Зміни в земельному законодавстві – 2023, які ви могли пропустити

Баланс-Агро № 51 від 19 грудня 2023 року «Завершуємо рік: головні справи та висновки»

Удосконалено процедуру вчинення нотаріальних та реєстраційних дій у разі купівлі земельних ділянок

Новації Закону № 3050 у сфері земельних відносин

Цього року відбулось чимало змін у земельному законодавстві, про які ми неодноразово писали в наших публікаціях. У цій статті ми коротко нагадаємо про основні новації, які впроваджені із цього року та мають важливе значення для сільгосппідприємств. Також звертаємо увагу, що з 01.01.2024 юрособи отримають право придбати у власність земельні ділянки сільгосппризначення (див. про це у консультації «З 01.01.2024 юрособи стануть учасниками ринку землі»).

Що передбачає Закон № 3050

Із 06.05.2023 набув чинності Закон від 11.04.2023 № 3050-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від cплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» (далі – Закон № 3050).

Законом № 3050 було внесено зміни:

• до Податкового кодексу. Зокрема, було оновлено умови звільнення від сплати податків на землю, нерухомість та єдиного податку платниками четвертої групи (докладно про це див. у консультації «Нові умови застосування «воєнних» пільг зі сплати податків на землю, нерухомість та ЄП платниками четвертої групи»);
• Земельного кодексу (далі – ЗК);
• Закону від 06.10.1998 № 161-XIV«Про оренду землі» (далі – Закон № 161);
• Закону від 19.06.2003 № 962-IV «Про охорону земель» (далі – Закон № 962);
• Закону від 07.07.2011 № 3613-VI «Про державний земельний кадастр» (далі – Закон № 3613);
• Закону від 06.12.2018 № 2642-VIII «Про протимінну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2642) та ін.

Особливі правила поводження із законсервованими земельними ділянками

1. До переліку земель, які можуть бути законсервовані, Законом № 3050 додатково включено (абзаци п’ятий і шостий ч. 1 ст. 51 Закону № 962):

• земельні ділянки, забруднені хімічними речовинами внаслідок надзвичайних ситуацій та/або збройної агресії та бойових дій під час воєнного стану;
• земельні ділянки, на яких розташовані військові інженерно-технічні та/або фортифікаційні споруди.

Консервація земель здійснюється шляхом припинення чи обмеження їх господарського використання на визначений термін та залуження, залісення або ренатуралізації (ст. 51 Закону № 962).

2. Відомості про землі, забруднені вибухонебезпечними предметами внаслідок надзвичайних ситуацій та/або збройної агресії та бойових дій під час воєнного стану, обов’язково вносяться до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК).

Так, в ч. 1 ст. 13 Закону № 3613, де наводиться склад відомостей ДЗК про землі в межах територій адміністративно-територіальних одиниць (АР Крим, областей, міст Києва та Севастополя, районів, міст, селищ, сіл, районів у містах), передбачено, що інформація про заходи щодо охорони земель і ґрунтів містить (п. «и»):

• код (номер);
• назву;
• площу;
• контури земель, у межах яких запроєктовано захід із координатами його поворотних точок та довжиною;
• товщину родючого шару ґрунту (у разі рекультивації порушених земель, зняття та перенесення родючого шару ґрунту);
• кошторисну вартість запроєктованих робіт;
• строки проведення заходу;
• дані про документи, на підставі яких передбачено здійснення заходу щодо охорони земель і ґрунтів у межах території адміністративно-територіальної одиниці.

Відомості про землі, забруднені вибухонебезпечними предметами внаслідок надзвичайних ситуацій та/або збройної агресії та бойових дій під час воєнного стану, містять (п. «і» ч. 1 ст. 13 Закону № 3613):

• назву;
• площу;
• контури земель із координатами їх поворотних точок і довжиною;
• дату початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності та дату визнання земельних ділянок придатними для користування.

Відомості, перелічені в п. «і» ч. 1 ст. 13 Закону № 3613, вносяться до ДЗК на підставі інформації, отриманої в порядку електронної інформаційної взаємодії між ДЗК та Центром протимінної діяльності, Центром гуманітарного розмінування (ч. 23 ст. 21 Закону № 3613).

3. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення, окрім випадків консервації таких земельних ділянок, а також визнання їх забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами (ч. 4 ст. 23 Закону № 161). Тобто орендна плата за вказані земельні ділянки може бути зменшена за згодою сторін, якщо ділянка була законсервована або забруднена (потенційно забруднена) вибухонебезпечними предметами.

4. У разі розірвання договору з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати за землі сільгосппризначення за 6 місяців, а за землі несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж ділянки на тих самих умовах (ч. 2 ст. 32 Закону № 161).

Виняток: розірвання договору обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.

Земельну ділянку, яка викуплена членом фермерського господарства, можна передавати в користування господарству

Покупець земельної ділянки має право на розстрочення платежу зі сплати ціни ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції, за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання в користування земельної ділянки до повного розрахунку за договором купівлі-продажу (абзац другий п. 6¹ розд. X ЗК).

Нагадаємо, до 06.05.2023 п. 6¹ розд. X ЗК була встановлена умова про те, що в разі реалізації покупцем свого права на розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки забороняється продаж або інше відчуження та надання в користування цієї ділянки до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу.

Що передбачено Законом № 3065

З 08.06.2023 набув чинності Закон від 02.05.2023 № 3065-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» (далі – Закон № 3065). Цим документом унесено зміни:

• до ЗК;
• Закону № 161;
• Закону від 05.06.2003 № 898-IV «Про іпотеку»;
• Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ін.

Розглянемо основні зміни, які були введені Законом № 3065.

1. Скорочено мінімальний строк оренди землі, якщо орендодавцем виступає військова адміністрація (далі – ВА). Сільгосппідприємства можуть оформлювати договір оренди земельної ділянки комунальної власності, якщо орендодавцем є військово-цивільна адміністрація або ВА на строк менше ніж 7 років.

Виняток: дія цього положення не поширюється на передання в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником ВА населеного пункту повноважень, передбачених ч. 2 ст. 10 Закону від 12.05.2015 № 389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» (ч. 13 ст. 93 ЗК).

2. Уточнено права власника земельної ділянки, який володіє нею на праві довірчої власності. Згідно із ч. 1 і 2 ст. 89¹ ЗК у разі припинення відповідно до закону права власності особи, яка передала своє майно в довірчу власність, довірчий власник має права та виконує обов’язки власника земельної ділянки. Обов’язки останнього він повинен виконувати з урахуванням особливостей, передбачених ЗК та Цивільним кодексом.

Із дня набуття особою права довірчої власності на земельну ділянку (якщо за законом право власності особи, яка передала своє майно в довірчу власність, припиняється) до довірчого власника переходять усі права та обов’язки власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, емфітевзису, суперфіцію та договором про встановлення земельного сервітуту.

3. Перевірка набувача земельної ділянки не проводиться в разі купівлі ділянки для ведення садівництва та ОСГ. Так, перевірка не здійснюється в разі набуття у власність земельних ділянок сільгосппризначення (абзац третій ч. 4 ст. 130 ЗК):

• для ведення садівництва – площею не більше ніж 0,25 га;
• для ведення ОСГ (розташовані в межах населених пунктів) – площею не більше ніж 2 га.

4. Деталізовано порядок передачі переважного права купівлі земельної ділянки сільгосппризначення. Згідно із ч. 1 ст. 130¹ ЗК якщо земельна ділянка сільгосппризначення продається не на земельних торгах, то заява про держреєстрацію такого наміру подається:

• або нотаріусу, який посвідчуватиме договір купівлі-продажу в межах свого нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки;
• або нотаріусу, який його заміщує, разом із проєктом такого договору.

Детальніше про це див. у консультації «Як реалізувати переважне право купівлі сільгоспземлі за новими правилами».