Сделки с земельными участками: разновидности и особенности

С открытием в Украине рынка земли актуальными становятся вопросы заключения сделок по земельным участкам.

По законодательству сделкой (договором) является действие лица, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основными признаками сделки является то, что:

• он является юридическим фактом;
• это волевое действие субъектов гражданского права, характеризует внутреннее субъективное желание лица;
• он порождает правовое последствие;
• это всегда действия независимых и равноправных субъектов гражданского права;
• это правомерное действие, он не может противоречить закону, иначе его признают недействительным. Законодатель установил презумпцию правомерности сделки, если ее недействительность прямо не установлена законом или если он не признан недействительным в судебном порядке.

Наиболее популярными сделками, связанными с приобретением прав на земельный участок, являются договоры дарения, купли-продажи, пользования (аренды, суперфиция, эмфитевзиса, залога и т.п.).

По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно земельный участок (дар) в собственность. В результате заключения договора дарения право собственности на земельный участок дарителя прекращается и возникает право собственности в одаряемого. При этом одаряемый не осуществляет любые действия в интересах дарителя.

По договору купли-продажи земельного участка одна сторона (продавец) передает или обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Предметом такого договора может быть земельный участок любого целевого назначения, однако здесь стоит отметить, что право покупать и продавать земельные участки сельскохозяйственного назначения граждане Украины получают только с 1 июля 2021, то есть со дня вступления в силу Закона № 552-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения». Это касается земельных участков, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства, или которые являются выделенными в натуре владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства или являющиеся земельной долей (паем).

Договоры пользования:

• согласно Закону «Об аренде земли» договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок по условиям договора и требованиям земельного законодательства;
• по договору эмфитевзиса (пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд) собственник земельного участка обязан не препятствовать землепользователю осуществлять его права, а землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, а также другие платежи, установленные законом, эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации;
• по договору суперфиция (пользования земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений) землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, другие платежи, установленные законом, а также использовать земельный участок по его целевому назначению.

Согласно Земельному кодексу земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности, могут передаваться в залог. Земельный участок, находящийся в общей собственности, может быть передано в залог с согласия всех совладельцев. Передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности). Залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения и прав на нее (аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки, отвечающие требованиям, установленным законами Украины.

Говоря о сделках, нельзя не обратить внимание и на вопрос договорных обязательств собственников земельных участков и землепользователей. Такие обязанности можно разделить на существенные (обязательные) и факультативные (дополнительные).

К примеру, существенными условиями договора аренды земли являются:

• объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
• дата заключения и срок действия договора аренды;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Что касается соглашений о переходе права собственности на земельный участок (купля-продажа, дарение), то существенными условиями тех соглашений являются:

• название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
• вид сделки;
• предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
• сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т.п.);
• договорная цена;
• права и обязанности сторон;
• кадастровый номер земельного участка;
• момент перехода права собственности на земельный участок.

Факультативные (дополнительные) обязанности собственников земельных участков и землепользователей - это такое необходимое поведение обязанных субъектов, достижения согласия по ее виду и мере, которая не влияет на факт заключения земельно-правовых договоров, но которая не может противоречить требованиям законодательства .

kurs.com.ua