Угоди з земельними ділянками: різновиди та особливості

З відкриттям в Україні ринку землі актуальними стають питання укладення угод щодо земельних ділянок.

За законодавством угодою (договором) є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Основними ознаками угоди є те, що:

• він є юридичним фактом;
• це вольове дію суб'єктів громадянського права, характеризує внутрішнє суб'єктивне бажання особи;
• він породжує правовий наслідок;
• це завжди дії незалежних і рівноправних суб'єктів цивільного права;
• це правомірна дія, він не може суперечити закону, інакше його визнають недійсним. Законодавець встановив презумпцію правомірності правочину, якщо її недійсність прямо не встановлена ​​законом або якщо він не визнаний недійсним у судовому порядку.

Найбільш популярними угодами, пов'язаними з придбанням прав на земельну ділянку, є договори дарування, купівлі-продажу, користування (оренди, суперфіцію, емфітевзису, застави і т.п.).

За договором дарування земельної ділянки одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно земельну ділянку (дарунок) у власність. В результаті укладення договору дарування право власності на земельну ділянку дарувальника припиняється і виникає право власності у обдаровуваного. При цьому обдаровуваний не провадить будь-які дії в інтересах дарувальника.

За договором купівлі-продажу земельної ділянки одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом такого договору може бути земельна ділянка будь-якого цільового призначення, однак тут варто відзначити, що право купувати і продавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення громадяни України отримують тільки з 1 липня 2021, тобто з дня набрання чинності Законом № 552-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обороту земель сільськогосподарського призначення ». Це стосується земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, або які є виділеними в натурі власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства або є земельною часткою (паєм).

Договори користування:

• відповідно до Закону «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку за умовами договору та вимог земельного законодавства;
• за договором емфітевзису (користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві здійснювати його права, а землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом, ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення , підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть привести до погіршення екологічної ситуації;
• за договором суперфіцію (користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших будівель і споруд) землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, інші платежі, встановлені законом, а також використовувати земельну ділянку по його цільовим призначенням.
• Відповідно до Земельного кодексу земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, можуть передаватися в заставу. Земельна ділянка, що знаходиться у спільній власності, може бути передано в заставу за згодою всіх співвласників. Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення та прав на неї (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки, що відповідають вимогам, встановленим законами України.

Говорячи про угоди, не можна не звернути увагу і на питання договірних зобов'язань власників земельних ділянок і землекористувачів. Такі обов'язки можна розділити на істотні (обов'язкові) і факультативні (додаткові).

Наприклад, істотними умовами договору оренди землі є:

• об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та термін дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу і умов розрахунків, термінів, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Що стосується угод про перехід права власності на земельну ділянку (купівля-продаж, дарування), то істотними умовами тих угод є:

• назва сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
• вид угоди;
• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
• договірна ціна;
• Права та обов'язки сторін;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• момент переходу права власності на земельну ділянку.

Факультативні (додаткові) обов'язки власників земельних ділянок та землекористувачів - це таке необхідне поведінка зобов'язаних суб'єктів, досягнення згоди з її вигляду і міру, яка не впливає на факт укладення земельно-правових договорів, але яка не може суперечити вимогам законодавства.

kurs.com.ua