Із 5 квітня цього року набувають чинності зміни, що стосуються садівництва та викупу землі з постійного користування

Законом від 17.12.2021 № 1989-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання розвитку виноградарства та садівництва» унесено зміни:

• до Земельного кодексу (далі – ЗК);
• Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161).

Більшість змін набувають чинності з 05.04.2022, інші – з 01.01.2024. Розглянемо коротко ці зміни.

Зміни, які набувають чинності з 05.04.2022

1. Установлено мінімальний строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) – 25 років (ч. 11 ст. 93 ЗК, ч. 3 ст. 19 Закону № 161). Раніше для цієї категорії земель такий строк окремо не встановлювався. Для інших категорій сільгоспземель мінімальний строк оренди залишився тим самим – 7 років.

2. Особі, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису для вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) і належним чином виконує свої договірні обов’язки, надано переважне право на укладання договору емфітевзису щодо такої ділянки на новий строк (ч. 11 ст. 102¹ ЗК). Це право передбачено за аналогією з переважним правом на укладання договору оренди такою особою та реалізується у порядку, установленому ст. 33 Закону № 161.

3. Орендарі земельних ділянок, які придбали право оренди землі, переоформивши право постійного користування цими ділянками до 03.04.2016, можуть їх викупити. Тобто в них є право викупу, якщо вони здійснили таке переоформлення до набуття чинності Закону від 18.02.2016 № 1012-VIII «Про внесення змін до Земельного кодексу України про проведення земельних торгів». Раніше викупити таку землю могли, зокрема, громадяни, які переоформили право оренди до 2010 року.

Зверніть увагу: як і колись, викупити земельні ділянки на пільгових умовах можуть громадяни України, яким ці ділянки надано на праві постійного користування або довічного наслідуваного володіння.

4. Якщо громадяни України (їхні спадкоємці) будуть викуповувати землю, надану їм на праві постійного користування або довічного наслідуваного володіння, на виплат, таке розстрочення буде оформлятися на умовах рівного річного платежу (абзац перший п. 6¹ розд. X ЗК). Зараз у цій нормі нічого не сказано про розмір платежів (рівні це частини чи ні) та їх періодичність (щорічні, щомісячні і т. п.). Отже, до 05.04.2022 сторони погоджують ці питання самостійно.

5. Господарське товариство, до статутного капіталу якого в процесі приватизації держмайна в агропромисловому комплексі були внесені багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград), а також його правонаступники з 05.04.2022 отримають право на відшкодування вартості таких насаджень власниками земельних ділянок сільгосппризначення, на яких розташовано ці насадження. Виняток зроблено для випадків, коли (п. 26 розд. X ЗК):

• земельна ділянка перебуває в користуванні такого товариства або його правонаступників;
• строк плодоносіння цих багаторічних насаджень минув;
• договори, що надавали право користування земельною ділянкою такому товариству або його правонаступникам для вирощування зазначених багаторічних насаджень, припинено з ініціативи землекористувача або у зв’язку з неналежним виконанням ним своїх обов’язків.

6. Договір оренди земельної ділянки сільгосппризначення, яка передається в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може містити положення про зміну його умов або припинення договору у зв’язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (зокрема, у порядку спадкування), реорганізацією юрособи (ч. 5 ст. 32 Закону № 161). Зазначимо, що до інших земель таке обмеження не застосовується. Тобто сторони можуть прописати в договорі оренди землі, що він припиняється або його умови змінюються під час переходу права власності на орендовану ділянку до іншої особи.

7. У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору через неналежне виконання орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, і збитків, заподіяних розірванням договору (ч. 3 ст. 32 Закону № 161).

Зміни, які набувають чинності з 01.01.2024

Орендарям, емфітевтам земельних ділянок сільгосппризначення державної, комунальної власності, які відносяться до сільгоспугідь, надано право викупу таких земель на пільгових умовах без проведення земельних торгів (абзац четвертий п. 6¹ розд. X ЗК). Такі ділянки можна буде викупити з розстроченням платежу на 10 років за ціною, що дорівнює нормативній грошовій оцінці ділянки.

Цю можливість буде надано, якщо станом на 01.01.2024 на зазначених ділянках не менш як три роки вирощуються багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград). Зазначимо, що порядок підтвердження цього факту має бути затверджений Мінагрополітики (поки що його немає).

Зверніть увагу, що протягом 10 років заборонено змінювати цільове призначення земельних ділянок, викуплених на пільгових умовах.