Наследуются ли права аренды, субаренды, эмфитевзиса

Суть вопроса: пользователи или потенциальные пользователи земельных участков по договорам аренды, субаренды или эмфитевзиса должны знать правила наследования таких прав, их особенности. К тому же у них часто возникает вопрос, наследуются ли права при пользовании земельными участками государственной/коммунальной формы собственности. Чтобы не начинать оформление прав пользования с нуля (договоренность с владельцем, аукцион и т. п.), нужно удостовериться в возможности наследования этих прав.

Как нужно действовать: проверить условия договора, ведь именно в нем устанавливается право или запрет перехода права пользования земельным участком в порядке наследования. При наличии запрета следует позаботиться о внесении изменений в договор и его исключение или изменении. Отсутствие запрета будет означать возможность перехода права пользователя по договору в наследство.

Наследование прав на землю

Аспекты наследственного права изложено в гл. 84 Гражданского кодекса (далее – ГК). Поскольку нас интересует наследование прав на землю, берем во внимание также Земельный кодекс и Закон от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – ЗК, Закон № 161).

В состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства (день смерти или признания лица умершим) и не прекратились вследствие его смерти (ст. 1218 ГК). Детального перечня таких прав не определено, вместо того установлены права и обязанности, которые не входят в состав наследства (ст. 1219 ГК). Среди них нет прав аренды, субаренды, эмфитевзиса. А, как известно, то, что не запрещено, – разрешено. То есть эти права могут наследоваться.

О возможности получения в наследство права аренды речь идет в следующих нормах:

• ч. 5 ст. 93 ЗК – право аренды может передаваться по наследству, а также вноситься в уставный капитал владельцем земельного участка, отчуждаться, продаваться на земельных торгах, передаваться в залог, кроме определенных законом случаев;
• ч. 1 ст. 7 Закона № 161 – право на аренду земельного участка переходит к наследникам, если иное не предусмотрено договором, а в случае их отсутствия или отказа – к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и изъявили желание стать арендаторами.

Итак, наследование права аренды возможно, если условия договора:

• прямо не запрещают переход права аренды в порядке наследования;
• не содержат правила относительно прекращения договора аренды в связи со смертью арендатора. Ведь тогда договор прекратится в день смерти лица и наследовать будет нечего. Важно! Если ваш договор содержит такое условие, то советуем заключить дополнительное соглашение и изменить его или исключить вообще.

А если в договоре этот вопрос обошли вниманием, то применяем действующее законодательство, которое позволяет наследовать право аренды. Такого же мнения Верховный Суд (постановление от 16.12.15 г. по делу № 6-375цс15).

Что касается субаренды, то она действует в рамках аренды и не должна противоречить условиям договора аренды (ч. 2 ст. 8 Закона № 161). Субаренда направления зависит от аренды, поэтому для понимания возможности наследования важно принимать во внимание два этих договора. Здесь аналогично работает правило: что не запрещено договором, то разрешено. Если условия обоих договоров не содержат вышеуказанные ограничения, наследование субаренды состоится.

Об эмфитевзисе четко сказано, что такое право может передаваться в порядке наследования (ч. 2 ст. 407 ГК, ч. 2 ст. 102¹ ЗК).

Распространяется ли право наследования на оформленные права пользования земельными участками государственной или коммунальной формы собственности?

Да. Эти правила применяются и к вещным правам на земельные участки государственной и коммунальной собственности. Ведь на каждое из указанных прав (аренды, субаренды, эмфитевзиса) нет запрета наследования. При этом право пользования земельным участком государственной/коммунальной формы собственности запрещается (ч. 3 ст. 102¹ ЗК):

• отчуждать в пользу других лиц (продавать, дарить и т. п.). Важно! Считаем, что отчуждение состоит в волеизъявлении лица распоряжаться его имуществом, надлежащими правами. Поэтому сюда относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, а не наследования;
• вносить в уставный капитал;
• передавать в залог.

Таким образом, запрет на наследование права пользования земельным участком государственной/коммунальной собственности (как и частной) или прекращение действия договора со смертью арендатора должен содержаться в договоре.

Может ли фермерское хозяйство (далее – ФХ) унаследовать право аренды земельного участка сельхозназначения после смерти физлица-арендатора?

Да, может. Наследование бывает двух видов: по завещанию и закону.

Наследование по закону предусматривает очередность получения наследства родственниками умершего (ст. 1258, 1261–1265 ГК). Поэтому по закону получить права пользования на землю умершего смогут исключительно физлица-родственники (дети, родители, муж/жена, сестра, брат и т. п.).

Наследование по завещанию состоит в том, что наследодатель имеет право заключить у нотариуса завещание, в котором определить круг наследников, в том числе юрлиц, на то или иное его имущество, вещные права (ст. 1235 ГК). Он имеет право охватить завещанием все наследство или его часть. Поэтому при наличии в завещании наследодателя ФХ, он может получить право пользования земельного участка сельхозназначения.

Как следствие, ФХ получит статус арендатора/субарендатора/эмфитевта по соответствующему договору, относительно которого унаследовано право, вместе с правами и обязанностями пользователя. Договор продолжает действовать в том же виде, но по желанию сторон в него вносятся изменения.

Документальное оформление наследства на право пользования землей

Права аренды, субаренды и эмфитевзиса являются прочими вещными правами, производными от права собственности, которые подлежат регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», далее – Реестр прав, Закон № 1952). Но перед этим нотариус ведет наследственное дело, выясняет обо всем надлежащем наследодателю имуществе, связывается с наследниками.

На имущество, полученное в порядке наследования, нотариус выдает наследникам свидетельство о праве на наследство (ст. 66 Закона от 02.09.93 г. № 3425-XII «О нотариате», далее – Закон № 3425, свидетельство). При этом свидетельство выдается или одно на имя всех наследников или по их желанию каждому отдельно.

Отметим, что удобнее получать отдельные свидетельства. Ведь каждый сможет самостоятельно и в удобное время продолжить оформление вещных прав на унаследованное имущество.

Относительно унаследованного права пользования землей нотариус сможет сразу осуществить регистрацию права аренды по новому лицу в Реестре прав.

Отказ нотариуса в выдаче свидетельства на основаниях, что наследуется не имущество, а вещные права, безоснователен. Ведь перечисленные права пользования являются производными вещными правами от права собственности, которые также могут принадлежать лицу, ими можно распоряжаться.

Право аренды/субаренды/эмфитевзиса возникнет у наследника с момента его регистрации в Реестре прав (ст. 125, 126 ЗК; ч. 2 ст. 3 Закона № 1952).

Выводы

1. По общему правилу другие вещные права на земельный участок, а именно аренда, субаренда, эмфитевзис, могут переходить в наследство. Законодательство не содержит прямого запрета на их наследование. Однако унаследовать права аренды, субаренды, эмфитевзиса (приобрести статус арендатора/субарендатора/эмфитевта по заключенному договору) не удастся, если договором это прямо запрещено или условиями установлено прекращение действия договора со смертью арендатора. Ведь тогда договор прекратится в день смерти лица и наследовать будет нечего.
2. Чтобы узнать, удастся ли передать в наследство право пользования землей, следует проверить, содержат ли заключенные договоры такие условия. По возможности нужно заключить дополнительное соглашение и изменить условие по запрету на разрешение или убрать его вообще. Если в договоре обошли вниманием этот вопрос, то надо применить действующее законодательство, которое позволяет наследовать право пользования земельным участком.