Прокурор увеличивает арендную плату через суд: варианты защиты арендатора

Арендные правоотношения: как отстоять свои права

Для кого эта статья: для сельхозпроизводителей, арендующих земельные участки государственной или коммунальной собственности.

Из этой статьи вы узнаете: о спорах, которые поднимает прокурор относительно арендных отношений, анализе судебной практики и советах арендатору, чтобы победить в суде.

Довольно частыми являются попытки органов прокуратуры увеличить арендную плату за землю путем представления иска о пересмотре договора в этой части. Иски против юрлиц подаются в хозяйственные суды, тогда как физлица защищаются в районных судах. Обращаем внимание юрлиц – арендаторов земельных участков, что большинство договоров аренды земли, которые заключаются с сельскими и поселковыми советами, являются типовыми. Обычно пункты договора и их редакции являются аналогичными и дублируют друг друга. Поэтому способы защиты физлиц и юрлиц от исков прокурора существенно не отличаются.

Проанализируем наиболее распространенные и типовые иски прокурора об увеличении арендной платы за землю и рассмотрим варианты защиты арендаторов земельных участков в суде.

Иск 1

Влияние размера земельного налога на размер арендной платы

Исковые требования прокуроров об увеличении арендной платы за землю базируются на том, что размер арендной платы ниже, нежели предусмотрено законодательством. При этом более детальный расчет арендной платы прокурором в суд так и не подается. В таком случае арендаторам необходимо строить свою стратегию защиты с учетом выводов, изложенных Золочевским районным судом Львовской области в решении от 13.07.17 г. по делу № 445/1223/16-ц. Суд указал, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности является регулируемой ценой, поэтому законодательное изменение размера этой платы (а в нашем случае это внесение соответствующих изменений в Налоговый кодекс, далее – НК) является основанием для пересмотра арендной платы, установленной договором аренды, путем внесения соответствующих изменений в условия договора. Как известно, внесение изменений в договор происходит по согласованию сторон или по решению суда. Поэтому суд подчеркнул, что даже при условии изменений в законодательстве, которое регулирует арендные правоотношения, арендная плата может быть увеличена только с согласия сторон. При невозможности прийти к соглашению размер арендной платы меняется через суд.

Подавая отзыв на исковое заявление прокурора, арендаторы должны сделать детальный расчет арендной платы, которая платится за один календарный год, а также привести как аргумент положения пп. 288.5.1 НК.

Также в отзыве следует:

• сослаться на п. 274.1 НК, указав, что ставка земельного налога зависит от наличия проведенной нормативной денежной оценки (далее – НДО) земельного участка, размер которого предусмотрен именно этой нормой. Размер НДО земельного участка подтверждает извлечение из технической документации об НДО участка;
• рассчитать минимальную и максимальную суммы арендной платы на год, которая, например, будет составлять от 0,3 до 1 % НДО участка согласно пп. 288.5.1 НК. Если арендная плата за год будет больше или в пределах указанной величины, то в иске прокурора об увеличении платы будет отказано. Именно так произошло при рассмотрении иска 1.

Иск 2

Не пересмотрели арендную плату в установленный договором срок – увеличивайте ее

Обычно в договоре приводится срок, в течение которого может быть пересмотрен размер арендной платы за землю, – иногда он составляет два года. Предъявление иска прокурором в случае несоблюдения этого срока может быть признано судом преждевременным и в удовлетворении такого иска могут отказать. Примером такого иска в суд и получения вследствие этого отказа является решение Бродовского районного суда Львовской области от 30.03.17 г. по делу № 439/1282/16-ц. По мнению суда, оснований для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора, нет, поскольку арендная плата в этом договоре предусмотрена в пределах законодательно определенных предельных размеров. Кроме того, согласно п. 14 договора аренды земли от 02.02.05 г. размер арендной платы пересматривается раз в два года в случае: изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором; изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, в том числе вследствие инфляции; ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документами; в других установленных законом случаях.

Это решения суда аналогичны относительно предмета спора и аргументации отказа в удовлетворении исковых требований прокурора предыдущему решению (см. иск 1) и свидетельствует об общей судебной практике в таких спорах в пользу арендаторов земельных участков.

Иск 3

Обжалование решения совета об утверждении НДО земли как способ защиты от увеличения размера аренды

В зависимости от предмета обжалования арендатору необходимо правильно определиться с подсудностью спора, поскольку поселковый, сельский, районный совет является органом властных полномочий, что может привести к путанице в выборе подсудности. Так, если решение сельсовета будет обжаловаться по основаниям его принятия с нарушением процедуры голосования, отсутствия подписей участников, наличия другого решения, которое противоречит вновь принятому, то спор будет подлежать рассмотрению в админсуде в порядке, определенном Кодексом административного судопроизводства (далее – КАС).

Вместе с тем, если основанием для отмены решения будет завышение фактического размера арендной платы, то будет видеться спор о праве и иск придется подавать в хозяйственный суд в порядке, определенном Хозяйственным процессуальным кодексом (далее – ХПК).

Если прокурор подал иск до вынесения решения в споре о размере НДО земли, арендатору нужно подать в суд ходатайство об остановке слушания по делу до разрешения такого спора. Основанием для остановки производства станут положения п. 5 ч. 1 ст. 227 ХПК, где речь идет об обязанности суда останавливать производство по делу до вынесения решения по другому делу, которое слушается в порядке хозяйственного или административного производства. Примером необходимости обжалования решения совета об НДО земли является решение ВХСУ от 01.03.17 г. по делу № 903/511/16. Несмотря на тот факт, что иск прокурора относительно увеличения размера арендной платы был удовлетворен, суд акцентировал на том, что отдельно размер НДО в другом исковом производстве арендатором не обжаловался, поэтому решение об утверждении НДО земли действительно.

Иск 4

Автоматическое повышение арендной платы по решению областного управления Госгеокадастра

Бывало, что ГУ Госгеокадастра в области самостоятельно выносило решение о повышении арендной платы за землю до 4 %. В дальнейшем прокурор обращался с иском в суд об увеличении размера аренды и взыскании задолженности. В основу правовой позиции прокуратурой положено неотмененное и действующее на время рассмотрения дела решение облуправления Госгеокадастра.

Арендаторы должны строить свою стратегию защиты с учетом выводов, изложенных в решении Ровенского апелляционного хозяйственного суда от 11.04.17 г. по делу № 918/1261/16. Основной акцент защиты необходимо сделать на наличие или отсутствие полномочий у областного управления Госгеокадастра на установление ставок арендной платы и отдельно – их определение в определенных процентах.

В качестве аргумента надо сослаться на ст. 151 Земельного кодекса (далее – ЗК), которая не предоставляет облуправлению Госгеокадастра права устанавливать арендную плату в процентах:

«ЗК не предусмотрено право указанного органа на установление размера арендной платы в виде процентов от НДО участка и увеличение в связи с этим ставок арендной платы в уже заключенном договоре аренды земли. Необоснованной является и ссылка Прокурора и Истца-1 на действие приказа об установлении арендной платы на земельный участок в размере 4 % от НДО, поскольку приказ областного Госгеокадастра от 22.09.15 г. № 17-630/15-СГ не является решением органа местного самоуправления, которое на основании ст. 144 Конституции является обязательным к выполнению на соответствующей территории. Поэтому указанный приказ не является обязательным для Ответчика (арендатор) по данному делу».

Фактически решение суда указывает на превышение органом государственной власти предоставленных полномочий, что не приводит к никаким правовым последствиям для арендаторов.

Иск 5

Период, с которого может повыситься размер арендной платы за землю

Прокуроры подают иски к арендаторам об увеличении арендной платы и заявляют исковые требования относительно ее взыскания с момента внесения законодательных изменений. Фактически прокурор старается взыскать задолженность за предыдущие периоды.

Арендаторам необходимо подавать свой отзыв и учитывать выводы, изложенные в решении Хозяйственного суда Закарпатской области от 19.11.18 г. по делу № 907/851/17.

Истцы должны указать, что сами по себе изменения в законодательстве, регулирующие арендные правоотношения, не являются основанием для автоматического увеличения размера арендной платы, а являются лишь основанием для предъявления иска прокурором. При этом нужно ссылаться на ст. 651 Гражданского кодекса (далее – ГК), согласно которой изменения в договор вступают в законную силу с момента заключения дополнительного договора или вступления в законную силу решения суда. При таких основаниях суд решил отказать в удовлетворении иска прокурора о взыскании «задолженности» с арендной платы за прошлые периоды.

Суд принял во внимание, что согласно ст. 651 ГК изменение договора допускается только по согласованию сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Аналогичные предписания содержит ст. 30 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV. Поскольку арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности является регулируемой ценой, законодательное изменение предельного размера этой платы может быть основанием для пересмотра арендной платы, определенной условиями договора. Если с изменением предельного размера арендной платы такое изменение в договор не внесено, то применяется соответствующее условие договора. Фактически судом определено, что законодательные изменения, влияющие на размер аренды, вступают в силу с момента заключения дополнительного соглашения к договору или решению суда, которое вступило в законную силу. В других случаях прокурор проиграет дело.

Выводы

Анализ судебной практики и выводов, изложенных в решениях судов, дает возможность сделать вывод, что варианты защиты и доказательства, которые будут предоставляться арендатором в суд, зависят от исковых требований прокурора. В некоторых случаях необходимо ссылаться на общие нормы права, регулирующие арендные правоотношения и не позволяющие какой-либо стороне в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы. Вместе с тем при других обстоятельствах необходимо подавать жалобу на акты индивидуального действия, например решения органа местного самоуправления об утверждении НДО (по факту ее увеличения).