Розірвання договору оренди землі: зміна власника, одностороння відмова

Орендні правовідносини: як відстояти свои права

В умовах сучасної конкуренції позови про розірвання договорів оренди землі стали доволі звичним явищем для сільгоспвиробників. У пошуках кращої ціни та умов власники земельних ділянок нерідко подають позови про розірвання договорів в односторонньому порядку. Іноді, отримавши спадщину, спадкоємці також заявляють позови про розірвання договору оренди землі, оскільки не бажають продовжувати співпрацю з теперішніми орендарями. Як захищатися? Як готуватися до майбутніх судових процесів з новими спадкоємцями? Розглянемо варіанти захисту сільгосппідприємств у таких ситуаціях.

Іноді, уклавши договір оренди землі з одним сільгоспвиробником, фізична особа – власник отримує більш «привабливу» пропозицію від іншого аграрного підприємства. Розуміючи, що можна отримати більшу орендну плату, вона вирішує розірвати договір в односторонньому порядку. У такому разі на адресу юрособи-орендаря надсилається цінний лист з описом вкладення, куди входить Повідомлення про розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку та Додаткова угода про розірвання договору. У Повідомленні зазначається, що власник землі вирішив скористатися своїм правом на розірвання договору та не бажає, щоб чинний орендар використовував його землю в сільгоспдіяльності. А Додаткова угода містить пропозицію розірвати договір оренди достроково.

Отримавши зазначені документи від власника земельної ділянки, юрособа-орендар має написати Листа-відповідь, висловивши свої заперечення щодо розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Такого Листа слід направити на адресу власника землі для запобігання непорозумінь. Адже орендодавець може подумати, що з моменту отримання сільгоспвиробником Повідомлення про розірвання договору оренди землі такий договір вважається розірваним, а тому він має право укладати договір з іншим сільгосппідприємством або обробляти землю самостійно. До того ж, Лист-відповідь слід надсилати як цінний лист з описом вкладення, щоб у разі судового спору у сільгосппідприємства був доказ відправлення такого повідомлення.

Скоріш за все, власник землі навмисне не отримуватиме цінні листи від сільгоспвиробника-орендаря та подасть позов до суду про розірвання договору оренди землі. Отримавши документи із суду, сільгосппідприємству слід аргументувати свою позицію з урахуванням відсутності підстав для розірвання договору оренди в односторонньому порядку.

Сільгосппідприємству слід підготувати відзив на позовну заяву, посилаючись на ч. 1 ст. ст. 525 Цивільного кодексу (далі – ЦК), яка передбачає, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аргументуючи свою правову позицію, сільгоспвиробник має враховувати, що згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.