Смена собственника земли посреди года: кому и как платить арендную плату

Этот вопрос время от времени возникает у арендаторов земли, которые платят арендную плату раз в году. Так, если одно физлицо продало другой земельный участок, например, 01.08.21 г., то арендатору следует определиться, кому он платит арендную плату и в каком размере: новому собственнику за весь год или старому за семь месяцев, а новому – за пять. Понятно, что второй вариант для арендодателя более хлопотлив, потому и возникает потребность прописать условия договора так, чтобы платить арендную плату в конце года одним платежом действительному на конец году собственнику земельного участка. Правомерно ли это с позиции действующего законодательства, разберемся в данной статье.

Определяемся с действием договора

По общему правилу, приведенному в ч. 1 ст. 148¹ Земельного кодекса (далее – ЗК), к лицу, которое приобрело право собственности на земельный участок, который находится в пользовании другого лица, с момента перехода права собственности на участок переходят права и обязанности его предыдущего собственника по действующим договорам аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута относительно такого участка.

Подобное положение содержится и в ст. 770 Гражданского кодекса (далее – ГК). В то же время эта статья предусматривает, что стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается.

А в ч. 4 ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) установлено, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Таким образом, для выяснения вопроса о действии договора аренды земли необходимо изучить его содержание. Если в договоре аренды земли оговорено, что в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу договор прекращается, то такой договор является прекращенным на дату государственной регистрации права собственности на землю за новым собственником.

Если же в договоре аренды земли ничего не указано по этому поводу или прямо прописано, что при переходе права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу договор не изменяется и не прекращается, то смена арендодателя не влияет на действие и содержание договора: он продолжает действовать в той же редакции, которая подписана с предыдущим собственником земельного участка.

Нужно ли подписывать дополнительное соглашение о смене арендодателя?

Повторим, если договор аренды земельного участка не содержит оговорку о его прекращении в связи с переходом права собственности на земельный участок к другому лицу, то такой договор действует.

Согласно ч. 1 ст. 526 ГК обязательства по такому договору должны выполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями ГК, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся.

Указанное свидетельствует о том, что договор аренды не прекращается в целом, а имеет место смена стороны в обязательстве: новый собственник земли приобретает права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка в силу самого факта перехода к нему права собственности на земельный участок.

Поэтому арендатор имеет право пользоваться такой землей на основании договора, заключенного с предыдущим собственником участка, без необходимости заключения дополнительного соглашения о смене стороны арендодателя.

На это прямо указано и в ч. 4 ст. 148¹ ЗК: внесение изменений в договор аренды с указанием нового собственника земельного участка не требуется и осуществляется только с согласия сторон договора.

В то же время ч. 5 ст. 31 Закона № 161 предусматривает обязанность лица, которое приобрело право собственности на земельный участок, находящийся в аренде, в течение одного месяца со дня госрегистрации права собственности на него уведомить об этом арендатора в порядке, определенном ст. 148¹ ЗК.

В соответствии с данными требованиями уведомление должно содержать:

• кадастровый номер (при наличии), место расположения и площадь земельного участка;
• наименование (для юрлиц), Ф. И. О. (для физлиц) нового собственника;
• место проживания (пребывания) нового собственника, его почтовый адрес;
• платежные реквизиты (если договором аренды предусмотрена плата за пользование участком в денежной форме).

Уведомление должно быть отправлено арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается ему лично под подпись.

Поэтому если арендатор получил от нового собственника земли такое уведомление, то он может руководствоваться указанными в уведомления сведениями и платить арендную плату в пользу нового собственника земельного участка.

Нужно ли разделять арендную плату между новым и старым собственниками земли?

Из вышеизложенного вытекает важный вывод: действие договора предопределяет и неизменность обязанностей сторон.

Поэтому арендатор обязан выполнять условия договора аренды земли в том объеме, в котором они закреплены в договоре аренды земли, а именно – платить в пользу арендодателя арендную плату раз в год.

При этом в соответствии со ст. 514 ГК к новому кредитору переходят права первоначального кредитора в обязательстве в объеме и на условиях, которые существовали на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, согласно этой норме к новому собственнику земельного участка переходят права предыдущего собственника, которые существовали на момент перехода этих прав, в том числе и право требовать после наступления срока платежа уплаты арендной платы за пользование земельным участком за период с начала года до момента перехода права собственности на участок (в нашем примере – семь месяцев).

Соответственно, у арендатора земельного участка есть обязанность, аналогичная этому праву нового собственника, – уплатить в пользу последнего арендную плату и за этот период.

Могут ли быть вопросы относительно НДФЛ с доходов арендодателя?

Напомним, что в соответствии с пп. 170.1.1 и 170.1.2 Налогового кодекса (далее – НК) налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду земельного участка является арендатор.

Суммы НДФЛ, начисленные налоговым агентом с доходов за сдачу физлицами в аренду (субаренду, эмфитевзис) земельных участков, земельных долей (паев), выделенных или не выделенных в натуре (на местности), платятся таким налоговым агентом в соответствующий бюджет по местонахождению таких объектов аренды (субаренды, эмфитевзиса) (пп. 168.4.9 НК).

Таким образом, арендатор земельного участка будет платить НДФЛ с арендной платы за землю по месту расположения арендованного земельного участка. Поэтому, поскольку место уплаты НДФЛ не зависит от места регистрации (проживания) собственника земельного участка, то контролирующий орган не должно волновать, с чьего дохода будет уплачен такой НДФЛ – нового или старого собственника. Ведь сумма НДФЛ в обоих случаях будет одинаковой и будет платиться в одном и том же порядке.

Подытожим

В целях избежания в будущем каких-либо вопросов к арендатору относительно распределения арендной платы можно закрепить в договоре аренды земли следующие положения: «В случае перехода в течение календарного года к другому лицу права собственности на земельный участок, который является предметом Договора, Арендатор выполняет свою обязанность по уплате арендной платы за календарный год в пользу арендодателя, который является надлежащим кредитором в соответствии со ст. 512–519 ГК на момент возникновения у Арендатора указанной обязанности.

Вопросы распределения арендной платы между предыдущим и новым собственниками земельного участка в этом случае решаются исключительно между ними по их договоренности. При этом Арендатор не имеет обязательств и не несет ответственности перед предыдущим собственником земельного участка за компенсацию/уплату ему арендной платы за период, истекший с начала календарного года, за который платится арендная плата, до даты отчуждения земельного участка».