Підписуйся на інформаційну страховку бухгалтера
Розділи:
Підрозділи:
Підрозділи:
Підрозділи:

Хто сплачує орендну плату за землю після відчуження нерухомості?

15.09.2017

Чи повинна особа, яка продала нерухомість, ділянка під якою була в оренді, продовжувати платити орендну плату за землю? Питання набуває актуальності як у зв’язку зі значним зростанням розміру цієї плати, так і через недосконалість законодавчого регулювання.

Позиція податкових органів полягає в тому, що, оскільки договір оренди ділянки не припинено, орендар має вносити встановлений в ньому розмір плати до переходу права на землю до набувача майна. Органи місцевого самоврядування як розпорядники земель комунальної власності, зокрема Київська міська рада, також наполягають на необхідності припинення попереднього договору оренди та оформлення права за новим користувачем, а не заміни сторони в ньому. Відповідно, від продавця нерухомості вимагається орендна плата до оформлення ділянки на нового власника.

Розглянемо, чи можна вирішити цю проблему іншим способом.

Відповідно до ч.2 ст.120 Земельного кодексу, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на ділянці, що перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування такою ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були в попереднього землекористувача. Аналогічну норму містить ч.3 ст.7 закону «Про оренду землі». Тут же застережено, що «договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем».

Із цього можна зробити однозначний висновок, що в разі відчуження об’єкта нерухомості право користування ділянкою припиняється автоматично та переходить до набувача такого майна.

Підтвердженням цієї позиції є постанова Вищого господарського суду від 24.11.2015 у справі №910/6339/15-г: «При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною, і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони в зобов’язанні. Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно з виникненням права на зведені на ній об’єкти».

Практика адміністративних судів також свідчить про те, що з моменту реєстрації права власності на нерухоме майно за іншою особою в попереднього власника не виникає обов’язку внесення орендної плати за ділянку, на якій розташований відповідний об’єкт нерухомості, що відчужено (ухвали ВАС від 25.11.2015 у справі №806/6040/13-а та від 25.11.2015 у справі №826/20470/14).

На практиці ж автоматичного припинення або заміни сторони в договорі оренди не відбувається. Навпаки, має місце ситуація, коли продавець мусить і надалі вносити орендну плату до оформлення права оренди землі за новим власником, яке може зайняти кілька років.

Аби вийти із цієї ситуації, сторони договору купівлі-продажу нерухомості практикують укладання між собою договорів про компенсацію орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою. Проте це значно ускладнює діяльність продавця через можливість донарахування суми несплачених податків та штрафних санкцій.

У той же час недобросовісний покупець може не поспішати оформлювати право оренди. Адже згідно з поширеною позицією органів місцевого самоврядування такий договір треба оформлювати від початку за новим власником нерухомості, а не застосовувати заміну орендаря. Це означає виникнення іншого розміру орендної плати, який може значно перевищувати попередній через новий порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Ситуацію можна виправити шляхом застосування ст.120 ЗК й оформлення додаткової угоди про заміну орендаря на нового власника та, відповідно, внесення змін до Державного реєстру прав на нерухоме майно, що має бути чітко врегульовано на законодавчому рівні.

Поки цього не відбулося, можна порадити відразу після укладення договору купівлі-продажу нерухомості звертатися до орендодавця (наприклад, у столиці в цій ролі виступає Київрада) з листом-пропозицією щодо укладення додаткової угоди про заміну орендаря. До нього додавати підписаний попереднім і новим орендарями проект такої угоди.

У разі відмови є два шляхи:

• погодитися з позицією органу місцевого самоврядування, а саме — піти шляхом припинення договору оренди за попереднім орендарем та оформлення права оренди за новим (покупцем нерухомості);

• звертатися з позовом до суду, в якому просити визнати укладеною додаткову угоду про заміну сторони в договорі оренди, посилаючись на ст.120 ЗК.

Джерело: http://zib.com.ua/

 

Коментарі до матеріалу
Швидка реєстрація
Будьте в курсі змін і актуальних тем, задавайте питання.
Популярне
01.07.2025
Топ-20 новин минулого тижня
Найбільш цікаві новини минулого тижня Унесено зміни до переліку територій бойових дій і ТОТ (текст наказу від 16.06.2025) Грошова компенсація за невикористані щорічні відпустки У Резерв+ з’являться нові можливості отримати автоматичну відстрочку Уряд затвердив зміни до Порядку нарахування Є...
20.05.2025
Актуальні рахунки для сплати податків
Інформація про реквізити рахунків, відкритих для зарахування податків, а також для сплати єдиного внеску Більше за темою: Нова форма ТТН: огляд змін Мікро, мале, середнє чи велике: навіщо треба визначати розмір підприємства Затверджуємо та оновлюємо штатний розпис: правила та нюанси Сп...
17.04.2025
З 16.04.2025 почали діяти терміни зберігання документів щодо військового обліку
Більше за темою: Накази та розпорядження: основні терміни, види і строки зберігання Строки зберігання первинних документів збільшено: чи вплине це на строки давності для перевірок Міністерство юстиції наказом від 14.03.2025 № 748/5 затвердило зміни до Переліку типових документів, що створюють під ...
Нове
04.07.2025
Коли працівник може вимагати запровадження для нього дистанційної роботи
Працівник може вимагати від роботодавця тимчасове, строком до двох місяців, переведення на дистанційну роботу, якщо на робочому місці стосовно нього були вчинені дії, що містять ознаки дискримінації. Більше за темою: Зміни стосовно дистанційної та надомної роботи Чи може працівник вимагати зап...
04.07.2025
Державне агентство з управління резервами України розпочинає діяльність
Уряд дав «зелене світло» початку діяльності Державного агентства з управління резервами України (ДАУР) як центрального органу виконавчої влади.  Його діяльність спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Першого віце-прем’єр-міністра – Міністра екон...
04.07.2025
Судова процедура санації боржника: що це і як відбувається
Коли підприємство не справляється з фінансовим зобов’язаннями – це ще не вирок. Законом передбачений реальний інструмент для збереження бізнесу – санація. БІльше за темою: Ліквідація у зв’язку з банкрутством: правові аспекти Коли підприємство не справляється з фінансови...
Кращі матеріали