Прокурор збільшує орендну плату через суд: варіанти захисту орендаря

Орендні правовідносини: як відстояти свои права

Для кого ця стаття: для сільгоспвиробників, які орендують земельні ділянки державної або комунальної власності.

Із цієї статті ви дізнаєтеся: про спори, які порушує прокурор щодо орендних відносин, аналіз судової практики та поради орендарю, аби перемогти в суді.

Доволі частими є спроби органів прокуратури збільшити орендну плату за землю шляхом подання позову про перегляд договору в цій частині. Позови до юросіб подаються до господарських судів, тоді як фізособи захищаються в районних судах. Звертаємо увагу юросіб – орендарів земельних ділянок, що більшість договорів оренди землі, які укладаються із сільськими та селищними радами, є типовими. Зазвичай пункти договору та їх редакції є аналогічними та дублюють один одного. Тому способи захисту фізосіб та юросіб від позовів прокурора суттєво не відрізняються.

Проаналізуємо найпоширеніші та типові позови прокурора про збільшення орендної плати за землю та розглянемо варіанти захисту орендарів земельних ділянок у суді.

Позов 1

Вплив розміру земельного податку на розмір орендної плати

Позовні вимоги прокурорів про збільшення орендної плати за землю базуються на тому, що розмір орендної плати є нижчим, ніж передбачено законодавством. При цьому більш детальний розрахунок орендної плати прокурором до суду так і не подається. У такому випадку орендарям необхідно будувати свою стратегію захисту з урахуванням висновків, викладених Золочівським районним судом Львівської області в рішенні від 13.07.17 р. у справі № 445/1223/16-ц. Суд указав, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна розміру цієї плати (а в нашому випадку це внесення відповідних змін до Податкового кодексу, далі – ПК) є підставою для перегляду орендної плати, установленої договором оренди, шляхом унесення відповідних змін до умов договору. Як відомо, унесення змін до договору відбувається за згодою сторін або за рішенням суду. Тож суд наголосив, що навіть за умови змін у законодавстві, яке регулює орендні правовідносини, орендна плата може бути збільшена лише за згодою сторін. За неможливості дійти згоди розмір орендної плати змінюється через суд.

Подаючи відзив на позовну заяву прокурора, орендарі мають зробити детальний розрахунок орендної плати, яка сплачується за один календарний рік, а також навести як аргумент положення пп. 288.5.1 ПК.

Також у відзиві варто:

• послатися на п. 274.1 ПК, зазначивши, що ставка земельного податку залежить від наявності проведеної нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки, розмір якої передбачено саме цією нормою. Розмір НГО земельної ділянки підтверджує витяг із технічної документації про НГО ділянки;
• розрахувати мінімальну та максимальну суми орендної плати на рік, яка, наприклад, буде становити від 0,3 до 1 % НГО ділянки відповідно до пп. 288.5.1 ПК. Якщо орендна плата за рік буде більша або в межах зазначеної величини, то в позові прокурора про збільшення плати буде відмовлено. Саме так сталося під час розгляду позову 1.

Позов 2

Не переглянули орендну плату в установлений договором строк – збільшуйте її

Зазвичай у договорі наводиться строк, протягом якого може бути переглянутий розмір орендної плати за землю, – іноді він становить два роки. Пред’явлення позову прокурором у разі недотримання цього строку може бути визнано судом передчасним та в задоволенні такого позову можуть відмовити. Прикладом такого позову до суду й отримання внаслідок цього відмови є рішення Бродівського районного суду Львівської області від 30.03.17 р. у справі № 439/1282/16-ц.

На думку суду, підстав для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, немає, оскільки орендна плата в цьому договорі передбачена в межах законодавчо визначених граничних розмірів. Окрім того, згідно з п. 14 договору оренди землі від 02.02.05 р. розмір орендної плати переглядається раз на два роки в разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших установлених законом випадках. Це рішення суду є аналогічним щодо предмета спору та аргументації відмови в задоволенні позовних вимог прокурора попередньому рішенню (див. позов 1) та свідчить про загальну судову практику в таких спорах на користь орендарів земельних ділянок.

Позов 3

Оскарження рішення ради про затвердження НГО землі як спосіб захисту від збільшення розміру оренди

Залежно від предмета оскарження орендарю необхідно правильно визначитися із підсудністю спору, оскільки селищна, сільська, районна рада є органом владних повноважень, що може призвести до плутанини у виборі підсудності. Так, якщо рішення сільради буде оскаржуватися з підстав його прийняття з порушенням процедури голосування, відсутності підписів учасників, наявності іншого рішення, яке суперечить новоприйнятому, то спір підлягатиме розгляду в адмінсуді в порядку, визначеному Кодексом адміністративного судочинства (далі – КАС).

Водночас якщо підставою для скасування рішення буде завищення фактичного розміру орендної плати, то вбачатиметься спір про право і позов доведеться подавати до господарського суду в порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом (далі – ГПК).

Якщо прокурор подав позов до винесення рішення у спорі про розмір НГО землі, орендарю слід подати до суду клопотання про зупинення слухання у справі до вирішення такого спору. Підставою для зупинення провадження стануть положення п. 5 ч. 1 ст. 227 ГПК, де йдеться про обов’язок суду зупиняти провадження у справі до винесення рішення за іншою справою, яка слухається в порядку господарського або адміністративного провадження. Прикладом необхідності оскарження рішення ради про НГО землі є рішення ВГСУ від 01.03.17 р. у справі № 903/511/16. Незважаючи на той факт, що позов прокурора щодо збільшення розміру орендної плати було задоволено, суд наголосив на тому, що окремо розмір НГО в іншому позовному провадженні орендарем не оскаржувався, тому рішення про затвердження НГО землі є чинним.

Позов 4

Автоматичне підвищення орендної плати за рішенням обласного управління Держгеокадастру

Бувало, що ГУ Держгеокадастру в області самостійно виносило рішення про підвищення орендної плати за землю до 4 %. Надалі прокурор звертався з позовом до суду про збільшення розміру оренди та стягнення заборгованості. В основу правової позиції прокуратурою покладено нескасоване та чинне на час розгляду справи рішення облуправління Держгеокадастру.

Орендарі повинні будувати свою стратегію захисту з урахуванням висновків, викладених у рішенні Рівненського апеляційного господарського суду від 11.04.17 р. у справі № 918/1261/16. Основний акцент захисту необхідно зробити на наявність або відсутність повноважень у обласного управління Держгеокадастру на встановлення ставок орендної плати та окремо – їх визначення у певних відсотках.

Як аргумент треба послатися на ст. 151 Земельного кодексу (далі – ЗК), яка не надає облуправлінню Держгеокадастру права встановлювати орендну плату у відсотках:

«ЗК не передбачено право зазначеного органу на встановлення розміру орендної плати у вигляді відсотків від НГО ділянки та збільшення у зв’язку із цим ставок орендної плати у вже укладеному договорі оренди землі. Необґрунтованим є і посилання Прокурора та Позивача-1 на чинність наказу про встановлення орендної плати на земельну ділянку в розмірі 4 % від НГО, оскільки наказ обласного Держгеокадастру від 22.09.15 р. № 17-630/36-15-СГ не є рішенням органу місцевого самоврядування, яке на підставі ст. 144 Конституції є обов’язковим до виконання на відповідній території. Тому вказаний наказ не є обов’язковим для Відповідача (орендар) у даній справі».

Фактично рішення суду вказує на перевищення органом державної влади наданих повноважень, що не призводить до жодних правових наслідків для орендарів.

Позов 5

Період, з якого може підвищитися розмір орендної плати за землю

Прокурори подають позови до орендарів про збільшення орендної плати та заявляють позовні вимоги щодо її стягнення з моменту внесення законодавчих змін. Фактично прокурор намагається стягнути заборгованість за попередні періоди.

Орендарям необхідно подавати свій відзив та враховувати висновки, викладені в рішенні Господарського суду Закарпатської області від 19.11.18 р. у справі № 907/851/17.

Позивачі мають указати, що самі по собі зміни в законодавстві, які регулюють орендні правовідносини, не є підставою для автоматичного збільшення розміру орендної плати, а є лише підставою для пред’явлення позову прокурором. При цьому слід посилатися на ст. 651 Цивільного кодексу (далі – ЦК), згідно з якою зміни до договору набувають законної сили з моменту укладення додаткового договору або набуття законної сили рішення суду. За таких підстав суд вирішив відмовити в задоволенні позову прокурора про стягнення «заборгованості» з орендної плати за минулі періоди.

Суд узяв до уваги, що згідно зі ст. 651 ЦК зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Аналогічні приписи містить ст. 30 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду орендної плати, визначеної умовами договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку зміну до договору не внесено, то застосовується відповідна умова договору. Фактично судом визначено, що законодавчі зміни, які впливають на розмір оренди, набувають чинності з моменту укладення додаткової угоди до договору або рішення суду, яке набрало законної сили. В інших випадках прокурор програє справу.

Висновки

Аналіз судової практики та висновків, викладених у рішеннях судів, дає можливість зробити висновок, що варіанти захисту та докази, які будуть надаватися орендарем до суду, залежать від позовних вимог прокурора. У деяких випадках необхідно посилатися на загальні норми права, які регулюють орендні правовідносини та не дозволяють будь-якій стороні в односторонньому порядку збільшувати розмір орендної плати. Водночас за інших обставин необхідно оскаржувати акти індивідуальної дії, наприклад рішення органу місцевого самоврядування про затвердження НГО (за фактом її збільшення).