Плюси і мінуси використання форвардної схеми при продажу нерухомості

Існує два основних способи класифікації схем інвестування в нерухомість: по безпеці угоди для інвестора, або вигідності реалізації для забудовника.

Закон України «Про інвестиційну діяльність» виділяє такі основні форми залучення інвестицій в нерухомість:

- фонди фінансування будівництва,

- фонди операцій з нерухомістю,

- інститути спільного інвестування,

- емісія цільових облігацій підприємств. Виконання зобов'язань за ними здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Цей перелік не є вичерпним, оскільки інші способи можуть визначатися законами. На практиці ж зустрічаються і інші варіанти фінансування, наприклад, укладення попередніх договорів купівлі-продажу.

При цьому якщо інвестор може лише погодитися із запропонованим варіантом або піти, сам забудовник має можливість підібрати оптимальну схему для своєї роботи, проаналізувавши особливості кожної з існуючих з урахуванням специфіки господарської діяльності компанії.

Найпоширеніші форми інвестування на сьогоднішній день це:

1. Інвестиційні договори

В даному випадку між корпоративним інвестиційним фондом (КІФ) або пайовим фондом і забудовником укладається договір купівлі-продажу майнових прав (фонд виступає інвестором будівництва), а в подальшому між КІФ та кінцевим покупцем - інвестиційний договір.

Покупець інвестує об'єкт шляхом оплати інвестиційних внесків в розмірі вартості квартири. Після введення об'єкта в експлуатацію КІФ спочатку реєструє право власності на себе, а потім за договором купівлі-продажу квартири передає квартиру покупцеві (у зв'язку з чим виникають додаткові витрати для покупця на оплату послуг нотаріуса, пенсійного внеску в розмірі 1% від вартості квартири).

2. Фонд фінансування будівництва (ФФБ)

Основними учасниками даної схеми є забудовник (організовує будівництво, відповідає за якість); управитель (акумулює кошти кінцевих покупців, передає їх забудовнику, контролює їх використання); довіритель (покупець, який передає гроші в Фонд фінансування будівництва). При цьому, між довірителем і забудовником немає прямого договору, що не дозволяє довірителю впливати на виконання зобов'язань забудовником. Неплатоспроможність управителя фактично блокує будівництво, так як фінансування не виділяється до заміни управителя в судовому порядку.

3. Попередній договір - це договір, за яким сторони домовилися в майбутньому (після введення будинку в експлуатацію та реєстрації права власності на покупця) укласти договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості.

4. Форвардна схема.

Особливості форвардної схеми

Форвардний контракт (договір купівлі-продажу деривативу, документа на право або зобов'язання в майбутньому купівлі-продажу якоїсь цінності) - договір, за яким одна сторона - забудовник, зобов'язується у визначений договором термін передати нерухомість іншій стороні - покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти та оплатити цю нерухомість.

Особливістю форвардного контракту є те, що після його оплати покупець отримує на руки цінний папір - дериватив.

Для здійснення цієї схеми, в першу чергу забудовник реєструє на біржі форвардний контракт - договір на поставку в майбутньому майнових прав на квартиру. Відразу після реєстрації такого контракту на біржі він набуває статусу деривативу. Біржа проводить аукціон з продажу деривативу, покупцем якого стає Корпоративний інвестиційний фонд (КІФ). Після цього вже КІФ реєструє на біржі дериватив для продажу кінцевому покупцеві.

З кінцевим покупцем одномоментно укладається два договори:
1. Форвардний контракт з Корпоративним інвестиційним фондом (КІФ)

Цей контракт засвідчує зобов'язання забудовника продати майнові права на квартиру/нежитлове приміщення/паркомісце в певний час і на певних умовах з фіксацією ціни такого продажу з детальним описом предмета інвестування: найменування, будівельний номер, поверх, під'їзд, проектна загальна площа, проектна житлова площа, кількість кімнат, опис внутрішнього оздоблення і т.д.

Коли такий контракт реєструється на біржі, це дозволяє убезпечити інвестора від повторних продажів одного об'єкта інвестування. Крім того, це гарантує додаткову перевірку забудовника, який надає біржі значний пакет документів (всю дозвільну документацію на будівництво, статутні документи компанії).

Біржа проводить формальний online аукціон з продажу деривативу кінцевого покупця, його хід і результати кінцевий покупець може відстежувати на сайті біржі. За результатами проведеного аукціону видається аукціонний свідоцтво.

Після повної оплати за форвардними контрактами КІФ передає покупцеві дериватив за актом прийому-передачі.

2. Договір купівлі-продажу майнових прав із забудовником підписується з відкладальною умовою (вступає в силу з дати виконання форвардного контракту і пред'явлення деривативу).

Тобто, тільки після повної оплати кінцевого покупця за форвардними контрактами починає діяти договір купівлі-продажу майнових прав, і, відповідно, гроші, які оплачує інвестор починають зараховуватися в рахунок оплати за цим договором.

Такий форвардний контракт після виконання всіх руслових - повної оплати і здачі об'єкта будівництва в експлуатацію - дає покупцеві майнові права на об'єкт. А це значить, що він отримує можливість остаточно оформити право власності на себе на підставі цього договору.

Із засобами за даними контрактами є нюанс:

- сума оплати за предмет деривативу (собівартість активу) фіксується в форвардному контракті і акумулюється на КІф, що, відповідно до Податкового кодексу, звільняє залучені кошти від податку на прибуток, а також від ПДВ;

- сума оплати за договором купівлі-продажу майнових прав є варіативної складової, найчастіше має прив'язку до курсу долара США і сплачується безпосередньо забудовнику.

На практиці виникають випадки необхідності переуступки прав та обов'язків покупця на нового покупця. У цій схемі такий крок неможливий, поки той, хто його зробив висновок, не отримає нерухомість від забудовника. Після цього підписується звичайний договір переуступки до договору купівлі-продажу майнових прав.

Якщо ж покупець захоче розірвати такий контракт, тут також є свої особливості. Якщо контракт виконаний і забудовник вже передав майно, але договору купівлі-продажу майнових прав ще немає, то для повернення покупцю суми сплачених коштів можна продати цей дериватив через біржу на користь КІФ.

Детальніше: http://budport.com.ua/news/8397-plyus...