Новый договор аренды земли сельскохозяйственного назначения

С 15.07.20 г. вступили в силу новые правила продления договоров аренды земельных участков. Будет ли автоматически осуществляться пролонгация заключенных договоров аренды и что нужно учесть пользователи земельных участков чтобы не иметь проблем с их арендой, читайте в статье.

Изменения в сфере земельных отношений

За последние два года в Украине принят ряд важных нормативно-правовых актов в сфере земельных отношений:

• с 01.01.19 г. введена новая общенациональная (всеукраинская) нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения (приказ Минагрополитики от 16.11.18 г. № 552);
• с 16.07.20 г. действуют новые правила возобновления договора аренды земли (Закон от 05.12.19 г. № 340-IX);
• с 22.07.20 г. на арендаторов возлагаются новые обязательства по содержанию и сохранению полезащитных лесных полос, расположенных на землях сельхозназначения (постановление КМУ от 22.07.20 г. № 650);
• Законом от 17.06.20 г. № 711-IX предусмотрено упрощенное изменение целевого назначения сельхозземель;
• согласно Закону от 31.03.20 г. № 552-IX с 01.07.21 г. в Украине начнется рыночное обращение земельных участков сельхозназначения.

Положения этих нормативно-правовых актов вызывают у сельхозтоваропроизводителей необходимость вносить изменения в свои договоры с арендодателями – физическими лицами. Ведь старые договоры, заключенные в предыдущие годы, не содержат норм, которые бы учитывали новые положения. Более того, новые нормы договоров аренды сельхозугодий должны выполнять задачу защиты земельного банка аграриев в условиях введения рынка земель сельхозназначения. Поэтому далее остановимся на данном вопросе более детально.

Автоматическая пролонгация действия договора

В обновленной ст. 126¹ Земельного кодекса (далее – ЗК) предусмотрено, что по договоренности физлица-арендодателя и арендатора в договоре аренды земли можно прописать условия его возобновления на новый срок. Если договор содержит условие о его возобновлении после окончания срока, на который он заключен, то этот договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях. Договор считается возобновленным без совершения сторонами договора письменной правовой сделки о его возобновлении.

Если предприятие-арендатор или лицо-арендодатель захочет воспользоваться правом отказа от возобновления договора, то эта сторона не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора должна подать в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Госреестр прав) заявление об исключении из этого Реестра сведений о возобновлении договора.

Нельзя автоматически возобновить на новый срок договор аренды земли коммунальной или государственной собственности (кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, которые находятся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком).

Итак, у сельхозтоваропроизводителя есть два варианта:

1) воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок и не позднее чем за один месяц до окончания срока действия действующего договора аренды земли отравить арендодателю письмо-уведомление о заключении договора на следующий срок с проектом нового договора. Далее следует подписать этот договор и зарегистрировать право аренды;

2) не следить за сроком окончания договора, не отравлять письмо-уведомление, не готовить проект нового договора, не подписывать и не регистрировать право аренды. А просто пользоваться земельным участком, зная, что после истечения срока действия договора право аренды будет автоматически продлено на тот же срок.

Выбор в пользу второго варианта очевиден. Поэтому рекомендуем в разделе «Срок действия договора» прописать норму об автоматической пролонгации:

 «У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення та в разі відсутності не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору заяви однієї із сторін про вилучення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору».

Поскольку госрегистрация автопролонгации осуществляется с помощью программных средств ведения Госреестра прав, целесообразно в момент регистрации договора с автопролонгацией убедиться в том, что госрегистратор активировал функцию автоматического возобновления права аренды.

Размер арендной платы

Действующие договоры аренды земли сельхозназначения у физических лиц содержат разные условия расчета арендной платы. Например, в договоре может быть сказано, что сумма арендной платы составляет:

• «5 % від нормативної грошової оцінки ділянки, що дорівнює 76 356,25 грн»,
• «5 % від нормативної грошової оцінки ділянки, але не менше 7 000 грн/рік)»,
• «5 % від нормативної грошової оцінки ділянки» и т.п.

После введения с 01.01.19 г. новой нормативной денежной оценки (далее – НДО) земель сельхозназначения аграрии постоянно спрашивают: «Изменяется ли в таком случае размер арендной платы?».

Верховный суд Украины недвусмысленно дал понять: само изменение НДО земельного участка служит основанием для пересмотра размера арендной платы (постановление ВСУ от 04.10.17 г. № 922/3503/14 и от 02.03.16 г. по делу № 3-476гс15). То есть без внесения изменений в договор новую НДО использовать нет оснований, кроме случаев, если об этом прямо сказано в договоре.

Пункт 9 Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.04 г. № 220 (с изменениями, внесенными постановлением КМУ от 22.07.20 г. № 650), содержит привязку размера арендной платы к размеру НДО земель государственной или коммунальной собственности.

В отношении частных земельных участков такой привязки не существует, то есть установление фиксированной суммы арендной платы без учета НДО возможно для частной земли.

Здесь следует также напомнить о том, что не единичны случаи расторжения договоров аренды сельхозугодий в судебном порядке из-за непроведения индексации арендной платы. Например, лицо-арендодатель получает арендную плату заранее, а затем расторгает договор в связи с непроведением индексации арендной платы за уже оплаченные периоды. Поэтому акцентируем внимание: чтобы не начислять индексацию арендной платы, о ее непроведении должно быть прямо сказано в договоре.

Итак, рекомендуем прописывать в разделе «Арендная плата» договора следующие положения:

«Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та фіксованому розмірі 12 000 грн на рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахуванняіндексації нормативної грошової оцінки землі та індексів інфляції (індексів споживчих цін). Сума орендної плати, виплачена за майбутні періоди, не підлягає перерахунку та не індексується на коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки землі та індекси інфляції (індекси споживчих цін)».

Чтобы выдержать конкуренцию с другими арендаторами, в будущем сельхозтоваропроизводителю придется повышать размер фиксированной арендной платы. Делать это можно периодически, издавая соответствующие приказы. Такой подход приемлем для плательщиков единого налога четвертой группы. А вот к плательщикам на общей системе налогообложения у налоговиков могут возникнуть вопросы по поводу искусственного завышения расходов. Поэтому плательщики налога на прибыль будут повышать плату путем внесения изменений в договора аренды сельхозугодий.

Возвращение земельного участка

Надлежащим засвидетельствованием возвращения земельного участка является подписанный Акт приема-передачи земельного участка. Особенно важно иметь такой документ при возвращении из пользования государственной или коммунальной земли. Ведь Акт указывает на заключение обязательств арендатора по выплате арендной платы в пользу Госгеокадастра, госадминистрации, объединенной территориальной громады, сельского совета.

Если договор аренды с лицом-пайщиком заканчивается в период, когда еще не собран урожай, аграрию целесообразно защитить свое право собственности на урожай. Для этого в разделе «Условия возвращения земельного участка» договора следует предусмотреть соответствующую норму:

 «У разі, якщо договір оренди земельної ділянки закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Орендодавець має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю».

Права и обязанности сторон

Этот раздел договора целесообразно прописывать с учетом преимущественных прав арендатора и его обязательств по сохранению плодородия почв.

Так, арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендованного земельного участка в случае продажи этого земельного участка, при условии что он платит цену, по которой она продается, а в случае продажи на аукционе – если его предложение равно наибольшему из предложенных участниками аукциона предложениям. От своего преимущественного права на выкуп арендатор может отказаться в пользу другой стороны (ст. 9 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161).

Кроме того, арендатор имеет первоочередное право на аренду земельного участка после истечения срока, на который был заключен договор аренды земли, но при условии, что он надлежащим образом выполнял обязанности по договору (ст. 33 Закона № 161).

Однако условия реализации преимущественных прав арендатора в законодательстве имеют общий характер, и поэтому все договоренности нужно детально указать в договоре. Например, для ситуации, когда арендатор выплатит арендную плату заранее за несколько лет, а лицо-арендодатель пожелает продать свой участок, следует предусмотреть, чтобы арендодатель сначала возвратил проиндексированную аренду плату, выплаченную заранее, и уже после этого продавал земельный участок.

Таким образом, чтобы применить изменения законодательства для сохранения земельного банка в период обращения земель сельхозназначения, рекомендуем включить в раздел «Права и обязанности сторон» договора аренды следующие нормы:

• в отношении прав арендодателя: «Орендодавець має право в односторонньому порядку встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу»;
• в отношении обязанностей арендодателя: «У разі якщо орендодавець має намір продати земельну ділянку третій особі, він зобов’язаний не пізніше ніж за місяць до запланованої дати продажу повідомити орендаря в письмовій формі про свій намір із зазначенням ціни ділянки та інших умов, на яких вона продається.

Орендодавець може продати земельну ділянку, право оренди якої є предметом цього договору, лише після відшкодування орендної плати, виплаченої йому орендарем за майбутні періоди пропорційно до часу невикористання ділянки орендарем. Сума такого відшкодування індексується на коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі та індекс інфляції (індекс споживчих цін), що склалися за останні 12 послідовних місяців на момент такого відшкодування.

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за цим договором оренди»;

• в отношении прав арендатора: «Орендар має переважне право перед іншими особами:

- на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк;

- на отримання орендованої за цим договором земельної ділянки у власність (за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається).

Орендар може передати переважне право на придбання орендованої земельної ділянки за цим договором третій стороні, письмово повідомивши орендодавця про таке передання не пізніше, ніж за місяць до дати передання»;

• в отношении обязанностей орендатора: «Орендар зобов’язаний дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів».

Прекращение действия договора

Здесь сначала обратим внимание на норму обновленного Типового договора аренды земли, в соответствии с которой в договор аренды земли сельхозназначения может включаться требование прекращения договора вследствие ухудшения агрохимического состояния земельного участка. Поэтому в раздел «Изменение условий договора и прекращение его действия» целесообразно включить норму:

 «Дія договору припиняється в разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її в не придатний для використання за цільовим призначенням стан».

Не менее важным вопросом этого раздела договора аренды земли, который содержит норму о его автоматическом возобновлении, является право использования земельного участка после смерти арендодателя.

Согласно ч. 3 ст. 148¹ ЗК лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, в течение одного месяца со дня обретения права собственности на него обязано уведомить об этом его пользователей. А согласно ст. 33 Закона № 161 в случае смерти арендодателя до окончания срока действия договора аренды земли арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом наследника земельного участка в течение одного месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.

Учитывая эти нормы, в раздел «Изменение условий договора и прекращение его действия» рекомендуем включать следующие пункты:

 «Якщо строк дії договору оренди землі закінчився у день або після смерті орендодавця, договір продовжує діяти відповідно до умов його поновлення до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку.

Спадкоємець, який набув права власності на земельну ділянку за цим договором, протягом місяця з дня державної реєстрації такого права зобов’язаний письмово повідомити про це орендаря. У такому разі для використання свого переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк орендар зобов’язаний надіслати спадкоємцю земельної ділянки лист-повідомлення та проєкт договору протягом одного місяця із дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов нового договору переважне право орендаря на укладення нового договору оренди землі припиняється після закінчення строку поновлення цього договору. Водночас до закінчення строку поновлення договору цей договір не припиняється».

Форс-мажорные обстоятельства

Постоянные климатические изменения сопровождаются природными стихийными бедствиями. Ежегодно в разных регионах Украины происходит гибель посевов (вымерзание рапса, засуха озимых и подсолнуха и т. п.), что наносит существенный ущерб аграриям и делает невозможной выплату арендной платы лицам-арендодателям.

Для того чтобы законным способом не производить выплату арендной платы за период стихийного бедствия, стороны договора должны прийти к согласию о приостановке своих обязательств в период возникновения форс-мажорных обстоятельств, определенных ст. 14¹ Закона от 02.12.97 г. № 671/97-ВР «О торгово-промышленных палатах в Украине».

Учитывая необходимость в экономии финансовых ресурсов в период действия обстоятельств непреодолимой силы, целесообразно прописать в разделе «Ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора» освобождение от выполнения обязательств сторон. Поэтому мы рекомендуем следующие положения договора:

 «Сторони згодні, що в разі виникнення форс-мажорних обставин (дії непереборної сили, що не залежать від волі сторін, які не можна передбачити або зупинити розумними засобами), зокрема: військових дій будь-якого характеру, блокади, ембарго, інших міжнародних санкцій, валютних обмежень, інших дій держав, а також видання органами державної влади та місцевого самоврядування України нормативних актів, що унеможливлюють виконання Сторонами своїх обов’язків за цим Договором, виняткових погодних умов чи стихійного лиха (епідемія, повінь, град, заморозки, пожежа, посуха), інших стихійних чи сезонних природних явищ, Сторони звільняються від виконання своїх зобов’язань на час дії зазначених обставин.

Достатнім доказом дії форс-мажорних обставин є документ Торгово-промислової палати України або інші підтверджувальні документи (постанова органу виконавчої влади, довідка центру гідрометеорології, протокол комісії Державної служби з надзвичайних ситуацій, Акт обстеження та списання загиблих посівів тощо)».

И в завершение заметим, что данные агрохимического паспорта земельного участка могут указываться в Акте приема-передачи объекта аренды. Хотя по обновленным требованиям Типового договора аренды земли это положение рекомендуют прописывать в самом договоре аренды частной земли, а для аренды государственной или коммунальной земли это условие уже обязательно.

Для применения в работе вышеуказанных норм предлагаем воспользоваться образцом Договора аренды сельскохозяйственных угодий.