поскольку судом установлено прямое игнорирование им условий договора о предварительном согласии арендодателя на передачу земельного участка в субаренду.

Таким образом, суд принял решение оставить жалобу без удовлетворения, а решение и постановление предыдущих судов – без изменений. То есть договор аренды земельного участка досрочно прекращен из-за его передачи арендатором в субаренду без согласия арендодателя.

Выводы

Любая из сторон договора аренды земли в случае нарушения ее прав противоположной стороной может обжаловать такие действия или бездействие в суде. Арендные правоотношения регулируются прежде всего договором аренды. Арендатор и арендодатель обязаны соблюдать установленные правила и своевременно выполнять свои обязательства.

Во время рассмотрения спора в суде в первую очередь изучаются условия конкретного договора, как в нем прописана та или иная ситуация. Поэтому, чтобы не потерять арендованный земельный участок, важно соблюдать условия договора.

Арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя. В случае несоблюдения установленного порядка заключенный договор может быть признан недействительным в судебном порядке или, как в нашем случае, стать основанием для прекращения основного договора аренды земельного участка. Тогда и субаренда прекращает свое действие.