Новий договір оренди землі сільськогосподарського призначення

Із 15.07.20 р. набрали чинності нові правила продовження договорів оренди земельних ділянок. Чи автоматично здійснюється пролонгація укладених договорів оренди  та що потрібно врахувати користувачям земельних ділянок аби не мати проблем з їх орендою, читайте у статті.

Зміни у сфері земельних відносин

Протягом останніх двох років в Україні прийнято низку важливих нормативно-правових актів у сфері земельних відносин:

• з 01.01.19 р. запроваджено нову загальнонаціональну (всеукраїнську) нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення (наказ Мінагрополітики від 16.11.18 р. № 552);
• з 16.07.20 р. діють нові правила поновлення договору оренди землі (Закон від 05.12.19 р. № 340-IX);
• з 22.07.20 р. на орендарів покладаються нові зобов’язання щодо утримання та збереження полезахисних лісових смуг, розташованих на землях сільгосппризначення (постанова КМУ від 22.07.20 р. № 650);
• Законом від 17.06.20 р. № 711-IX передбачено спрощену зміну цільового призначення сільгоспземель;
• за Законом від 31.03.20 р. № 552-IX з 01.07.21 р. в Україні розпочнеться ринковий обіг земельних ділянок сільгосппризначення.

Положення цих нормативно-правових актів викликають у сільгосптоваровиробників потребу вносити зміни до своїх договорів з орендодавцями – фізичними особами. Адже старі договори, укладені в попередніх роках, не містять норм, які б ураховували нові положення. Більше того, нові норми договорів оренди сільгоспугідь мають виконувати завдання захисту земельного банку аграріїв в умовах запровадження ринку земель сільгосппризначення. Тому далі зупинимось на цьому питанні більш детальніше.

Автоматична пролонгація дії договору

В оновленій ст. 126¹ Земельного кодексу (далі – ЗК) передбачено, що за домовленістю орендодавця-фізособи і орендаря в договорі оренди землі можна прописати умови його поновлення на новий строк. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, то цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення.

Якщо підприємство-орендар або фізособа-орендодавець захоче скористатися правом відмови від поновлення договору, то ця сторона не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору повинна подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав) заяву про вилучення з цього Реєстру відомостей про поновлення договору.

Автоматично поновити на новий строк не можна договір оренди землі комунальної або державної власності (крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою).

Отже, у сільгосптоваровиробника є два варіанти:

1) скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії чинного договору оренди землі надіслати орендодавцю листа-повідомлення про укладення договору на наступний строк із проєктом нового договору. Далі слід підписати цей договір та зареєструвати право оренди;

2) не стежити за терміном закінчення договору, не надсилати лист-повідомлення, не готувати проєкт нового договору, не підписувати й не реєструвати право оренди. А просто користуватися земельною ділянкою, знаючи що після закінчення терміну дії договору право оренди буде автоматично продовжено на той самий строк.

Вибір на користь другого варіанта очевидний. Тому рекомендуємо в розділі «Строк дії договору» прописати норму про автоматичну пролонгацію:

 «У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення та в разі відсутності не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору заяви однієї із сторін про вилучення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору».

Оскільки держреєстрація автопролонгації здійснюється за допомогою програмних засобів ведення Держреєстру прав, доцільно в момент реєстрації договору з автопролонгацією пересвідчитися в тому, що держреєстратор активував функцію автоматичного поновлення права оренди.

Розмір орендної плати

Чинні договори оренди землі сільгосппризначення у фізосіб містять різні умови розрахунку орендної плати. Наприклад, у договорі може бути сказано, що сума орендної плати становить:

• «5 % від нормативної грошової оцінки ділянки, що становить76 356,25 грн»,
• «5 % від нормативної грошової оцінки ділянки, але не менше 7 000 грн/рік»,
• «5 % від нормативної грошової оцінки ділянки» тощо.

Після запровадження з 01.01.19 р. нової НГО земель сільгосппризначення аграрії постійно запитують: чи змінюється в такому разі розмір орендної плати?

Верховний суд України недвозначно дав зрозуміти: сама зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (постанови ВСУ від 04.10.17 р. № 922/3503/14 та від 02.03.16 р. у справі № 3-476гс15). Тобто без унесення змін до договору нову НГО використовувати немає підстав, крім випадків, якщо про це прямо сказано в договорі.

Пункт 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220 (зі змінами, Унесеними постановою КМУ від 22.07.20 р. № 650), містить прив’язку розміру орендної плати до розміру НГО земель державної або комунальної власності.

Щодо приватних земельних ділянок такої прив’язки не існує, тобто встановлення фіксованої суми орендної плати без урахування НГО можливе для приватної землі.

Тут слід також нагадати про те, що непоодинокими є випадки розірвання договорів оренди сільгоспугідь у судовому порядку через непроведення індексації орендної плати. Наприклад, фізособа-орендодавець отримує орендну плату наперед, а далі розриває договір через непроведення індексації орендної плати за вже оплачені періоди. Тому акцентуємо увагу: щоб не нараховувати індексацію орендної плати, про її непроведення має бути прямо зазначено в договорі.

Отже, рекомендуємо прописувати в розділі «Орендна плата» договору такі положення:

«Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та фіксованому розмірі 12 000 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахуванняіндексації нормативної грошової оцінки землі та індексів інфляції (індексів споживчих цін). Сума орендної плати, виплачена за майбутні періоди, не підлягає перерахунку та не індексується на коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки землі та індекси інфляції (індекси споживчих цін)».

Щоб витримати конкуренцію з іншими орендарями, у майбутньому сільгосптоваровиробникові доведеться підвищувати розмір фіксованої орендної плати. Робити це можна періодично, видаючи відповідні накази. Такий підхід є прийнятним для платників єдиного податку четвертої групи. А от до платників на загальній системі оподаткування у податківців можуть виникнути питання щодо штучного завищення витрат. Тому платники податку на прибуток підвищуватимуть плату шляхом унесення змін до договорів оренди сільгоспугідь.

Повернення земельної ділянки

Належним засвідченням повернення земельної ділянки є підписаний Акт приймання-передачі земельної ділянки. Особливо важливо мати такий документ у разі повернення з користування державної або комунальної землі. Адже Акт вказує на закінчення зобов’язань орендаря з виплати орендної плати на користь Держгеокадастру, держадміністрації, об’єднаної територіальної громади, сільської ради.

Якщо договір оренди з фізособою-пайовиком закінчується в період, коли ще не зібрано урожай, аграрію доцільно захистити своє право власності на урожай. Для цього в розділі «Умови повернення земельної ділянки» договору слід передбачити відповідну норму:

 «У разі, якщо договір оренди земельної ділянки закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Орендодавець має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю».

Права та обов’язки сторін

Цей розділ договору доцільно прописувати з урахуванням переважних прав орендаря та його зобов’язань щодо збереження родючості ґрунтів.

Так, орендар має переважне право на придбання у власність орендованої земельної ділянки в разі продажу цієї земельної ділянки, за умови що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною із найбільшою із запропонованих учасниками аукціону пропозицією. Від свого переважного права на викуп орендар може відмовитися на користь іншої сторони (ст. 9 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161).

Крім того, орендар має першочергове право на оренду земельної ділянки після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, але за умови, що оренду орендар належно виконував обов’язки за договором (ст. 33 Закону № 161).

Однак умови реалізації переважних прав орендаря в законодавстві мають загальний характер, а тому всі домовленості потрібно детально зазначити в договорі. Наприклад, для ситуації, коли орендар виплатить орендну плату наперед за декілька років, а фізособа-орендодавець виявить бажання продати свою ділянку, слід передбачити, щоб орендодавець спочатку повернув проіндексовану оренду плату, виплачену наперед, і вже після цього продавав земельну ділянку.

Отже, щоб застосувати зміни законодавства для збереження земельного банку в період обігу земель сільгосппризначення, рекомендуємо до розділу «Права та обов’язки сторін» договору оренди включати такі норми:

• щодо прав орендодавця: «Орендодавець має право в односторонньому порядку встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу»;
• щодо обов’язків орендодавця: «У разі якщо орендодавець має намір продати земельну ділянку третій особі, він зобов’язаний не пізніше ніж за місяць до запланованої дати продажу повідомити орендаря в письмовій формі про свій намір із зазначенням ціни ділянки та інших умов, на яких вона продається.

Орендодавець може продати земельну ділянку, право оренди якої є предметом цього договору, лише після відшкодування орендної плати, виплаченої йому орендарем за майбутні періоди пропорційно до часу невикористання ділянки орендарем. Сума такого відшкодування індексується на коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі та індекс інфляції (індекс споживчих цін), що склалися за останні 12 послідовних місяців на момент такого відшкодування.

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за цим договором оренди»;

• щодо прав орендаря: «Орендар має переважне право перед іншими особами:

- на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк;

- на отримання орендованої за цим договором земельної ділянки у власність (за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається).

Орендар може передати переважне право на придбання орендованої земельної ділянки за цим договором третій стороні, письмово повідомивши орендодавця про таке передання не пізніше, ніж за місяць до дати передання»;

• щодо обов’язків орендаря: «Орендар зобов’язаний дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів».

Припинення дії договору

Тут спочатку звернімо увагу на норму оновленого Типового договору оренди землі, відповідно до якої у договір оренди землі сільгосппризначення може включатися вимога припинення договору внаслідок погіршення агрохімічного стану земельної ділянки. Тому до розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» доцільно включити норму:

 «Дія договору припиняється в разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її в не придатний для використання за цільовим призначенням стан».

Не менш важливим питанням цього розділу договору оренди землі, який містить норму щодо його автоматичного поновлення, є право використання земельної ділянки після смерті орендодавця.

Згідно з ч. 3 ст. 148¹ ЗК особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця із дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів. А за ст. 33 Закону № 161 у разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця із дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Ураховуючи ці норми, до розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» рекомендуємо включати такі пункти:

 «Якщо строк дії договору оренди землі закінчився у день або після смерті орендодавця, договір продовжує діяти відповідно до умов його поновлення до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку.

Спадкоємець, який набув права власності на земельну ділянку за цим договором, протягом місяця з дня державної реєстрації такого права зобов’язаний письмово повідомити про це орендаря. У такому разі для використання свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк орендар зобов’язаний надіслати спадкоємцю земельної ділянки лист-повідомлення та проєкт договору протягом одного місяця із дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов нового договору переважне право орендаря на укладення нового договору оренди землі припиняється після закінчення строку поновлення цього договору. Водночас до закінчення строку поновлення договору цей договір не припиняється».

Форс-мажорні обставини

Постійні кліматичні зміни супроводжуються природними стихійними лихами. Щороку в різних регіонах України відбувається загибель посівів (вимерзання ріпаку, посуха озимих і соняшнику тощо), яка завдає суттєвих збитків аграріям та унеможливлює виплату орендної плати фізособам-орендодавцям.

Для того щоб у законний спосіб не здійснювати виплату орендної плати за період стихійного лиха, сторони договору мають дійти згоди щодо призупинення своїх зобов’язань у період виникнення форс-мажорних обставин, які визначено ст. 14¹ Закону від 02.12.97 р. № 671/97-ВР «Про торгово-промислові палати в Україні».

Зважаючи на потребу в економії фінансових ресурсів у період дії обставин непереборної сили, доцільно прописати в розділі «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» звільнення від виконання зобов’язань сторін. Тому ми рекомендуємо такі положення договору:

 «Сторони згодні, що в разі виникнення форс-мажорних обставин (дії непереборної сили, що не залежать від волі сторін, які не можна передбачити або зупинити розумними засобами), зокрема: військових дій будь-якого характеру, блокади, ембарго, інших міжнародних санкцій, валютних обмежень, інших дій держав, а також видання органами державної влади та місцевого самоврядування України нормативних актів, що унеможливлюють виконання Сторонами своїх обов’язків за цим Договором, виняткових погодних умов чи стихійного лиха (епідемія, повінь, град, заморозки, пожежа, посуха), інших стихійних чи сезонних природних явищ, Сторони звільняються від виконання своїх зобов’язань на час дії зазначених обставин.

Достатнім доказом дії форс-мажорних обставин є документ Торгово-промислової палати України або інші підтверджувальні документи (постанова органу виконавчої влади, довідка центру гідрометеорології, протокол комісії Державної служби з надзвичайних ситуацій, Акт обстеження та списання загиблих посівів тощо)».

І наостанок зазначимо, що дані агрохімічного паспорта земельної ділянки можуть зазначатися в Акті приймання-передачі об’єкта оренди. Хоча за оновленими вимогами до Типового договору оренди землі це положення рекомендують прописувати в самому договорі оренди приватної землі, а для оренди державної або комунальної землі ця умова вже є обов’язковою.

Для застосування в роботі вищенаведених норм пропонуємо скористатися зразком Договору оренди сільськогосподарських угідь.