Щодо держреєстрації нерухомості у разі примусового відчуження або вилучення майна під час дії воєнного стану: лист Мін’юсту

Мін’юст підготував лист у частині застосування норм Закону від 17.05.2012 № 4765-VI «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану». 

Міністерство юстиції України 

Лист 

від 22.11.2023 № 153526/161977-9-23/8.4.1 

<...>

Щодо надання роз’яснення 

Міністерством юстиції України розглянуто лист департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради від 10 жовтня 2023 року № 0-19/01/259 (вх. № 161977-9-23 від 19 жовтня 2023 року) щодо надання роз’яснення законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (далі – державна реєстрація прав) у частині застосування норм Закону України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану» (далі – Закон), та в межах компетенції повідомляється. 

Механізм передачі, примусового відчуження або вилучення майна у юридичних та фізичних осіб для потреб держави в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану визначено Законом. 

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 1 Закону примусовим відчуженням майна є позбавлення власника права власності на індивідуально визначене майно, що перебуває у приватній або комунальній власності та яке переходить у власність держави для використання в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану за умови попереднього або наступного повного відшкодування його вартості. 

Закон передбачає, що за результатами примусового відчуження майна складається акт про примусове відчуження або вилучення майна (далі – акт), а також визначає порядок, зміст та обов’язкові реквізити такого акта (стаття 7 Закону). 

При цьому слід зауважити, що у разі примусового відчуження майна до акта додається документ, що містить висновок про вартість майна (частина четверта статті 7 Закону). 

Акт підписується власником майна або його законним представником і уповноваженими особами військового командування та органу, що погодив рішення про примусове відчуження майна, або військового командування чи органу, що прийняв таке рішення, і скріплюється печатками військового командування та/або зазначених органів (частина друга статті 7 Закону). 

Тобто Закон передбачає, що підписати акт може законний представник власника. 

Зі змісту статті 242 Цивільного кодексу України вбачається, що законним представником є особа, яка у випадках, встановлених законом, наділена повноваженнями на представництво іншої особи. 

При цьому, враховуючи загальні засади представництва, слід зазначити, що заявник повинен мати необхідний обсяг повноважень на вчинення тих чи інших дій від імені особи, яку він представляє. 

У свою чергу, враховуючи поставлені у листі питання, зауважуємо, що підписання акта власником не може розглядатися як надання згоди на примусове відчуження, оскільки Закон не передбачає надання такої згоди. Крім того, зміст поняття «примусове відчуження майна» не може передбачати надання згоди власником, оскільки таке відчуження реалізується уповноваженими на те законом суб’єктами, тобто поза волею власника. 

Щодо суб’єктів, які приймають рішення про примусове відчуження майна, а також необхідності зазначення в акті органу, який погодив рішення про примусове відчуження майна, слід зауважити, що відповідно до частин першої, другої статті 4 Закону примусове відчуження або вилучення майна у зв’язку із запровадженням та виконанням заходів правового режиму воєнного стану здійснюється за рішенням військового командування, погодженим відповідно з Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною, районною, Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією або виконавчим органом відповідної місцевої ради, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті. У місцевостях, де ведуться бойові дії, примусове відчуження або вилучення майна здійснюється за рішенням військового командування без погодження з органами, зазначеними у частині першій цієї статті, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті. 

Згідно з частиною першою статті 3 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» військовим командуванням є: Головнокомандувач Збройних Сил України, Командувач об’єднаних сил Збройних Сил України, командувачі видів та окремих родів військ (сил) Збройних Сил України, командувачі (начальники) органів військового управління, командири з’єднань, військових частин Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань. 

При цьому з урахуванням наведеного можна зробити висновок, що прийняття рішення про примусове відчуження майна у місцевостях, де ведуться бойові дії, не потребує погодження органами, зазначеними у частині першій статті 4 Закону, а тому, на нашу думку, підписання акта такими органами теж не вимагається. 

Щодо проведення оцінки майна інформуємо, що згідно з частинами першою, другою статті 8 Закону оцінка майна, що підлягає примусовому відчуженню, проводиться у порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. 

У разі неможливості залучити до оцінки майна суб’єктів оціночної діяльності – суб’єктів господарювання така оцінка проводиться суб’єктами оціночної діяльності – органами державної влади або органами місцевого самоврядування за погодженням із власником майна. У разі відмови або відсутності власника майна зазначені органи мають право проводити таку оцінку самостійно. 

При цьому зазначаємо, що Фонд державного майна України є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності (стаття 1 Закону України «Про Фонд державного майна України»). 

Додатково повідомляємо, що проведення державної реєстрації прав здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон про реєстрацію), Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Порядок), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 <...>, та інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Закону. 

Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам (частина восьма статті 18 Закону про реєстрацію). 

Відповідно до положень цивільного законодавства речові права особи на нерухоме майно визначаються згідно з документами, на підставі яких це майно належить такій особі. 

Перелік документів, що можуть бути підставою для державної реєстрації прав, визначено частиною першою статті 27 Закону про реєстрацію. 

Різними пунктами Порядку визначено переліки документів, що подаються для проведення державної реєстрації прав залежно від ситуації. Застосування одного пункту не виключає застосування іншого. 

Державні реєстратори зобов’язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав (частина друга статті 18 Закону про реєстрацію). 

Важливі юридичні застереження! 

1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції. 

2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації, не враховує особливостей відповідних фактичних обставин. 

Мін’юст