Изменения в земельном законодательстве – 2023, которые вы могли пропустить

Баланс-Агро № 51 от 19 декабря 2023 года «Завершаем год: главные дела и выводы»

Усовершенствована процедура совершения нотариальных и регистрационных действий при покупке земельных участков

Новации Закона № 3050 в сфере земельных отношений

В этом году произошло много изменений в земельном законодательстве, о которых мы неоднократно писали в наших публикациях. В этой статье мы кратко напомним об основных новациях, которые были введены с этого года и имеют важное значение для сельхозпредприятий. Также обращаем внимание, что с 01.01.2024 юрлица получат право приобрести в собственность земельные участки сельхозназначения (см. об этом в консультации «С 01.01.2024 юрлица станут участниками рынка земли»).

Что предусматривает Закон № 3050

С 06.05.2023 вступил в силу Закон от 11.04.2023 № 3050-IX «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины об освобождении от уплаты экологического налога, платы за землю и налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, за уничтоженное или поврежденное недвижимое имущество» (далее – Закон № 3050).

Законом № 3050 были внесены изменения:

• в Налоговый кодекс. В частности, были обновлены условия освобождения от уплаты налогов на землю, недвижимость и единого налога плательщиками четвертой группы (подробно об этом см. в консультации «Новые условия применения «военных» льгот по уплате налогов на землю, недвижимость и ЕН плательщиками четвертой группы»);
• Земельный кодекс (далее – ЗК);
• Зкон от 06.1а0.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161);
• Закон от 19.06.2003 № 962-IV «Об охране земель» (далее – Закон № 962);
• Закон от 07.07.2011 № 3613-VI «О государственном земельном кадастре» (далее – Закон № 3613);
• Закон от 06.12.2018 № 2642-VIII «О противоминной деятельности в Украине» (далее – Закон № 2642) и др.

Особые правила обращения с законсервированными земельными участками

1. В перечень земель, которые могут быть законсервированы, Законом № 3050 дополнительно включены (абзацы пятый и шестой ч. 1 ст. 51 Закона № 962):

• земельные участки, загрязненные химическими веществами в результате чрезвычайных ситуаций и/или вооруженной агрессии и боевых действий во время военного положения;
• земельные участки, на которых расположены военные инженерно-технические и/или фортификационные сооружения.

Консервация земель осуществляется путем прекращения или ограничения их хозяйственного использования на определенный срок и залужения, облесения или ренатурализации (ст. 51 Закона № 962).

2. Сведения о землях, загрязненных взрывоопасными предметами в результате чрезвычайных ситуаций и/или вооруженной агрессии и боевых действий во время военного положения, обязательно вносятся в Государственный земельный кадастр (далее – ГЗК).

Так, в ч. 1 ст. 13 Закона № 3613, где приводится состав сведений ГЗК о землях в пределах территорий административно-территориальных единиц (АР Крым, областей, городов Киева и Севастополя, районов, городов, поселков, сел, районов в городах), предусмотрено, что информация о мероприятиях по охране земель и почв содержит (п. «и»):

• код (номер);
• название;
• площадь;
• контуры земель, в пределах которых запроектировано мероприятие с координатами его поворотных точек и длиной;
• толщину плодородного слоя почвы (в случае рекультивации нарушенных земель, снятия и переноса плодородного слоя почвы);
• сметную стоимость запроектированных работ;
• сроки проведения мероприятия;
• данные о документах, на основании которых предусмотрено осуществление мероприятия по охране земель и почв в пределах территории административно-территориальной единицы.

Сведения о земле, загрязненные взрывоопасными предметами в результате чрезвычайных ситуаций и/или вооруженной агрессии и боевых действий во время военного положения, содержат (п. «і» ч. 1 ст. 13 Закона № 3613):

• название;
• площадь;
• контуры земель с координатами их поворотных точек и длиной;
• дату начала обследования опасной территории операторами противоминной деятельности и дату признания земельных участков пригодными для использования.

Сведения, перечисленные в п. «i» ч. 1 ст. 13 Закона № 3613, вносятся в ГЗК на основании информации, полученной в порядке электронного информационного взаимодействия между ГЗК и Центром противоминной деятельности, Центром гуманитарного разминирования (ч. 23 ст. 21 Закона № 3613).

3. Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду на земельных торгах, не может быть уменьшена с согласия сторон в течение срока действия договора аренды, а также в случае его возобновления, кроме случаев консервации таких земельных участков, а также признания их загрязненными (потенциально загрязненными) взрывоопасными предметами (ч. 4 ст. 23 Закона № 161). То есть арендная плата за указанные земельные участки может быть уменьшена с согласия сторон, если участок был законсервирован или загрязнен (потенциально загрязнен) взрывоопасными предметами.

4. В случае расторжения договора по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы за земли сельхозназначения за 6 месяцев, а за земли несельскохозяйственного назначения – за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же участка на тех же условиях (ч. 2 ст. 32 Закона № 161).

Исключение: расторжение договора обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем договорных обязательств, а также в связи с загрязнением (потенциальным загрязнением) арендованного земельного участка взрывоопасными предметами.

Земельный участок, который выкуплен членом фермерского хозяйства, можно передавать в пользование хозяйству

Покупатель земельного участка имеет право на рассрочку платежа по уплате цены участка с равным годовым платежом с учетом индекса инфляции, при условии установления запрета на продажу или иное отчуждение и предоставление в пользование земельного участка до полного расчета по договору купли-продажи (абзац второй п. 6¹ разд. X ЗК).

Напомним, до 06.05.2023 п. 6¹ разд. X ЗК было установлено условие о том, что в случае реализации покупателем своего права на рассрочку платежа по уплате цены земельного участка запрещается продажа или иное отчуждение и предоставление в пользование этого участка до полного расчета покупателя по договору купли-продажи.

Что предусмотрено Законом № 3065

С 08.06.2023 вступил в силу Закон от 02.05.2023 № 3065-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию правового регулирования совершения нотариальных и регистрационных действий при приобретении прав на земельные участки» (далее – Закон № 3065). Этим документом внесены изменения:

• в ЗК;
• Закон № 161;
• Закон от 05.06.2003 № 898-IV «Об ипотеке»;
• Закон от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и др.

Рассмотрим основные изменения, которые были введены Законом № 3065.

1. Сокращен минимальный срок аренды земли, если арендодателем выступает военная администрация (далее – ВА). Сельхозпредприятия могут оформлять договор аренды земельного участка коммунальной собственности, если арендодателем является военно-гражданская администрация или ВА на срок менее 7 лет.

Исключение: действие этого положения не распространяется на передачу в аренду земельного участка в порядке осуществления начальником ВА населенного пункта полномочий, предусмотренных ч. 2 ст. 10 Закона от 12.05.2015 № 389-VIII «О правовом режиме военного положения» (ч. 13 ст. 93 ЗК).

2. Уточнены права собственника земельного участка, владеющего им на праве доверительной собственности. Согласно ч. 1 и 2 ст. 89¹ ЗК в случае прекращения в соответствии с законом права собственности лица, передавшего свое имущество в доверительную собственность, доверительный собственник имеет права и исполняет обязанности собственника земельного участка. Обязанности последнего он должен выполнять с учетом особенностей, предусмотренных ЗК и Гражданским кодексом.

Со дня приобретения лицом права доверительной собственности на земельный участок (если по закону право собственности лица, передавшего свое имущество в доверительную собственность, прекращается) к доверительному собственнику переходят все права и обязанности собственника земельного участка по действующим договорам аренды, эмфитевзиса, суперфиция и договору об установлении земельного сервитута.

3. Проверка приобретателя земельного участка не проводится при покупке участка для ведения садоводства и ЛКХ. Так, проверка не осуществляется в случае приобретения в собственность земельных участков сельхозназначения (абзац третий ч. 4 ст. 130 ЗК):

• для ведения садоводства – площадью не более чем 0,25 га;
• для ведения ЛКХ (расположены в пределах населенных пунктов) – площадью не более чем 2 га.

4. Детализован порядок передачи преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения. Согласно ч. 1 ст. 130¹ ЗК, если земельный участок сельхозназначения продается не на земельных торгах, то заявление о госрегистрации такого намерения подается:

• или нотариусу, удостоверяющему договор купли-продажи в пределах своего нотариального округа по местонахождению земельного участка или по зарегистрированному месту жительства (местонахождению) собственника земельного участка;
• или нотариусу, который его замещает, вместе с проектом такого договора.

Подробнее об этом см. в консультации «Как реализовать преимущественное право покупки сельхозземли по новым правилам».