Смена собственника земли посреди года: кому и как платить арендную плату

Этот вопрос время от времени возникает у арендаторов земли, которые платят арендную плату раз в году. Так, если одно физлицо продало другой земельный участок, например, 01.09.2025, то арендатору следует определиться, кому он платит арендную плату и в каком размере: новому собственнику за весь год или старому за восемь месяцев, а новому – за четыре. Понятно, что второй вариант для арендодателя более хлопотлив, потому и возникает потребность прописать условия договора так, чтобы платить арендную плату в конце года одним платежом действительному на конец году собственнику земельного участка. Правомерно ли это с позиции действующего законодательства, разберемся в данной статье.

Определяемся с действием договора

По общему правилу, приведенному в ч. 1 ст. 148¹ Земельного кодекса (далее – ЗК), к лицу, которое приобрело право собственности на земельный участок, который находится в пользовании другого лица, с момента перехода права собственности на участок переходят права и обязанности его предыдущего собственника по действующим договорам аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута относительно такого участка.

Подобное положение содержится и в ст. 770 Гражданского кодекса (далее – ГК). В то же время эта статья предусматривает, что стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается.

А в ч. 4 ст. 32 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) установлено, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Резюмируем. Eсли в договоре аренды земельного участка предусмотрено, что его действие прекращается при переходе права собственности на этот участок другому лицу, то такой договор считается прекращенным на дату государственной регистрации права собственности на земельный участок за новым собственником.

Если же в договоре аренды земли ничего не указано по этому поводу или прямо прописано, что при переходе права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу договор не изменяется и не прекращается, то смена арендодателя не влияет на действие и содержание договора: он продолжает действовать в той же редакции, которая подписана с предыдущим собственником земельного участка.

Нужно ли подписывать дополнительное соглашение о смене арендодателя?

Повторим, если договор аренды земельного участка не содержит оговорку о его прекращении в связи с переходом права собственности на земельный участок к другому лицу, то такой договор действует.

Согласно ч. 1 ст. 526 ГК обязательства по такому договору должны выполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями ГК, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся.

Указанное свидетельствует о том, что договор аренды не прекращается в целом, а имеет место смена стороны в обязательстве: новый собственник земли приобретает права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка в силу самого факта перехода к нему права собственности на земельный участок.

Поэтому арендатор имеет право пользоваться такой землей на основании договора, заключенного с предыдущим собственником участка, без необходимости заключения дополнительного соглашения о смене стороны арендодателя.

На это прямо указано и в ч. 4 ст. 148¹ ЗК: внесение изменений в договор аренды с указанием нового собственника земельного участка не требуется и осуществляется только с согласия сторон договора.

В то же время ч. 5 ст. 31 Закона № 161 предусматривает обязанность лица, которое приобрело право собственности на земельный участок, находящийся в аренде, в течение одного месяца со дня госрегистрации права собственности на него уведомить об этом арендатора в порядке, определенном ст. 148¹ ЗК.

В соответствии с данными требованиями уведомление должно содержать:

• кадастровый номер (при наличии), место расположения и площадь земельного участка;
• наименование (для юрлиц), Ф. И. О. (для физлиц) нового собственника;
• место проживания (пребывания) нового собственника, его почтовый адрес;
• платежные реквизиты (если договором аренды предусмотрена плата за пользование участком в денежной форме).

Уведомление должно быть отправлено арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается ему лично под подпись.

Поэтому если арендатор получил от нового собственника земли такое уведомление, то он может руководствоваться указанными в уведомления сведениями и платить арендную плату в пользу нового собственника земельного участка.

Нужно ли разделять арендную плату между новым и старым собственниками земли?

Из вышеизложенного вытекает важный вывод: действие договора предопределяет и неизменность обязанностей сторон.

Поэтому арендатор обязан выполнять условия договора аренды земли в том объеме, в котором они закреплены в договоре аренды земли, а именно – платить в пользу арендодателя арендную плату раз в год.

При этом в соответствии со ст. 514 ГК к новому кредитору переходят права первоначального кредитора в обязательстве в объеме и на условиях, которые существовали на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, согласно этой норме к новому собственнику земельного участка переходят права предыдущего собственника, которые существовали на момент перехода этих прав, в том числе и право требовать после наступления срока платежа уплаты арендной платы за пользование земельным участком за период с начала года до момента перехода права собственности на участок (в нашем примере – семь месяцев).

Соответственно, у арендатора земельного участка есть обязанность, аналогичная этому праву нового собственника, – уплатить в пользу последнего арендную плату и за этот период.

Могут ли быть вопросы относительно НДФЛ с доходов арендодателя?

Напомним, что в соответствии с пп. 170.1.1 и 170.1.2 Налогового кодекса (далее – НК) налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду земельного участка является арендатор.

Суммы НДФЛ, начисленные налоговым агентом с доходов за сдачу физлицами в аренду (субаренду, эмфитевзис) земельных участков, земельных долей (паев), выделенных или не выделенных в натуре (на местности), платятся таким налоговым агентом в соответствующий бюджет по местонахождению таких объектов аренды (субаренды, эмфитевзиса) (пп. 168.4.9 НК).

Таким образом, арендатор земельного участка будет платить НДФЛ с арендной платы за землю по месту расположения арендованного земельного участка. Поэтому, поскольку место уплаты НДФЛ не зависит от места регистрации (проживания) собственника земельного участка, то контролирующий орган не должно волновать, с чьего дохода будет уплачен такой НДФЛ – нового или старого собственника. Ведь сумма НДФЛ в обоих случаях будет одинаковой и будет платиться в одном и том же порядке.

Выводы

Чтобы у сторон договора аренды в будущем не возникли споры о выплате арендной платы, в договоре можно предусмотреть следующую формулировку: «В случае перехода в течение календарного года к другому лицу права собственности на земельный участок, который является предметом Договора, Арендатор выполняет свою обязанность по уплате арендной платы за календарный год в пользу арендодателя, который является надлежащим кредитором в соответствии со ст. 512–519 ГК на момент возникновения у Арендатора указанной обязанности.

Вопросы распределения арендной платы между предыдущим и новым собственниками земельного участка в этом случае решаются исключительно между ними по их договоренности. При этом Арендатор не имеет обязательств и не несет ответственности перед предыдущим собственником земельного участка за компенсацию/уплату ему арендной платы за период, истекший с начала календарного года, за который платится арендная плата, до даты отчуждения земельного участка».