За яких обставин договір оренди земельної ділянки втрачає чинність

Попередній орендар (позивач), який орендував із 2010 року в РДА земельну ділянку із числа невитребуваних земельних часток (паїв), звернувся до суду з позовом. У ньому він вимагав визнати недійсним договір оренди цієї землі, укладений у 2015 році вже між власником земельної ділянки – фізособою та іншою юрособою – фермерським господарством (далі – ФГ). На його думку, РДА договір оренди від 2010 року з ним не розірвала, тому він вважає цей договір оренди землі чинним, а себе – повновладним орендарем до закінчення його строку, тобто до 2025 року.

Суть спору

У 2010 році між РДА (далі – орендодавець) та ТОВ (далі – орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки із числа невитребуваних земельних часток (паїв) реформованого КСП для ведення товарного сільгоспвиробництва. Відповідно до умов цього договору сторони домовилися, що його укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на орендовану земельну ділянку.

Влітку 2015 року Реєстраційною службою було видано фізособі свідоцтво про право приватної власності на земельну ділянку, яка фактично
з 2010 року перебувала в оренді у ТОВ. Користуючись конституційним правом приватної власності, яке є гарантованим, фізособа уклала у 2015 році договір оренди землі, передавши її іншій юридичні особі – ФГ.

Попередній орендар уважав такий договір оренди, укладений у 2015 році, недійсним та просив суд визнати його таким, щоб і надалі здійснювати на спірній земельній ділянці господарську діяльність.

Судові рішення

Рішенням суду першої інстанції позов ТОВ було задоволено, оскільки суд погодився з позицією позивача щодо того, що договір оренди від 2010 року продовжував свою дію, оскільки він не був розірваний в установленому законом порядку, ТОВ продовжувало сплачувати орендну плату,
а земельна ділянка використовувалася ним за цільовим призначенням.

Однак суд апеляційної інстанції, з урахуванням позиції Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, викладеної в ухвалі від 13.07.16 р. № 58989465 рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове рішення – про відмову позивачу в задоволенні по­зову.

Аргументи суду

Відповідно до ст. 626, 628 Цивільного кодексу (далі – ЦК) договором є домовленість двох і більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК), та обов’язковим до виконання сторонами (ст. 629 ЦК).

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Згідно зі ст. 1 цього Закону оренда землі – це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 182 ЦК та Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» держреєстрація договору оренди, його зміни та розірвання здійснюється відповідним органом за зверненням осіб із наданням відповідних документів, які є підставою для такої реєстрації.

За змістом ст. 6, 18, 20 Закону № 161 (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин у 2010 році) договір оренди землі підлягав державній реєстрації, якщо такий договір укладено. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Право оренди земельної ділянки виникає із дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Суть державної реєстрації полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок на підставі договору, а підставами виникнення цивільних прав і обов’яз­ків є сам договір, укладений між власником земельної ділянки і орендарем, які досягли згоди з усіх умов договору, підписання спірного договору за викладеними в ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін.

Оскільки у 2010 році ТОВ (позивач) та РДА було укладено договір оренди землі строком на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на цю земельну ділянку, то фізособа, яка у 2015 році набула право власності на цю земельну ділянку та отримала свідоцтво про право власності на спірну земельну ділянку, мала право відповідно до вимог ст. 90 Земельного кодексу передати її в оренду будь-якій особі шляхом укладання відповідного договору оренди землі та реєстрації його в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що фактично нею й було зроблено.

Суд указав у рішенні, що, підписуючи у 2010 році договір оренди землі, орендар (позивач) висловив свою згоду щодо обумовленого договором строку його дії – «на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на цю земельну ділянку», а тому у зв’язку з настанням однієї із цих подій договір уважається припиненим.

У процесі розгляду справи позивач наполягав і на тому, що фізособа – власник земельної ділянки повинна була спочатку запропонувати саме йому укласти договір оренди землі, оскільки, на його думку, саме він мав переважне право на укладання такого договору у 2015 році.

Але суд звернув увагу на те, що переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене ст. 33 Закону № 161, поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду тим самим орендодавцем. Однак після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю фізособою зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. Із часу отримання особою державного акта на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв’язку із чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди. А тому договір оренди земельної ділянки (паю), що був укладений раніше (у нашій ситуації – у 2010 році) припиняється. Ураховуючи вимоги ст. 203, 215 ЦК про недійсність правочину, переукладання договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та одержання власником земельної частки (паю) державного акта на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін.

Строк дії договору оренди невитребуваних земельних ділянок закінчується в разі набуття права власності на земельну ділянку і визначається днем отримання документа, що підтверджує право власності на неї.

Оскільки у 2015 році змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, то договір оренди від 2010 року припинився, а відтак і строк дії договору оренди від 2010 року, укладений між ТОВ та РДА закінчився у день, коли фізособа отримала свідоцтво про право власності на спірну земельну ділянку (18.08.15 р.). Саме із цього моменту вона як власник має право на свій розсуд розпоряджатися належним їй майном. Тому, користуючись своїм правом, власник земельної ділянки уклав новий договір оренди землі з ФГ, не порушуючи законодавства та прав попереднього орендаря (позивача).