Індексація плати за оренду приватних земель: судова практика

У ході перевірки платника податкова виявила заниження нарахованої орендної плати внаслідок незастосування коефіцієнта індексації до нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки приватної власності, орендованої у фізичної особи. Це призвело до заниження ПДФО. Платник стверджував, що в договорі оренди землі сторони прописали, що орендна плата не індексується. Не погодившись із винесеним податковим повідомленням-рішенням (далі – ППР), платник оскаржив його у суді. Однак суд став на бік податкової та відмовив у задоволенні позову (рішення Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 12.12.17 р. у справі № 808/418/17).

Сторони спору: Позивач – товариство, Відповідач – об’єднана ДПІ Головного управління ДФС в області.

Суть спору

У серпні 2016 року фахівці Відповідача провели документальну планову виїзну перевірку Позивача з питань дотримання законодавства щодо укладення трудового договору, оформлення трудових відносин із працівниками, своєчасності, достовірності, повноти нарахування, утримання та сплати до бюджету ПДФО при виплаті доходів на користь платників податків – фізосіб за період з 01.07.13 р. по 30.07.16 р., а також щодо правильності нарахування, обчислення та сплати ЄСВ за цей же період.

За результатами перевірки було складено акт, у якому вказано на виявлені порушення норм Податкового кодексу (далі – ПК), а саме: заниження нарахованої орендної плати на загальну суму 146 883 грн. через незастосування до НГО коефіцієнта 1,249, що призвело до заниження ПДФО з нарахованої орендної плати за земельні паї за 2015 рік на суму 22 032,43 грн.

Відповідач уважає, що, сплачуючи фізособам орендну плату, Позивач не збільшив її на коефіцієнт індексації за попередній 2014 рік (1,249), а отже, не доплатив ПДФО, оскільки сума, з якої нараховувався цей податок, була нижчою, ніж мала бути.

Позивач, у свою чергу, уважає, що орендні правовідносини зафіксовані сторонами у договорі оренди землі, яким прямо передбачено непроведення індексації, тому орендна плата, яка розраховувалася виходячи з НГО земельної ділянки, не підлягає індексації (див. «Індексація орендної плати»). Тобто приватні відносини вирішують за погодженням сторін, і податкова жодним чином не може на них впливати.

На підставі акта перевірки Відповідач прийняв оскаржуване ППР, згідно з яким Позивачу визначено грошове зобов’язання з ПДФО.

Скориставшись своїм правом на адміністративне оскарження ППР, Позивач подав скарги до обласного управління ДФС та ДФС. Але обидва рішення за ними прийнято не на його користь, і ППР залишено без змін.

Уважаючи, що його права було порушено, Позивач звернувся до суду з адміністративним позовом про визнання протиправним та скасування ППР.

Рішення суду

Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 18.07.17 р. у задоволенні адміністративного позову відмовлено. Ухвалою Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 12.12.17 р. апеляційну скаргу Позивача залишено без задоволення, а рішення першої інстанції – без змін.

Аргументи суду

1. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду земліhttps://pravo.uteka.ua/doc/Pro-orendu...» (далі – Закон № 161) орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови та строки внесення плати за оренду ділянки визначаються за згодою сторін і фіксуються у договорі оренди (крім строків унесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються ПК).

Платниками земельного податку є землекористувачі, а підставою для нарахування орендної плати є договір оренди земельної ділянки (пп. 269.1.2, п. 288.1, 288.5 ПК).

Для визначення розміру земельного податку та орендної плати застосовується НГО земельних ділянок, яка підлягає індексації (ст. 289 ПК).

Отже, суд указує на те, що питання оподаткування регулюються не договором, а владними приписами з боку держави шляхом прийняття законодавчих норм. Незважаючи на те що розмір орендної плати за землю є умовою договору, орендна плата є платежем, розмір якого встановлюється законодавчими нормами, зокрема ПК.

2. Базою обкладення земельним податком є, зокрема, НГО земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, який визначається в порядку, установленому розд. ХІІІ ПК (п. 271.1 ПК).

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастр), за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує коефіцієнт індексації НГО земель. На цей коефіцієнт має бути проіндексована НГО сільгоспугідь, земель населених пунктів та інших земель несільгосппризначення станом на 1 січня поточного року (п. 289.2 ПК).

Так, Держгеокадастр листом від 11.01.16 р. № 6-28-0.22-201/2-16 проінформував про індексацію НГО земель за усі роки, у тому числі за 2014-й (на думку Відповідача, саме за цей рік і не проіндексовано НГО). Коефіцієнт індексації за 2014 рік становив 1,249. Судом установлено, що територіальне управління Держгеокадастру за місцем розташування орендованої земельної ділянки офіційним листом повідомляло Позивача про розмір НГО ріллі станом на 01.01.15 р. та 01.01.16 р. з урахуванням коефіцієнта індексації. Тож Позивачу було достеменно відомо про наявність та необхідність застосування цього коефіцієнта до НГО орендованої ним земельної ділянки.

Суд дійшов висновку, що орендна плата за землю сплачується виходячи з НГО землі, яка підлягає індексації. Крім того, індексація НГО земель впливає на розмір орендної плати за користування земельними ділянками, що, у свою чергу, впливає на розмір належних до сплати податків.

3. Позивач є податковим агентом для фізосіб, яким сплачує плату за оренду землі відповідно до договорів оренди. На нього як на податкового агента покладено обов’язок з одночасної сплати фізособі доходу та перерахування до бюджету ПДФО.

Отже, фізособі сплачувалася орендна плата у меншому розмірі через неврахування Позивачем коефіцієнта індексації НГО і, як результат, було зменшено суму ПДФО.

Таким чином, суд першої інстанції не підтримав доводи Позивача та у задоволенні позову відмовив. Аналогічну позицію зайняв і апеляційний суд, який залишив без задоволення апеляційну скаргу Позивача, а постанову суду першої інстанції – без змін.

Висновки

Закон № 161 та ПК відокремлює правовідносини стосовно оренди земель державної/комунальної та приватної власності. При оренді приватних земель сторони мають більше можливостей і прав для визначення необхідних умов користування земельною ділянкою. Сторони на власний розсуд можуть установлювати розмір орендної плати у грошовій формі, виходячи з НГО ділянки, або у фіксованій сумі. Утім при встановленні орендної плати залежно від НГО орендар повинен щороку індексувати НГО ділянки. І тут ніяка умова договору про відсутність індексації не врятує.

Як бачимо, Позивач дійсно помилився: розраховуючи орендну плату на підставі НГО ділянки, він мав її проіндексувати. Цей нюанс сторони не можуть проігнорувати, адже це прямо передбачено ПК. Утім податкова також дуже наполегливо вказувала на те, що умови договору оренди земельної ділянки суперечать нормам законодавства. Вона не має повноважень втручатися у приватні правовідносини сторін, а може тільки перевіряти правильність нарахування та своєчасність сплати податків (якраз це вона і зробила). Ініціювати перегляд або уточнення умов приватного договору мають право його сторони, а в разі виникнення суперечок їх вирішуватиме суд.