Чи спадкуються права оренди, суборенди, емфітевзису

Суть питання: користувачі або потенційні користувачі земельних ділянок за договорами оренди, суборенди чи емфітевзису мають знати правила спадкування таких прав, їх особливості. До того ж у них часто виникає запитання, чи спадкуються права при користуванні земельними ділянками державної/комунальної форми власності. Щоб не починати оформлення прав користування з нуля (домовленість із власником, аукціон тощо), слід упевнитися у можливості спадкування цих прав.

Як потрібно діяти: перевірити умови договору, адже саме в ньому встановлюється право чи заборона переходу права користування земельною ділянкою в порядку спадкування. За наявності заборони варто подбати про внесення змін до договору та її виключення чи зміну. Відсутність заборони означатиме можливість переходу права користувача за договором у спадок.

Спадкування прав на землю

Аспекти спадкового права викладено у гл. 84 Цивільного кодексу (далі – ЦК). Оскільки нас цікавить спадкування прав на землю, беремо до уваги також Земельний кодекс та Закон від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – ЗК, Закон № 161).

До складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини (день смерті або визнання особи померлою) та не припинилися внаслідок його смерті (ст. 1218 ЦК). Детального переліку таких прав не визначено, натомість установлено права та обов’язки, які не входять до складу спадщини (ст. 1219 ЦК). Серед них немає прав оренди, суборенди, емфітевзису. А, як відомо, те, що не заборонено, – дозволено. Тобто ці права можуть спадкуватися.

Про можливість отримання у спадок права оренди йдеться у таких нормах:

• ч. 5 ст. 93 ЗК – право оренди може передаватись у спадщину, а також уноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки, відчужуватися, продаватися на земельних торгах, передаватися у заставу, крім визначених законом випадків;
• ч. 1 ст. 7 Закону № 161 – право на оренду земельної ділянки переходить до спадкоємців, якщо інше не передбачено договором, а в разі їх відсутності або відмови – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем та виявили бажання стати орендарями.

Отже, спадкування права оренди можливе, якщо умови договору:

• прямо не забороняють перехід права оренди в порядку спадкування;
• не містять правила щодо припинення договору оренди у зв’язку зі смертю орендаря. Адже тоді договір припиниться в день смерті особи та спадкувати буде нічого. Важливо! Якщо ваш договір містить таку умову, то радимо укласти додаткову угоду та змінити її або виключити загалом.

А якщо в договорі це питання оминули увагою, то застосовуємо чинне законодавство, яке дозволяє спадкувати право оренди. Такої ж думки Верховний Суд (постанова від 16.12.15 р. у справі № 6-375цс15).

Що стосується суборенди, то вона діє в межах оренди та не повинна суперечити умовам договору оренди (ч. 2 ст. 8 Закону № 161). Суборенда напряму залежить від оренди, тому для розуміння можливості спадкування важливо брати до уваги два цих договори. Тут аналогічно працює правило: що не заборонено договором, то дозволено. Якщо умови обох договорів не містять вищевказані обмеження, спадкування суборенди відбудеться.

Про емфітевзис чітко вказано, що таке право може передаватись у порядку спадкування (ч. 2 ст. 407 ЦК, ч. 2 ст. 102¹ ЗК).

Чи поширюється право спадкування на оформлені права користування земельними ділянками державної чи комунальної форми власності?

Так. Ці правила застосовуються і до речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності. Адже на кожне із вказаних прав (оренди, суборенди, емфітевзису) немає заборони спадкування. Натомість право користування земельною ділянкою державної/комунальної форми власності забороняється (ч. 3 ст. 102¹ ЗК):

• відчужувати на користь інших осіб (продавати, дарувати тощо). Важливо! Уважаємо, що відчуження полягає у волевиявленні особи розпоряджатися її майном, належними правами. Тому сюди відносяться договори купівлі-продажу, дарування, міни, а не спадкування;
• вносити до статутного капіталу;
• передавати у заставу.

Таким чином, заборона на спадкування права користування земельною ділянкою державної/комунальної власності (як і приватної) або припинення дії договору зі смертю орендаря повинна міститися в договорі.

Чи може фермерське господарство (далі – ФГ) успадкувати право оренди земельної ділянки сільгосппризначення після смерті фізособи-орендаря?

Загалом так. Спадкування буває двох видів: за заповітом та законом.

Спадкування за законом передбачає черговість одержання спадку родичами померлого (ст. 1258, 1261–1265 ЦК). Тож за законом отримати права користування на землю померлого зможуть виключно фізособи-родичі (діти, батьки, чоловік/дружина, сестра, брат тощо).

Спадкування за заповітом полягає у тому, що спадкодавець має право укласти в нотаріуса заповіт, в якому визначити коло спадкоємців, у тому числі юросіб, на те чи інше його майно, речові права (ст. 1235 ЦК). Він має право охопити заповітом всю спадщину або її частину. Тож за наявності у заповіті спадкодавця ФГ він може отримати право користування земельної ділянки сільгосппризначення.

Як наслідок ФГ отримає статус орендаря/суборендаря/емфітевта за відповідним договором, щодо якого успадковане право, разом із правами та обов’язками користувача. Договір продовжує діяти у тому ж вигляді, але за бажанням сторін до нього вносяться зміни.

Документальне оформлення спадку на право користування землею

Права оренди, суборенди та емфітевзису є іншими речовими правами, похідними від права власності, які підлягають реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», далі – Реєстр прав, Закон № 1952). Але перед цим нотаріус веде спадкову справу, з’ясовує про все належне спадкодавцю майно, зв’язується із спадкоємцями.

На майно, отримане у порядку спадкування, нотаріус видає спадкоємцям свідоцтво про право на спадщину (ст. 66 Закону від 02.09.93 р. № 3425-XII «Про нотаріат», далі – Закон № 3425, свідоцтво). При цьому свідоцтво видається або одне на ім’я всіх спадкоємців, або за їх бажанням кожному окремо.

Зазначимо, що зручніше отримувати окремі свідоцтва. Адже кожен зможе самостійно та в зручний час продовжити оформлення речових прав на успадковане майно.

Щодо успадкованого права користування землею нотаріус зможе одразу здійснити реєстрацію права оренди за новою особою в Реєстрі прав.

Відмова нотаріуса у видачі свідоцтва з підстав, що спадкується не майно, а речові права, є безпідставною. Адже перелічені права користування є похідними речовими правами від права власності, які також можуть належати особі, ними можна розпоряджатися.

Право оренди/суборенди/емфітевзису виникне у спадкоємця з моменту його реєстрації в Реєстрі прав (ст. 125, 126 ЗК; ч. 2 ст. 3 Закону № 1952).

Висновки

1. За загальним правилом інші речові права на земельну ділянку, а саме оренда, суборенда, емфітевзис, можуть переходити у спадок. Законодавство не містить прямої заборони на їх спадкування. Натомість успадкувати права оренди, суборенди, емфітевзису (набути статус орендаря/суборендаря/емфітевта за укладеним договором) не вдасться, якщо договором це прямо заборонено або умовами встановлено припинення дії договору зі смертю орендаря. Адже тоді договір припиниться в день смерті особи та спадкувати буде нічого.
2. Аби дізнатись, чи вдасться передати у спадок право користування землею, варто перевірити, чи містять укладені договори такі умови. За можливості слід укласти додаткову угоду та змінити умову щодо заборони на дозвіл або прибрати її загалом. Якщо в договорі оминули увагою це питання, то треба застосувати чинне законодавство, яке дозволяє спадкувати право користування земельною ділянкою.