С 5 апреля этого года вступают в силу изменения, касающиеся садоводства и выкупа земли из постоянного пользования

Законом от 17.12.2021 № 1989-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по стимулированию развития виноградарства и садоводства» внесены изменения:

• в Земельный кодекс (далее – ЗК);
• Закон от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161).

Большинство изменений вступают в силу с 05.04.2022, остальные – с 01.01.2024. Рассмотрим кратко эти изменения.

Изменения, которые вступают в силу с 05.04.2022

1. Установлен минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для закладки и/или выращивания многолетних насаждений (плодовых, ягодных, орехоплодных, винограда) – 25 лет (ч. 11 ст. 93 ЗК, ч. 3 ст. 19 Закона № 161). Ранее для этой категории земель такой срок отдельно не устанавливался. Для других категорий сельхозземель минимальный срок аренды остался прежним – 7 лет.

2. Лицу, которое использует земельный участок на праве эмфитевзиса для выращивания многолетних насаждений (плодовых, ягодных, орехоплодных, винограда) и надлежащим образом выполняет свои договорные обязанности, предоставлено преимущественное право на заключение договора эмфитевзиса относительно такого участка на новый срок (ч. 11 ст. 102¹ ЗК). Это право предусмотрено по аналогии с преимущественным правом на заключение договора аренды таким лицом и реализуется в порядке, установленном ст. 33 Закона № 161.

3. Арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды земли, переоформив право постоянного пользования этими участками до 03.04.2016, могут их выкупить. То есть у них есть право выкупа, если они осуществили такое переоформление до вступления в силу Закона от 18.02.2016 № 1012-VIII «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины о проведении земельных торгов». Ранее выкупить такую ​​землю могли, в частности, граждане, переоформившие право аренды до 2010 года.

Обратите внимание: как и прежде, выкупить земельные участки на льготных условиях могут граждане Украины, которым эти участки предоставлены на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

4. Если граждане Украины (их наследники) будут выкупать землю, предоставленную им на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, в рассрочку, такая рассрочка будет оформляться на условиях равного годового платежа (абзац первый п. 6¹ разд. X ЗК). Сейчас в этой норме ничего не сказано о размере платежей (равные это части или нет) и их периодичности (ежегодные, ежемесячные и т. п.). Следовательно, до 05.04.2022 стороны согласовывают эти вопросы самостоятельно.

5. Хозяйственное общество, в уставный капитал которого в процессе приватизации госимущества в агропромышленном комплексе были внесены многолетние насаждения (плодовые, ягодные, орехоплодные, виноград), а также его правопреемники с 05.04.2022 получат право на возмещение стоимости таких насаждений собственниками земельных участков сельхозназначения, на которых расположены эти насаждения. Исключение сделано для случаев, когда (п. 26 разд. X ЗК):

• земельный участок находится в пользовании такого общества или его правопреемников;
• срок плодоношения этих многолетних насаждений истек;
• договоры, предоставлявшие право пользования земельным участком такому обществу или его правопреемникам для выращивания указанных многолетних насаждений, прекращены по инициативе землепользователя или в связи с ненадлежащим выполнением им своих обязанностей.

6. Договор аренды земельного участка сельхозназначения, который передается в аренду для закладки и/или выращивания многолетних насаждений (плодовых, ягодных, орехоплодных, винограда), не может содержать положения об изменении его условий или прекращении договора в связи с переходом права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу (в т. ч. в порядке наследования), реорганизацией юрлица (ч. 5 ст. 32 Закона № 161). Отметим, что к другим землям такое ограничение не применяется. То есть стороны могут прописать в договоре аренды земли, что он прекращается или его условия изменяются при переходе права собственности на арендованный участок к другому лицу.

7. В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендодателя (кроме случаев расторжения договора из-за ненадлежащего выполнения арендатором своих обязанностей) арендатор имеет право на возмещение расходов на улучшение арендованного земельного участка, осуществленных с согласия арендодателя, и убытков, причиненных расторжением договора (ч. 3 ст. 32 Закона № 161).

Изменения, которые вступают в силу с 01.01.2024

Арендаторам, эмфитевтам земельных участков сельхозназначения государственной, коммунальной собственности, которые относятся к сельхозугодьям, предоставлено право выкупа таких земель на льготных условиях без проведения земельных торгов (абзац четвертый п. 6¹ разд. X ЗК). Такие участки можно будет выкупить с рассрочкой платежа на 10 лет по цене, равной нормативной денежной оценке участка.

Эта возможность будет предоставлена, если по состоянию на 01.01.2024 на указанных участках не менее трех лет выращиваются многолетние насаждения (плодовые, ягодные, орехоплодные, виноград). Отметим, что порядок подтверждения данного факта должен быть утвержден Минагрополитики (пока его нет).

Обратите внимание, что в течение 10 лет запрещено менять целевое назначение земельных участков, выкупленных на льготных условиях.