Продажа сельхозземли через электронные торги: когда обязательна

Купля-продажа сельхозземель: соблюдаем все правила

Суть вопроса: для того чтобы процедура продажи сельхозземли и прав на нее стала открытой и прозрачной, внедрено обязательное использование электронных земельных торгов. Теперь продажа прав на сельхозучастки государственной/коммунальной собственности будет происходить публично в режиме реального времени в Интернете. В связи с этим у собственников сельхозземли возникает вопрос: должны ли они продавать ее через систему электронных торгов (далее – э-торги)?

Ответ: нет, собственники сельхозземли могут воспользоваться системой э-торгов по желанию. Этот способ поможет повысить цену земельного участка, ведь за него будут торговаться. Поэтому аграриям и собственникам земли следует изучить и оценить новый способ продажи земли. Также внедрен новый способ уведомления арендатора о продаже земельного участка через э-торги и использования им преимущественного права на покупку. Теперь обо всем этом по порядку.

Торги в Интернете

В связи с открытием рынка сельхозземли Президент и Кабмин обещали установить прозрачный и защищенный механизм продажи земельных участков всех форм собственности и прав на них. Публичная открытая продажа осуществляется через земельные торги. Но действующее законодательство предусматривает проведение торгов через аукционы, которые не используют никаких средств современных технологий. То есть участники должны были физически находиться в месте проведения торгов, подавать бумажные документы, поднимать таблички со ставками и т. п.

Однако электронные аукционы (далее – э-аукцион) запускали в других сферах продажи имущества, и они показали хорошую эффективность. Поэтому поставили цель ввести обязательную продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) через э-аукционы. Как следствие, должны увеличиться стоимость участков и размер арендной платы, что будет реализовано прозрачно и открыто для всех желающих.

Напомним! Участки государственной/коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения не продаются в собственность, продаются лишь права пользования ими. Земельные участки другого целевого назначения могут продаваться и становиться собственностью покупателя.

Для обеспечения прозрачности процедуры, минимизации влияния на земельные торги был принят Закон от 18.05.21 г. № 1444-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно продажи земельных участков и приобретения права пользования ими через электронные аукционы» (далее – Закон № 1444), который вступил в силу с 06.07.21 г. Закон № 1444 вносит изменения в Земельный кодекс (далее – ЗК) и Закон от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли».

Основные новеллы, которые устанавливает Закон № 1444, следующие:

• продажа земельных участков государственной/коммунальной собственности и приобретения прав пользования ими осуществляется на земельных торгах;
• земельные торги проводятся в форме э-аукциона в режиме реального времени в Интернете;
• продажа участков частной формы собственности, передача их в пользование осуществляются на земельных торгах исключительно по желанию собственника;
• определен новый порядок подготовки лотов к продаже, проведению земельных торгов, установлению и обнародованию их результатов;
• отчуждение арендованных земельных участков государственной/коммунальной собственности допускается исключительно с согласия арендатора.

Разберем детальнее каждую из новаций.

Когда нужно обязательно придерживаться процедуры торгов

Процедуру земельных торгов необходимо обязательно соблюдать, если на торгах продаются:

• земельные участки государственной/коммунальной собственности, которые передаются в пользование по решению распорядителя земель (местного совета, органа исполнительной власти согласно ст. 122 ЗК);
• земельные участки сельхозназначения всех форм собственности. Важно! Сельхозучасток, который находится в частной собственности, можно продать, передать в пользование напрямую желающим, необязательно продавать его через э-аукцион. Но если продажа осуществляется через аукцион, необходимо соблюдать установленный порядок;
• права пользования земельными участками государственным/частным исполнителем при выполнения решений суда в принудительном порядке согласно Закону от 02.06.16 г. № 1404-VIII «Об исполнительном производстве».

Итак, продажа государственной/коммунальной земли и прав на нее всегда осуществляется через э-торги. А вот частная земля может продаваться на э-торгах только по желанию собственника или в порядке принудительного отчуждения.

Совет! В случае продажи частной сельхозземли учтите, что аукцион может помочь привлечь больше покупателей, которые в процессе поднимут цену лота. То есть собственник сможет выручить большую сумму, нежели планировал.

Процедура э-торгов

Земельные торги проводятся в форме э-аукциона в режиме реального времени в электронной торговой системе, которая находится в государственной собственности. Другими словами, на торговой площадке, а именно: ProZorro, Украинская универсальная биржа, E-tender и прочие.

Один лот на торгах – это один земельный участок или права на него. Что касается предельного размера площади, то земельный участок сельхозназначения государственной/коммунальной собственности не должен превышать 20 га. То есть взять участок в аренду у местного совета можно будет площадью до 20 га, а вот частный участок может выставляться на торгах и большей площади.

Поэтапно процедура э-торгов происходит так:

Этап 1. Организатор торгов (собственник, распорядитель земли) заключает с оператором торговой площадки договор об организации и проведении торгов.

Этап 2. Лот готовится к продаже. Этот процесс включает:

• изготовление документации (в случае формирования земельного участка и если сведения о нем не внесены в Государственный земельный кадастр);
• госрегистрацию участка, вещного права на него;
• получение извлечения о нормативной денежной оценке (далее – НДО) (в случае продажи права аренды);
• проведение экспертной денежной оценки (кроме продажи права аренды);
• установление стартовой цены продажи (для государственной/коммунальной земли не меньше, чем экспертная денежная оценка), стартового размера арендной платы (предельный размер определен только для государственной/коммунальной земли: для земли сельхозназначения – не менее 7 % НДО, для других категорий земель – согласно п. 288.5 Налогового кодекса);
• определение цены продажи права эмфитевзиса, суперфиция (для государственных/коммунальных земель не ниже цены, рассчитанной по экспертной денежной оценке);
• определение даты проведения торгов.

Важно! Расходы на подготовку лота к проведению торгов осуществляет организатор. Потом их возмещает победитель, но только в отношении участков государственной/коммунальной собственности. В случае продажи частного земельного участка собственник может заложить в цену лота сумму средств, израсходованных на его подготовку.

Этап 3. При наличии субъекта преимущественного права (арендатор земельного участка, который продается) организатор обязан письменно уведомить его о проведении торгов. Уведомление направляется/передается не позже чем за 30 календарных дней до дня проведения торгов. Подпись организатора заверяется нотариально. Условия использования преимущественного права см. далее.

Этап 4. Организатор принимает решение о проведении земельных торгов и публикует его через личный кабинет. Решение содержит следующую информацию:

• перечень участков или прав на них, которые выставляются на торги отдельными лотами;
• стартовую цену лота. Ценой лота является цена продажи участка, прав эмфитевзиса, суперфиция, размер арендной платы за пользование;
• срок, условия пользования участком, ограничение в использовании – в случае продажи права пользования. Важно! Объявленные условия продажи не подлежат изменению при заключении договора купли-продажи земельного участка, прав на него;
• сведения о лице, уполномоченном на подписание договора купли-продажи, аренды, эмфитевзиса, суперфиция;
• проект договора, который заключается по результатам торгов с победителем.

К решению прилагаются документы об уведомлении арендатора и материалы по подготовке лота, которые подписываются с помощью квалифицированной электронной подписи (далее – КЭП).

Напомним! До 01.01.30 г. цена продажи земельных участков сельхозназначения, которые выделены в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев), должна равняться как минимум их НДО. Максимум не установлен. Собственник самостоятельно выбирает цену, за которую он готов продать свой участок.

Этап 5. На площадке размещается объявление о лоте, содержание которого определено ч. 4 ст. 137 ЗК. В частности, в нем указываются размеры регистрационного и гарантийного взносов. Дополнительно организатор может разместить объявление в электронных или печатных СМИ.

Важно! Торги назначаются на дату в промежутке между 30-м и 45-м днем с даты обнародования объявления. Например, если объявление размещено 01.08.21 г., торги можно назначить на любой день между 31.08.21 г. и 14.09.21 г.

Этап 6. Все желающие знакомятся с объявлением, подают заявки на участие в торгах. Участники платят регистрационный (в этом году 600 грн) и гарантийный взносы (30 % стартовой цены продажи земельного участка, прав эмфитевзиса, суперфиция или 30 % стартового размера годовой арендной платы, но не более 5,9 млн грн). Для покупки сельхозземли участник также подает документы, подтверждающие соответствие требованиям ст. 130 ЗК (подробнее см. «Заключаем договор купли-продажи сельхоземли»).

Имейте в виду! Чтобы принять участие в аукционе, нужно обязательно уплатить регистрационный и гарантийный взносы. Первый не возвращается, а второй возвращают проигравшим участникам, но не всегда (см. далее).

Этап 7. Проводятся торги на площадке в режиме реального времени. Любой интернет-пользователь может наблюдать за ходом торгов. Имена/названия участников до окончания торгов не разглашаются. Торги происходят при наличии не менее чем двух участников. Исключение: в торгах принимал участие только один участник, он же пришел на повторные торги по этому лоту. Тогда он получает право приобрести земельный участок или право пользования им по предложенной им цене, которая не меньше, чем стартовая (абзац третий ч. 5 ст. 138 ЗК).

Торги состоят из трех раундов, во время которых участники могут по одному разу повысить свое ценовое предложение минимум на размер минимального шага (1 % стартовой цены лота). Каждый раунд будет длиться определенное время (точно не сказано сколько), за которое участник делает ставку или остается на своей предыдущей.

Этап 8. Автоматически в день завершения торгов площадка формирует протокол о результатах торгов (ч. 15 ст. 137 ЗК) и договор (кроме договора купли-продажи земельного участка), которые скрепляются КЭП организатора и победителя. По требованию победителя документы могут быть также подписаны в бумажном виде. Протокол является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка, прав эмфитевзиса, суперфиция, договора аренды/эмфитевзиса/суперфиция.

Важно! Договор купли-продажи земельного участка заключается в бумажной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Этап 9. Организатор и победитель на протяжении 20 рабочих дней со дня, следующего за днем формирования протокола, заключают соответствующий договор. Последствия отказа от подписания протокола и договора изложены в ч. 17, 18 ст. 137 ЗК.

Имейте в виду! Право на земельный участок, приобретенное по результатам торгов, возникает со дня его госрегистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Этап 10. Обнародуются результаты торгов. Организатор публикует на площадке подписанный протокол, договор и сведения об уплате победителем надлежащей суммы за приобретенный лот, суммы расходов на подготовку лота. Дополнительно организатор может разместить результаты в печатных/электронных СМИ.

При каких условиях гарантийный взнос не возвращается участнику?

Гарантийный взнос не возвращается (ч. 10 ст. 135 ЗК):

• участнику, который не сделал ни одного шага аукциона на повышение стартовой цены лота;
• победителю, который в установленный срок не подписал протокол о результатах земельных торгов, договор по результатам торгов, отказался нотариально удостоверить договор, не уплатил надлежащую сумму за приобретенный лот и не компенсировал расходы на подготовку лота к продаже;
• победителю, который не соответствует требованиям лица, которое может приобретать земельный участок или права на него, не представил пакет документов или представил неправдивые сведения о себе.

Как собственник сельхозучастка должен уведомить субъекта преимущественного права о его продаже?

О преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка в случае его продажи мы рассказали в «Преимущественное право арендатора на покупку сельхозземли: как воспользоваться». Этот механизм применяется при продаже земельного участка без земельных торгов, то есть когда собственник решил продать участок и напрямую обратился к арендатору с предложением. В случае его отказа или отсутствия ответа в установленный срок, неявки в день заключения договора считается, что он отказался от преимущественного права. Тогда собственник получает право продать участок третьему лицу.

Новая редакция ч. 3 ст. 135 ЗК определяет порядок уведомления и использования субъектом своего преимущественного права в случае продажи земельного участка через э-торги.

То есть, если собственник сельхозучастка, который передан в аренду, решил его продать:

• через публичные торги – реализация преимущественного права арендатора осуществляется в порядке ст. 135 ЗК (см. этап 3 торгов и ответ на вопрос далее);
• напрямую желающим – в порядке ст. 130¹ ЗК (такой порядок мы рассматривали в «Преимущественное право арендатора на покупку сельхозземли: как воспользоваться»).

Как субъект преимущественного права на покупку может воспользоваться им в случае покупки участка через торги?

Субъект имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, если он (ч. 3 ст. 135 ЗК):

• выполнил требования к участнику земельных торгов. А именно: подал через личный кабинет на площадке заявление об участии; для юрлиц – копию извлечения из ЕГР, информацию о конечном бенефициаре; для гражданина, физлица-предпринимателя – копию справки об ИНН; документы об уплате регистрационного и гарантийного взносов. Для покупки сельхозземли также подается документ об уплате этих платежей со счета участника, открытого в украинском или иностранном банке, который сотрудничает в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем. Важно: все документы скрепляются КЭП участника;
• соглашается на уплату равного ценового предложения, которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона. Форма такого согласия не установлена, но, вероятно, это будет заявление, которое скрепляется КЭП и загружается в личный кабинет участника. Технические требования к реализации преимущественного права покупки должен утвердить Кабмин.

То есть все, кто желает приобрести участок, среди них и субъект преимущественного права, подают свои заявки через площадку. Происходят торги. Например, по результатам торгов от стартовой цены лота в 100 тыс. грн дошли до 150 тыс. грн. Даже если субъект преимущественного права не принимал участия в повышении ставок и его ставка не является последней, он может перебить всех участников, использовав свое право, и купить участок за 150 тыс. грн (наивысшая ставка).

Также субъект может дать предварительное соглашение уплатить цену продажи лота, которую предложил другой участник и которая больше, чем его предложение. То есть не наивысшая ставка, а следующая по величине.