Подписывайся на информационную страховку бухгалтера
Разделы:
Подразделы:
Подразделы:
Подразделы:

Плюсы и минусы использования форвардной схемы при продаже недвижимости

19.02.2018

Существует два основных способа классификации схем инвестирования в недвижимость: по безопасности сделки для инвестора, или выгодности реализации для застройщика.

Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» выделяет такие основные формы привлечения инвестиций в недвижимость:

- фонды финансирования строительства,

- фонды операций с недвижимостью,

- институты совместного инвестирования,

- эмиссия целевых облигаций предприятий. Выполнение обязательств по ним осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Этот перечень не исчерпывающий, так как другие способы могут определяться законами. На практике же встречаются и другие варианты финансирования, к примеру, заключение предварительных договоров купли-продажи.

При этом если инвестор может только согласиться с предложенным вариантом или уйти, сам застройщик имеет возможность подобрать оптимальную схему для своей работы, проанализировав особенности каждой из существующих с учетом специфики хозяйственной деятельности компании.

Самые распространенные формы инвестирования на сегодняшний день это:

1. Инвестиционные договоры

В данном случае между корпоративным инвестиционным фондом (КИФ) или паевым фондом и застройщиком заключается договор купли-продажи имущественных прав (фонд выступает инвестором строительства), а в последующем между КИФ и конечным покупателем – инвестиционный договор.

Покупатель инвестирует объект путем оплаты инвестиционных взносов в размере стоимости квартиры. После введения объекта в эксплуатацию КИФ сначала регистрирует право собственности на себя, а потом по договору купли-продажи квартиры передает квартиру покупателю (в связи с чем возникают дополнительные расходы для покупателя на оплату услуг нотариуса, пенсионного взноса в размере 1 % от стоимости квартиры).

2. Фонд финансирования строительства (ФФС)

Основными участниками данной схемы являются застройщик (организовывает строительство, отвечает за качество); управитель (аккумулирует средства конечных покупателей, передает их застройщику, контролирует их использование); доверитель (покупатель, который передает деньги в Фонд финансирования строительства). При этом, между доверителем и застройщиком нет прямого договора, что не позволяет доверителю влиять на выполнение обязательств застройщиком. Неплатежеспособность управителя фактически блокирует строительство, так как финансирование не выделяется до замены управителя в судебном порядке.

 

3. Предварительный договор – это договор, по которому стороны договорились в будущем (после введения дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на покупателя) заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

4. Форвардная схема.

Особенности форвардной схемы

Форвардный контракт (договор купли-продажи дериватива, документа на право или обязательство в будущем купли-продажи некой ценности) – договор, по которому одна сторона – застройщик, обязуется в определенный договором срок передать недвижимость другой стороне – покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить эту недвижимость.

Особенностью форвардного контракта является то, что после его оплаты покупатель получает на руки ценную бумагу – дериватив.

Для осуществления этой схемы, в первую очередь застройщик регистрирует на бирже форвардный контракт – договор на поставку в будущем имущественных прав на квартиру. Сразу после регистрации такого контракта на бирже он приобретает статус дериватива. Биржа проводит аукцион по продаже дериватива, покупателем которого становится Корпоративный инвестиционный фонд (КИФ). После этого уже КИФ регистрирует на бирже дериватив для продажи конечному покупателю.

С конечным покупателем одномоментно заключается два договора:

1. Форвардный контракт с Корпоративным инвестиционным фондом (КИФ)

Этот контракт удостоверяет обязательства застройщика продать имущественные права на квартиру/нежилое помещение/паркоместо в определенное время и на определенных условиях с фиксацией цены такой продажи с детальным описанием предмета инвестирования: наименование, строительный номер, этаж, подъезд, проектная общая площадь, проектная жилая площадь, количество комнат, описание внутренней отделки и т.д.

Когда такой контракт регистрируется на бирже, это позволяет обезопасить инвестора от повторных продаж одного объекта инвестирования. Кроме того, это гарантирует дополнительную проверку застройщика, который предоставляет бирже внушительный пакет документов (всю разрешительную документацию на строительство, уставные документы компании).

Биржа проводит формальный online аукцион по продаже дериватива конечному покупателю, его ход и результаты конечный покупатель может отслеживать на сайте биржи. По результатам проведенного аукциона выдается аукционное свидетельство.

После полной оплаты по форвардному контракту КИФ передает покупателю дериватив по акту приема-передачи.

2. Договор купли-продажи имущественных прав с застройщиком подписывается с отлагательным условием (вступает в силу с даты выполнения форвардного контракта и предъявления дериватива).

То есть, только после полной оплаты конечного покупателя по форвардному контракту начинает действовать договор купли-продажи имущественных прав, и, соответственно, деньги, которые оплачивает инвестор начинают зачисляться в счет оплаты по данному договору.

Такой форвардный контракт после выполнения всех русловий – полной оплаты и сдачи объекта строительства в эксплуатацию – дает покупателю имущественные права на объект. А это значит, что он получает возможность окончательно оформить право собственности на себя на основании этого договора.

Со средствами по данным контрактам есть нюанс:

- сумма оплаты за предмет дериватива (себестоимость актива) фиксируется в форвардном контракте и аккумулируется на КИФе, что, согласно Налоговому кодексу, освобождает привлеченные средства от налога на прибыль, а также от НДС;

- сумма оплаты по договору купли-продажи имущественных прав является вариативной составляющей, чаще всего имеет привязку к курсу доллара США и оплачивается непосредственно застройщику.

На практике возникают случаи необходимости переуступки прав и обязанностей покупателя на нового покупателя. В этой схеме такой шаг не возможен, пока тот, кто его заключил, не получит недвижимость от застройщика. После этого подписывается обычный договор переуступки к договору купли-продажи имущественных прав.

Если же покупатель захочет расторгнуть такой контракт, тут также есть свои особенности. Если контракт выполнен и застройщик уже передал имущество, но договора купли-продажи имущественных прав еще нет, то для возврата покупателю суммы оплаченных средств можно продать этот дериватив через биржу в пользу КИФ.

Подробнее: http://budport.com.ua/news/8397-plyus...

 

Комментарии к материалу
Быстрая регистрация
Будьте в курсе изменений и актуальных тем, задавайте вопросы.
Популярное
21.10.2025
Топ-20 новостей прошлой недели
Самые интересные новости минувшей недели ГНС изменила План-график: какие отрасли и регионы будут проверять больше всего Актуальные вопросы касательно оцифровки трудовых книжек: разъяснение ПФУ Кабмин запускает новый модуль управления рисками для проверок бизнеса Правила заполнения трудовых книжек...
08.09.2025
Закон № 4536 опубликован 3 сентября: обзор основных изменений
Закон № 4536 вносит изменения, в частности, в Налоговый кодекс, Закон от 08.07.2010 № 2464-VІ , Закон от 18.06.2024 № 3817-ІХ. Большинство норм Закона № 4536 вступает в силу первого числа месяца, следующего за месяцем его опубликования, то есть с 1 октября 2025 года. Больше по теме: Кварт...
08.10.2025
Обновлен Справочник условных кодов товаров
ГНС опубликовала обновленный Справочник условных кодов товаров. ГНС опубликовала обновленный Справочник условных кодов товаров. Условный код товара Название товара 00101 жилой дом 00102 здание 00103 ...
Новое
22.10.2025
Кабмин расширил сферы хозяйственной деятельности по закупкам для восстановления критической инфраструктуры
Расширен перечень СХ, которые могут осуществлять закупки для строительства, ремонта и т. п. путем заключения договора без проведения открытых торгов или электронного каталога. Кого это касается? Больше по теме: Положение о закупке, учете и списании горючего на предприятии Тендерное обеспечение в п...
21.10.2025
Дайджест запросов на партнерство для экспортеров от 20.10.2025
В настоящее время существует более 1 000 тендерных возможностей в странах ЕС, связанных с услугами в сфере информационных технологий. Дія.Бізнес предлагает несколько интересных объявлений, участие в которых покрывает GPA. Больше по теме: «Дешевый» экспорт товара: нужно ли составлят...
21.10.2025
У ГРВП появилась возможность зарегистрировать узуфрукт государственного и коммунального имущества
Обновили программное обеспечение Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Детальнее см. ниже. Больше по теме: Как действовать субъектам хозяйствования после отмены Хозяйственного кодекса: разъясняет Минюст   Государственное предприятие «Национальные информационные с...
Лучшие материалы