О госрегистрации вещных прав на составные части комплекса: письмо Минюста

Минюст в своем письме рассмотрел вопрос применения п. 20 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. 

Министерство юстиции Украины 

Письмо 

от 18.10.2023 г. № 136816/132630-9-23/8.4.1 

Министерство юстиции Украины <...> о применении пункта 20 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2025 № 1127 (далее – Порядок), и в пределах компетенции сообщает. 

В первую очередь обращаем внимание, что Порядок, как и Порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 26.10.2011 № 1141 (далее – Порядок № 1141), являются подзаконными нормативно-правовыми актами, учитывающими положения в разных сферах, в том числе и в сфере градостроительной деятельности. 

Частями первой и второй статьи 26² Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – Закон № 3038) установлено, что идентификатором объекта строительства (оконченного строительством объекта) является уникальный набор данных (последовательность символов), присваиваемый объекту строительства или законченному строительством объекту автоматически программными средствами Реестра строительной деятельности и используемый для идентификации такого объекта. 

Идентификатор объекта строительства (оконченного строительством объекта) присваивается: 

• здания, здания, сооружения (в том числе в комплексе); 
• составным частям дома, здания, сооружения: квартирам, гаражным боксам, машиноместам, другим жилым и нежилым помещениям, которые после принятия объекта в эксплуатацию являются самостоятельными объектами недвижимого имущества; 
• линейный объект инженерно-транспортной инфраструктуры. 

Идентификатор объекта строительства (оконченного строительством объекта) не присваивается местам общего использования и вспомогательным помещениям. 

В случае разделения или объединения оконченного строительством объекта идентификатор оконченного строительством объекта аннулируется. Оконченным строительством объектам, образовавшимся вследствие их разделения или объединения, присваивается новый идентификатор законченного строительством объекта, который должен содержать ссылку на идентификатор (идентификатор) объекта (объектов), из которого образовались такие объекты (часть седьмая статьи 26² Закона №3038). 

Также пунктом 105 Порядка ведения Единой государственной электронной системы в сфере строительства, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 23.06.2021 № 681, предусмотрено, что идентификатор объекта строительства (оконченного строительством объекта) не присваивается комплексам (строениям), составным частям усадьбы (гараж, летняя кухня и т.п.), очереди строительства, пусковым комплексам, обособленным частям дома, здания, сооружения (блок-секции, участки и т. п.), а также местам общего пользования и вспомогательным помещениям. Составляющим частям усадьбы (гараж, летняя кухня и т.п.) присваивается признак «надлежащая вещь» с указанием ссылки на идентификатор основной вещи. 

Учитывая изложенное ошибочным является предположение, приведенное в письме, о присвоении идентификатора объекта строительства (оконченного строительством объекта) зданиям и сооружениям, принадлежащим вещам индивидуального (усадебного) жилого дома. 

В связи с внедрением надлежащей идентификации объекта строительства (оконченного строительством объекта), а также с изменениями, нашедшими свое отражение в статье 12 Закона Украины от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», а именно при изменении характеристик объекта недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости в Единой государственной электронной системе в сфере строительства характеристики такого объекта обновляются в Государственном реестре прав автоматически в режиме реального времени в порядке информационного взаимодействия с Единой государственной электронной системой в сфере строительства (при наличии в Государственном реестре прав сведений об идентификаторе такого объекта строительства (оконченного строительством объекта) в Единой государственной электронной системе в сфере строительства), Порядком внедрен механизм «пообъектной» госрегистрации прав. 

Абзацем вторым пункта 20 Порядка определено, что в случае когда государственная регистрация права собственности проводится на основании документов, в соответствии с которыми тип объекта недвижимого имущества указан как «цельный имущественный комплекс», «единый имущественный комплекс», «комплекс зданий и сооружений» или другой тип, указывающий на наличие совокупности зданий и/или сооружений, и согласно сведениям, полученным из Единой государственной электронной системы в сфере строительства, такой тип объекта содержит сведения о двух и более законченных строительством объектах или объектах строительства , имеющие отдельные идентификаторы в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, государственный регистратор с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав открывает разделы в указанном Реестре с присвоением соответствующего регистрационного номера каждому из таких объектов. При этом присвоение каждому из указанных в этом абзаце оконченных строительством объектов отдельного адреса не требуется. 

Таким образом, указанные положения пункта 20 Порядка применяются исключительно при наличии одного условия – в соответствии с поданными документами и сведениями, полученными из Единой государственной электронной системы в сфере строительства, зданиям и/или сооружениям, право собственности на которые приобреталось и, возможно, регистрацию такого права проведен как на совокупность вещей, однако им в соответствии с требованиями Закона № 3038 присвоены отдельные идентификаторы. 

При таких условиях государственная регистрация прав должна проводиться не на комплекс зданий и сооружений, в том числе по результатам его разделения на часть комплекса, а на каждый отдельный объект строительства (оконченный строительством объект) в составе комплекса, которому присвоен соответствующий идентификатор 

При этом отмечаем, что внедрение «пообъектной» государственной регистрации прав не является новым для сферы государственной регистрации прав, поскольку на сегодняшний день в случае представления государственного акта о праве собственности на земельный участок, согласно которому приобретено право собственности на два и более земельных участка в соответствии с отдельными кадастровыми номерами, такая государственная регистрация осуществляется с открытием разделов в Государственном реестре прав на недвижимое имущество в соответствии с количеством объектов, а не количеством документов, удостоверяющих приобретение права собственности. 

О порядке подачи заявлений о государственной регистрации прав в случае, указанном в письме, сообщаем, что в соответствии с подпунктом 5 пункта 7 Порядка № 1141 при формировании заявления о государственной регистрации прав дополнительно к сведениям, предусмотренным пунктом 6 настоящего Порядка, вносятся сведения об идентификаторе о в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (в случае формирования заявления относительно объекта прав, которому присвоен соответствующий идентификатор). 

Программное обеспечение Государственного реестра прав на недвижимое имущество как в случае с земельными участками, так и с объектом строительства (оконченным строительством объектом) при формировании и регистрации заявления в сфере государственной регистрации прав позволяет вносить только один идентификатор объекта – кадастровый номер для земельного участка или идентификатор объекта в Единой государственной электронной системе в сфере строительства для объекта строительства (оконченного строительством объекта). В дальнейшем именно по таким идентификаторам объекта происходит информационное взаимодействие с Государственным земельным кадастром или Единой государственной электронной системой в сфере строительства соответственно. 

При таких условиях в случае применения абзаца второго пункта 20 Порядка заявителем подается такое количество заявлений, что соответствует количеству объектов, которым присвоен идентификатор в Единой государственной электронной системе в сфере строительства, взимается административный сбор в соответствии с количеством поданных заявлений, а государственным регистратором совершаются все действия, предусмотренные законодательством в сфере государственной регистрации прав по каждому из заявлений. 

Относительно внесения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о составных частях комплекса отмечаем, что согласно абзацу восьмого части третьей статьи 13 Закона № 1952-IV сведениями об объекте недвижимого имущества, объекте незавершенного строительства, будущем объекте недвижимости , вносимые в Государственный реестр прав, есть:

• сведения об идентификаторе объекта строительства (оконченного строительством объекта) в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (для объектов недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства, будущих объектов недвижимости , которым присвоен соответствующий идентификатор);
• тип объекта (здание, сооружение, квартира, гаражный бокс, машиноместо и т.п.), общая и (при наличии) жилая площадь помещений объекта (для объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости – площадь в соответствии с проектной документацией на строительство), процент готовности (для объекта незавершенного строительства);
• адрес объекта недвижимого имущества (для законченных строительством объектов, а также для объектов строительства, которым присвоен адрес),

вносимых на основании сведений, полученных из Единой государственной электронной системы в сфере строительства в порядке информационного взаимодействия с такой системой. При отсутствии в Единой государственной электронной системе в сфере строительства сведений о соответствующем объекте такие сведения вносятся на основании документов, поданных для государственной регистрации прав. 

Учитывая изложенное, на сегодня законодательством не предусмотрено внесение в Государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о составных частях комплекса. 

В то же время обращаем внимание, что в соответствии со статьей 222 Закона № 3038-VI компонентом Единой государственной электронной системы в сфере строительства является Реестр строительной деятельности, обеспечивающий создание, сбор, накопление, обработку, защиту, учет информации об объектах строительства и законченные строительством объекты, в частности: 

• сведения о присвоении, изменении, корректировке, аннулировании адресов объектам строительства и законченным строительством объектам; 
• идентификаторы объектов строительства и оконченных строительством объектов; 
• документы, удостоверяющие принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 
• инвентаризационные дела, материалы технической инвентаризации, технические паспорта объектов незавершенного строительства, законченных строительством объектов и их частей (квартир, встроенных или встроенно пристроенных жилых и нежилых помещений в доме, здании, сооружении, гаражных боксов, машиномест, других жилых и нежилых помещений, которые после принятия объекта в эксплуатацию являются самостоятельными объектами недвижимого имущества) (в том числе договоры о проведении технической инвентаризации, заключенные в соответствии с Законом Украины от 05.10.2017 № 2155-VIII «Об электронных доверительных услугах», в случае их заключения через электронный кабинет). 

Важные юридические оговорки: 

1. Письма Министерства юстиции Украины являются нормативно-правовыми актами, не устанавливают правовых норм и имеют только информационный характер. Их реальное значение не превышает авторитет аргументов и суждений, положенных в основу соответствующей правовой позиции. 

2. Разъяснение законодательства, которое содержится в настоящем письме, не является юридической консультацией по конкретной ситуации и не учитывает особенности соответствующих фактических обстоятельств. 

Минюст