Про держреєстрацію речових прав на складові частини комплексу: лист Мін’юсту

Мін’юст у своєму листі розглянуло питання щодо застосування п. 20 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. 

Міністерство юстиції України 

Лист 

від 18.10.2023 № 136816/132630-9-23/8.4.1 

Міністерство юстиції України <...> щодо застосування пункту 20 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2025 року № 1127 (далі – Порядок), та в межах компетенції повідомляє. 

Насамперед звертаємо увагу, що Порядок, як і Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 року № 1141 (далі – Порядок № 1141), є підзаконними нормативно-правовими актами, що враховують положення законів у різних сферах, зокрема і у сфері містобудівної діяльності. 

Частинами першою та другою статті 26² Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038) встановлено, що ідентифікатором об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) є унікальний набір даних (послідовність символів), що присвоюється об’єкту будівництва або закінченому будівництвом об’єкту автоматично програмними засобами Реєстру будівельної діяльності та використовується для ідентифікації такого об’єкта. 

Ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) присвоюється: 

• будинку, будівлі, споруді (у тому числі в комплексі); 
• складовим частинам будинку, будівлі, споруди: квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна; 
• лінійному об’єкту інженерно-транспортної інфраструктури. 

Ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) не присвоюється місцям загального користування та допоміжним приміщенням. 

У разі поділу або об’єднання закінченого будівництвом об’єкта ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта анулюється. Закінченим будівництвом об’єктам, що утворилися внаслідок їх поділу або об’єднання, присвоюється новий ідентифікатор закінченого будівництвом об’єкта, який повинен містити посилання на ідентифікатор (ідентифікатори) об’єкта (об’єктів), з якого такі об’єкти утворилися (частина сьома статті 26² Закону № 3038). 

Також пунктом 105 Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681, передбачено, що ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) не присвоюється комплексам (будовам), складовим частинам садиби (гараж, літня кухня тощо), чергам будівництва, пусковим комплексам, відокремленим частинам будинку, будівлі, споруди (блок-секції, дільниці тощо), а також місцям загального користування та допоміжним приміщенням. Складовим частинам садиби (гараж, літня кухня тощо) присвоюється ознака «приналежна річ» із зазначенням посилання на ідентифікатор основної речі. 

З огляду на викладене помилковим є припущення, наведене в листі, щодо присвоєння ідентифікатора об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) будівлям та спорудам, що є приналежними речами індивідуального (садибного) житлового будинку. 

У зв’язку з впровадженням належної ідентифікації об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта), а також зі змінами, що знайшли своє відображення у статті 12 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме у разі зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва характеристики такого об’єкта оновлюються в Державному реєстрі прав автоматично в режимі реального часу в порядку інформаційної взаємодії з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва (у разі наявності в Державному реєстрі прав відомостей про ідентифікатор такого об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва), Порядком впроваджено механізм «пооб’єктної» державної реєстрації прав. 

Абзацом другим пункту 20 Порядку визначено, що у разі коли державна реєстрація права власності проводиться на підставі документів, відповідно до яких тип об’єкта нерухомого майна зазначено як «цілісний майновий комплекс», «єдиний майновий комплекс», «комплекс будівель та споруд» чи інший тип, що вказує на наявність сукупності будівель та/або споруд, та відповідно до відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, такий тип об’єкта містить відомості про два і більше закінчені будівництвом об’єкти чи об’єкти будівництва, що мають окремі ідентифікатори в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав відкриває розділи у зазначеному Реєстрі з присвоєнням відповідного реєстраційного номера кожному з таких об’єктів. При цьому присвоєння кожному із зазначених у цьому абзаці закінчених будівництвом об’єктів окремої адреси не вимагається. 

Таким чином, вказані положення пункту 20 Порядку застосовуються виключно за наявності однієї умови – відповідно до поданих документів та відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, будівлям та/або спорудам, право власності на які набувалося та, можливо, реєстрацію такого права проведено як на сукупність речей, проте їм відповідно до вимог Закону № 3038 присвоєно окремі ідентифікатори. 

За таких умов державна реєстрація прав має проводитись не на комплекс будівель і споруд, у тому числі за результатами його поділу на «частину комплексу», а на кожний окремий об’єкт будівництва (закінчений будівництвом об’єкт) у складі комплексу, якому присвоєно відповідний ідентифікатор. 

При цьому зазначаємо, що впровадження «пооб’єктної» державної реєстрації прав не є новим для сфери державної реєстрації прав, оскільки на сьогодні у разі подання державного акту про право власності на земельну ділянку, згідно з яким набуто право власності на дві і більше земельні ділянки відповідно з окремими кадастровими номерами, така державна реєстрація здійснюється з відкриттям розділів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до кількості об’єктів, а не кількості документів, що посвідчують набуття права власності. 

Щодо порядку подання заяв про державну реєстрацію прав у випадку, вказаному в листі, повідомляємо, що відповідно до підпункту 5 пункту 7 Порядку № 1141 під час формування заяви про державну реєстрацію прав додатково до відомостей, передбачених пунктом 6 цього Порядку, вносяться відомості про ідентифікатор об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (у разі формування заяви щодо об’єкта речових прав, якому присвоєно відповідний ідентифікатор). 

Програмне забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно як у випадку із земельними ділянками, так і з об’єктом будівництва (закінченим будівництвом об’єктом) під час формування та реєстрації заяви у сфері державної реєстрації прав дає змогу вносити лише один ідентифікатор об’єкта – кадастровий номер для земельної ділянки чи ідентифікатор об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва для об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта). У подальшому саме за такими ідентифікаторами об’єкта відбувається інформаційна взаємодія з Державним земельним кадастром чи Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва відповідно. 

За таких умов у разі застосування абзацу другого пункту 20 Порядку заявником подається така кількість заяв, що відповідає кількості об’єктів, яким присвоєно ідентифікатор в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, справляється адміністративний збір відповідно до кількості поданих заяв, а державним реєстратором вчиняються усі дії, передбачені законодавством у сфері державної реєстрації прав по кожній із заяв. 

Щодо внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про складові частини комплексу зазначаємо, що відповідно до абзацу восьмого частини третьої статті 13 Закону № 1952-IV відомостями про об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, що вносяться до Державного реєстру прав, є:

• відомості про ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об’єктів нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, яким присвоєно відповідний ідентифікатор); 
• тип об’єкта (будівля, споруда, квартира, гаражний бокс, машиномісце тощо), загальна та (за наявності) житлова площа приміщень об’єкта (для об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості – площа відповідно до проектної документації на будівництво), відсоток готовності (для об’єкта незавершеного будівництва); 
• адреса об’єкта нерухомого майна (для закінчених будівництвом об’єктів, а також для об’єктів будівництва, яким присвоєно адресу),

що вносяться на підставі відомостей, отриманих з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в порядку інформаційної взаємодії з такою системою. У разі відсутності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про відповідний об’єкт такі відомості вносяться на підставі документів, поданих для державної реєстрації прав. 

Враховуючи викладене, на сьогодні законодавством не передбачено внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про складові частини комплексу. 

Водночас звертаємо увагу, що відповідно до статті 222 Закону № 3038-VI компонентом Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва є Реєстр будівельної діяльності, який забезпечує створення, збирання, накопичення, обробку, захист, облік інформації про об’єкти будівництва та закінчені будівництвом об’єкти, зокрема: 

• відомості про присвоєння, зміну, коригування, анулювання адрес об’єктам будівництва та закінченим будівництвом об’єктам; 
• ідентифікатори об’єктів будівництва та закінчених будівництвом об’єктів; 
• документи, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів; 
• інвентаризаційні справи, матеріали технічної інвентаризації, технічні паспорти об’єктів незавершеного будівництва, закінчених будівництвом об’єктів та їхніх частин (квартир, вбудованих чи вбудовано-прибудованих житлових та нежитлових приміщень у будинку, будівлі, споруді, гаражних боксів, машиномісць, інших житлових та нежитлових приміщень, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна) (у тому числі договори про проведення технічної інвентаризації, укладені відповідно до Закону України від 05.10.2017 № 2155-VIII «Про електронні довірчі послуги», у разі їх укладення через електронний кабінет). 

Важливі юридичні застереження: 

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції. 

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин. 

Мін’юст