При каких обстоятельствах договор аренды земельного участка утрачивает силу

Предыдущий арендатор (истец), который арендовал с 2010 года в РГА земельный участок из числа неистребованных земельных долей (паев), обратился в суд
с иском. В нем он требовал признать недействительным договор аренды этой земли, заключенный в 2015 году уже между владельцем земельного участ-
ка – физлицом и другим юрлицом – фермерским хозяйством (далее – ФХ). По его мнению, РГА договор аренды с 2010 года с ним не расторгла, поэтому он считает этот договор аренды земли действующим, а себя – полновластным арендатором до окончания его срока, то есть до 2025 года.

Суть спора

В 2010 году между РГА (далее – арендодатель) и ООО (далее – арендатор) был заключен договор земельного участка из числа неистребованных земельных долей (паев) реформированного КСП для ведения товарного сельхозпроизводства. Согласно условиям этого договора стороны договорились, что он заключен на 15 лет или до запроса гражданина, который приобретет право собственности на арендованный земельный участок.

Летом 2015 года Регистрационной службой было выдано физлицу свидетельство о праве частной собственности на земельный участок, который фактически с 2010 года находился в аренде
у ООО. Пользуясь конституционным правом частной собственности, которое является гарантированным, физлицо заключило в 2015 году договор аренды земли, передав ее другому юридическому
лицу – ФХ.

Предыдущий арендатор считал такой договор аренды, заключенный в 2015 году, недействительным и просил суд признать его таковым, чтобы и в дальнейшем осуществлять на спорном земельном участке хозяйственную деятельность.

Судебные решения

Решением суда первой инстанции иск ООО было удовлетворен, поскольку суд согласился с позицией истца относительно того, что договор аренды с 2010 года продолжал свое действие, поскольку он не был расторгнут в установленном законом порядке, ООО продолжало платить арендную плату, а земельный участок использовался им по целевому назначению.

Однако суд апелляционной инстанции, с учетом позиции Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел, изложенной в определении от 13.07.16 г. № 58989465, решение суда первой инстанции отменил и утвердил новое решение – об отказе истцу в удовлетворении иска.

Аргументы суда

Согласно ст. 626, 628 Гражданского кодекса (далее – ГК) договором является договоренность двух и более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей. Содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными согласно актам гражданского законодательства. Договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 638 ГК), и обязательным
к выполнению сторонами (ст. 629 ГК).

Отношения относительно найма (аренды) земельного участка регулируются Законом от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161). Согласно ст. 1 этого Закона аренда земли – это основанное на договоре платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Согласно ст. 182 ГК и Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» госрегистрация договора аренды, его изменения и расторжения осуществляется соответствующим органом по обращению лиц с предоставлением соответствующих документов, которые являются основанием для такой регистрации.

Согласно смыслу ст. 6, 18, 20 Закона № 161 (в редакции, действующей на момент возникновения спорного правоотношения в 2010 году) договор аренды земли подлежал государственной регистрации, если такой договор заключен. После государственной регистрации заключенного договора аренды земли он вступает в силу. Право аренды земельного участка возникает со дня государственной регистрации этого права согласно закону, который регулирует государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Суть государственной регистрации состоит в официальном признании и подтверждении государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков на основании договора, а основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей является сам договор, заключенный между владельцем земельного участка и арендатором, которые достигли согласия по всем условиям договора, подписание спорного договора по изложенным в нем условиям осуществлялось по свободному выбору сторон.

Поскольку в 2010 году ООО (истец) и РГА был заключен договор аренды земли сроком на 15 лет или до запроса гражданина, который приобретет право собственности на этот земельный участок, то физлицо, которое в 2015 году приобрело право собственности на этот земельный участок и получило свидетельство о праве собственности на спорный земельный участок, имело право согласно требованиям ст. 90 Земельного кодекса передать его в аренду какому-либо лицу путем заключения соответствующего договора аренды земли и регистрации его в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, что фактически им и было сделано.

Суд указал в решении, что, подписывая в 2010 году договор аренды земли, арендатор (истец) выразил свое согласие относительно обусловленного договором срока его действия – «на 15 лет или до запроса гражданина, который приобретет право собственности на этот земельный участок», и поэтому в связи с наступлением одного из этих событий договор считается прекращенным.

В процессе рассмотрения дела истец настаивал и на том, что физлицо – владелец земельного участка должно было сначала предложить именно ему заключить договор аренды земли, поскольку, по его мнению, именно он имел преимущественное право на заключение такого договора в 2015 году.

Но суд обратил внимание на то, что преимущественное право арендаторов на возобновление договора аренды, предусмотренное ст. 33 Закона № 161, распространяется на случаи, когда земля снова передается в аренду тем же арендодателем. Однако после выделения земельного участка в натуре (на местности) и получения государственного акта на право частной собственности на землю физлицом обязательства сторон прекращаются согласно действующему законодательству. Со времени получения лицом государственного акта на право частной собственности на землю она получает статус владельца земельного участка, в связи с чем изменился предмет аренды и статус сторон договора аренды. И поэтому договор аренды земельного участка (пая), который был заключен ранее (в нашей ситуации – в 2010 году) прекращается. Учитывая требования ст. 203, 215 ГК о недействительности сделки, перезаключение договора аренды земельной доли (пая) после выделения в натуре (на местности) земельного участка и получения владельцем земельной доли (пая) государственного акта на право собственности на земельный участок возможно только при наличии волеизъявления на то сторон.

Срок действия договора аренды неистребованных земельных участков заканчивается в случае приобретения права собственности на земельный участок и определяется днем получения документа, подтверждающего право собственности на него.

Поскольку в 2015 году изменились предмет аренды и статус сторон договора аренды, то договор аренды с 2010 года прекратился, а потому и срок действия договора аренды с 2010 года, заключенный между ООО и РГА, закончился в день, когда физлицо получило свидетельство о праве собственности на спорный земельный участок (18.08.15 г.). Именно с этого момента оно как владелец имеет право по своему усмотрению распоряжаться положенным ему имуществом. Поэтому, пользуясь своим правом, владелец земельного участка заключил новый договор аренды земли с ФХ, не нарушая законодательства и прав предыдущего арендатора (истца).