Сколько можно поднять с земли

Украина довольно бодро идет к запуску рынка земли сельхозназначения. Это дает шанс для частных инвестиций в такую землю – и не обязательно шанс только для фермеров.

Это огромные деньги – открывающийся рынок земли аграрного назначения. В Украине около 41 млн га земель сельхозназначения. Из них пашни – около 32 млн га. По разным оценкам, минимум две трети угодий обрабатываются не собственниками, а арендаторами. Причем, среди арендаторов есть как небольшие фермерские хозяйства, так и агрохолдинги, арендующие суммарно сотню-другую тысяч гектаров каждый.

Из более чем сорока миллионов гектаров сельхозугодий около 10 млн га до сих пор принадлежат государству. Но и с частными гектарами все не так просто – сотни тысяч гектаров находятся в подвешенном состоянии – их владельцы либо не занимаются ими, либо умерли. Частные наделы, принадлежащие физлицам, обычно имеют размеры в несколько гектаров – это паи, которые раздавались жителям села во время распаевания земель и их приватизации. Собственно, те массивы, что арендуют крупные агропредприятия – это поля, сшитые из принадлежащих разным собственникам лоскутов.

И это все в условиях, когда покупка земли сельхозназначения самой по себе  запрещена. Хотя окольные схемы покупки – существуют уже и сейчас (о них – ниже).

Стартовые условия

Нынешняя ситуация с владением и оборотом земель сельхозназначения такова, что она делает крайне рискованным и некомфортным запуск агробизнесов с большой добавленной стоимостью – садоводства, овощеводства и т.п. В итоге получается так, что в стране стремительно развивалось только производство зерновых и технических культур – это бизнес с высокой скоростью оборачиваемости средств, но с низкой добавленной стоимостью.

Выгодность таких бизнесов в значительной степени обусловлена тем, что мелким частным собственникам земли — арендодателям откровенно недоплачивают арендаторы. Причин этой недоплаты много. Одна из них – наличие «серого» рынка аренды участков земель, принадлежащих государству и государственным компаниям. Это явление просто сбивает цену аренды для всех прочих. Ну и введенные государством нормативы оценки стоимости аренды (3% оценочной стоимости) тоже давят арендные ставки вниз.

То есть до недавнего времени было откровенно менее выгодно покупать землю (даже если бы это можно было делать без препятствий и сложностей), чем арендовать ее.

Но дело идет к тому, что ставки аренды будут расти вслед за спросом на землю. Есть хороший признак того, что все идет именно так. Сейчас Госгеокадастр проводит многочисленные аукционы по продаже прав аренды на государственные участки агроземли. Победитель аукциона становится держателем договора аренды – легального, с защищенными правами и на длительный срок. Так как пока нет возможности продавать землю из госзапасов, ее сдают в аренду прозрачно, легально – в рамках аукционов.

И вот итоги аукционов говорят о том, что спрос на землю растет колоссальными темпами – если в 2015 году так сдали в аренду 28 тыс га земель с средней ценой уплаты по договору около 1,375 тыс грн за гектар, то в 2016 году – 42,5 тыс га с средней ценой 2,254 тыс грн за гектар. Да, мало того, что сдано площадей в полтора раза больше, чем годом ранее, но еще и цена выросла в 1,64 раза.

И это говорит о том, что на землю будет сильный спрос – вот только купить ее смогут далеко не все. Проблема агробизнесов при покупке земли заключается в том, что для них это означает потребность в капитале. То есть единоразово придется выложить при покупке весьма солидные суммы. И да, агрохолдингам и крупным агропредприятиям далеко не любой участок подходит. Их интересуют не самые дорогие земли, но плодородные земли — и большими массивами.

То есть особенно интересные для овощеводства, садоводства и других видов агробизнеса с высокой добавленной стоимостью участки земли не будут в фокусе внимания крупных компаний, у которых есть деньги для покупки земли или есть возможность эти деньги привлечь на внешних финансовых рынках. Сейчас сельхозземля на «сером» рынке стоит от 1000 долларов за гектар, достигая 2000-3000 в особо «вкусных» местах или при наличии мелиоративной инфраструктуры. Сами по себе участки не продаются – запрещено. Но активно торгуются земельные массивы, оформленные на юридических лиц, — путем продажи таких юридических лиц. Кроме того, крупные агропредприятия заключают хорошо проработанные договора долгосрочной аренды с жесткими санкциями в отношении арендодателей. Фактически, это наихудший для собственника вариант – невыгодные условия замораживаются на долгие годы.

Поэтому понятно, что с освобождением рынка цена гектара вырастет. На сколько?

Как это можно сделать

Сейчас ситуация такова, что правительство под давлением условий, содержащихся в меморандуме МВФ, будет продвигать запуск рынка сельхозземли. И примерно в течение 7-10 месяцев его в том или ином виде запустят именно как рынок приобретения земельных участков в собственность. Это важно, так как сейчас лоббисты активно прокачивают вариант псевдореформы, при которой будут «продавать» право долгосрочной аренды – как окончательный вид рынка земли.

Наиболее вероятен вариант, при котором первый год-два будут действовать ограничения для покупки земли иностранцами и юрлицами. В течение первых года-двух уже планируют продавать земли из государственных запасов – ее приватизация запланирована. Ну и отпустят сразу или немного погодя возможность продажи земли одними физлицами другим физлицами.

Правительство, возможно, введет на некоторый срок ограничения на продажу купленной госземли одними физлицами другим. Это собираются делать для того, чтобы избежать спекуляций землей, чтобы ее покупали в первое время преимущественно те, кто будет ее обрабатывать.

Именно этот период с ограниченным доступом к покупке земли агроназначения является оптимальным для инвестиций.

При этом нужно понимать, что горизонт инвестирования составляет минимум 2-3 года – ввиду тех ограничений что наверняка введет правительство. Но оптимальным горизонтом инвестирования является интервал от 5 лет – этот срок учитывает перспективу возобновления экономического роста.

С точки зрения ликвидности нужно отдавать себе отчет, что минимум 5-6 лет ликвидного рынка сельхозземель в Украине не состоится. Однако уже есть сильная инфраструктура – геокадастр, что позволит довольно комфортно осуществлять сделки. Сколько можно заработать за это время?

Ставка аренды сейчас составляет от 1000 грн за гектар в год, для ценных обрабатываемых земель может быть и втрое больше. Однако имеющиеся оценки говорят о том, что вполне реально ожидать роста ставки аренды минимум вчетверо только в ближайшие 4-5 лет. Итого за 5 лет можно рассчитывать на рентный доход в 400-500 долларов. Что составляет примерно половину нынешней цены на землю. То есть только за счет аренды инвестиция может вернуться за 7-8 лет.

Вероятность того, что цены на приобретение сельхозземли может вырасти выше 4 000 долларов/га в течение ближайших 5-6 лет – крайне высока. Эта вероятность обусловлена двумя причинами – ростом арендной платы и притоком иностранных инвестиций в Украину (что неизбежно, пусть и не в ближайшие 2-3 года).

Иными словами, в течение 5-7 лет выручка от схемы «купить землю – сдать в аренду – продать в конце срока» может составить минимум 5 000 долларов при затратах от 1000 долларов, хотя реалистичнее уровень затрат от 1500 долларов.

При этом оперировать есть смысл участками площадью от 5 га, если предполагается использовать их под бизнесы с высокой добавленной стоимостью – садоводство, овощеводство и т.п.

Итого: покупка земли сельхозназначения – это инвестиция в объеме от 5000-8000 долларов на срок от 5 лет с возможной доходностью за этот период от 20% годовых в валюте. Но и риски – тоже есть.

Конечно же, земля сельхозназначения — это достаточно рискованная инвестиция. Причем, не только в смысле перспектив уровня ставок аренды и цены земли. Высокими остаются титульные риски – то есть риск рейдерского захвата, «грязной» истории земельного участка и т.д. В этом смысле наиболее безопасными являются покупки через аукционы во время приватизации государственных земель.

И, конечно, до покупки крайне нужны консультации грамотных и незаинтересованных почвоведов и агрономов – чтобы обоснованно оценивать привлекательность участков для тех или иных видов агробизнеса.

Так или иначе, но земля в Украине – крайне недооцененный актив. Что является сильным шансом даже для мелкого частного инвестора.

Источник: http://hyser.com.ua/business_and_fina...