Скільки можна підняти з землі

Україна досить бадьоро йде до запуску ринку землі сільгосппризначення. Це дає шанс для приватних інвестицій в таку землю – і не обов'язково шанс тільки для фермерів.

Це величезні гроші – відкривається ринок землі аграрного призначення. В Україні близько 41 млн га земель сільгосппризначення. З них ріллі – близько 32 млн га. За різними оцінками, мінімум дві третини угідь обробляються не власниками, а орендарями. Причому, серед орендарів є як невеликі фермерські господарства, так і агрохолдинги, які орендують сумарно сотню-другу тисяч гектарів кожен.

З більш ніж сорока мільйонів гектарів сільгоспугідь близько 10 млн га досі належать державі. Але і з приватними гектарами все не так просто – сотні тисяч гектарів знаходяться в підвішеному стані – їх власники або не займаються ними, або померли. Приватні наділи, які належать фізичним особам, зазвичай мають розміри у кілька гектарів – це паї, які лунали жителям села під час розпаювання земель та їх приватизації. Власне, ті масиви, що орендують великі агропідприємства – це поля, зшиті з що належать різним власникам лоскутов.

І це все в умовах, коли покупка землі сільгосппризначення самої по собі заборонена. Хоча обхідні схеми купівлі – існують вже і зараз (про них – нижче).

Стартові умови

Нинішня ситуація з володінням та обігом земель сільгосппризначення така, що вона робить вкрай ризикованим і некомфортним запуск агробизнесов з великою доданою вартістю – садівництва, овочівництва і т. п. В результаті виходить так, що в країні стрімко розвивалося тільки виробництво зернових і технічних культур – це бізнес з високою швидкістю оборотності коштів, але з низькою доданою вартістю.

Вигідність таких бізнесів в значній мірі обумовлена тим, що дрібним приватним власникам землі — орендодавцям відверто недоплачують орендарі. Причин цієї недоплати багато. Одна з них – наявність «сірого» ринку оренди ділянок земель, які належать державі і державним компаніям. Це явище просто збиває ціну оренди для всіх інших. Ну і введені державою нормативи оцінки вартості оренди (3% оціночної вартості) теж тиснуть орендні ставки вниз.

Тобто до недавнього часу було відверто менш вигідно купувати землю (навіть якщо б це можна було робити без перешкод і складнощів), ніж орендувати її.

Але справа йде до того, що ставки оренди будуть рости слідом за попитом на землю. Є добра ознака того, що все йде саме так. Зараз Госгеокадастр проводить численні аукціони з продажу прав оренди на державні ділянки агроземли. Переможець аукціону стає власником договору оренди – легального, з захищеними правами і на тривалий термін. Так як поки немає можливості продавати землю з держзапасів, її здають в оренду прозоро, легально – в рамках аукціонів.

І ось підсумки аукціонів говорять про те, що попит на землю зростає величезними темпами – якщо в 2015 році так здали в оренду 28 тис га земель з середньою ціною сплати за договором близько 1,375 тис грн за гектар, то в 2016 році – 42,5 тис га з середньою ціною 2,254 тис грн за гектар. Так, мало того, що здано площ у півтора рази більше, ніж роком раніше, але ще й ціна зросла в 1,64 рази.

І це говорить про те, що на землю буде сильний попит – ось тільки купити її зможуть далеко не всі. Проблема агробизнесов при купівлі землі полягає в тому, що для них це означає потребу в капіталі. Тобто одноразово доведеться викласти при покупці досить солідні суми. І так, агрохолдингам і великим агропідприємствам далеко не будь-яка ділянка підходить. Їх цікавлять не найдорожчі землі, але родючі землі — і великими масивами.

Тобто особливо цікаві для овочівництва, садівництва та інших видів агробізнесу з високою доданою вартістю ділянки землі не будуть у фокусі уваги великих компаній, у яких є гроші для купівлі землі чи є можливість ці гроші залучити на зовнішніх фінансових ринках. Зараз сільгоспземля на «сірому» ринку коштує від 1000 доларів за гектар, досягаючи 2000-3000 в особливо «смачних» місцях або при наявності меліоративної інфраструктури. Самі по собі ділянки не продаються – заборонено. Але активно торгуються земельні масиви, оформлені на юридичних осіб, — шляхом продажу таких юридичних осіб. Крім того, великі агропідприємства укладають добре опрацьовані договору довгострокової оренди з жорсткими санкціями стосовно орендодавців. Фактично, це найгірший для власника варіант – невигідні умови заморожуються на довгі роки.

Тому зрозуміло, що з звільненням ринку ціна гектара зросте. На скільки?

Як це можна зробити

Зараз ситуація така, що уряд під тиском умов, що містяться в меморандумі МВФ, буде просувати запуск ринку сільгоспземлі. І приблизно протягом 7-10 місяців його в тому чи іншому вигляді запустять саме як ринок придбання земельних ділянок у власність. Це важливо, так як зараз лобісти активно прокачують варіант псевдореформи, при якій будуть «продавати» право довгострокової оренди – як остаточний вид ринку землі.

Найбільш вірогідний варіант, при якому перший рік-два будуть діяти обмеження для купівлі землі іноземцями та юрособами. Протягом перших одного-двох вже планують продавати землі з державних запасів – її приватизація запланована. Ну і відпустять відразу або трохи згодом можливість продажу землі одними фізособами іншим фізособами.

Уряд, можливо, введе на певний строк обмеження на продаж купленої держземлі одними фізособами іншим. Це збираються робити для того, щоб уникнути спекуляцій землею, щоб її купували в перший час переважно ті, хто буде її обробляти.

Саме цей період з обмеженим доступом до купівлі землі агроназначения є оптимальним для інвестицій.

При цьому потрібно розуміти, що горизонт інвестування становить мінімум 2-3 роки – через тих обмежень напевно введе уряд. Але оптимальним горизонтом інвестування є інтервал від 5 років – цей термін враховує перспективу відновлення економічного зростання.

З точки зору ліквідності потрібно віддавати собі звіт, що мінімум 5-6 років ліквідного ринку сільгоспземель в Україні не відбудеться. Проте вже є сильна інфраструктура – геокадастр, що дозволить досить комфортно здійснювати угоди. Скільки можна заробити за цей час?

Ставка оренди становить від 1000 грн за гектар у рік, для цінних оброблюваних земель може бути і втричі більше. Однак наявні оцінки говорять про те, що цілком реально очікувати зростання ставки оренди мінімум вчетверо тільки в найближчі 4-5 років. Разом за 5 років можна розраховувати на рентний дохід на 400-500 доларів. Що становить приблизно половину нинішньої ціни на землю. Тобто тільки за рахунок оренди інвестиція може повернутися за 7-8 років.

Імовірність того, що ціни на придбання сільгоспземлі може вирости вище 4 000 доларів/га протягом найближчих 5-6 років – вкрай висока. Ця ймовірність обумовлена двома причинами – зростанням орендної плати і припливом іноземних інвестицій в Україну (що неминуче, нехай і не в найближчі 2-3 року).

Іншими словами, протягом 5-7 років виручка від схеми «купити землю, здати в оренду, продати в кінці строку» може скласти мінімум 5 000 доларів при витратах від 1000 доларів, хоча реалістичніше рівень витрат від 1500 доларів.

При цьому оперувати є сенс ділянками площею від 5 га, якщо передбачається використовувати їх під бізнеси з високою доданою вартістю – садівництво, овочівництво і т. п.

Загальна: купівля землі сільгосппризначення – це інвестиція в обсязі від 5000-8000 доларів на термін від 5 років з можливою дохідністю за цей період від 20% річних у валюті. Але і ризики – теж є.

Звичайно ж, земля сільгосппризначення — це досить ризикована інвестиція. Причому, не тільки в сенсі перспектив рівня ставок оренди і ціни землі. Високими залишаються титульні ризики – то є ризик рейдерського захоплення, «брудної» історії земельної ділянки і т. д. В цьому сенсі найбільш безпечними є покупки через аукціони під час приватизації державних земель.

І, звичайно, до покупки вкрай потрібні консультації грамотних і незацікавлених ґрунтознавців і агрономів – щоб обґрунтовано оцінювати привабливість ділянок для тих чи інших видів агробізнесу.

Так чи інакше, але земля в Україні – вкрай недооцінений актив. Що є сильним шансом навіть для дрібного приватного інвестора.

Джерело: http://hyser.com.ua/business_and_fina...