Кто платит арендную плату за землю после отчуждения недвижимости?

Должно ли лицо, которое продало недвижимость, участок под которой был в аренде, продолжать платить арендную плату за землю? Вопрос приобретает актуальность как в связи со значительным ростом размера этой платы, так и из-за несовершенства законодательного регулирования.

Позиция налоговых органов состоит в том, что, поскольку договор аренды участка не прекращено, арендатор должен вносить установленный в нем размер платы до перехода права на землю к приобретателю имущества. Органы местного самоуправления как распорядители земель коммунальной собственности, в частности Киевский городской совет, также настаивают на необходимости прекращения предыдущего договора аренды и оформления права по новым пользователем, а не замены стороны в нем. Соответственно, от продавца недвижимости требуется арендная плата к оформлению участка на нового владельца.

Рассмотрим, можно ли решить эту проблему другим способом.

Согласно ч.2 ст.120 Земельного кодекса, если жилой дом, здание или сооружение размещены на участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования таким участком на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. Аналогичную норму содержит ч.3 ст.7 закона «Об аренде земли». Здесь же оговорено, что «договором, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором».

Из этого можно сделать однозначный вывод, что в случае отчуждения объекта недвижимости право пользования участком прекращается автоматически и переходит к приобретателю такого имущества.

Подтверждением этой позиции является постановление Высшего хозяйственного суда от 24.11.2015 по делу №910/6339/15-х: «При возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего владельца или пользователя прекращается автоматически, в силу закона, без «оформление» прекращения права любыми актами и документами. Указанная норма является императивной, и отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, поскольку имеет место замена стороны в обязательстве. То есть во всех случаях перехода права собственности на жилой дом, здание или сооружение право на земельный участок возникает у приобретателя одновременно с возникновением права на возведенные на ней объекты ».

Практика административных судов также свидетельствует о том, что с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество за другим лицом у предыдущего владельца не возникает обязанности внесения арендной платы за участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, отчуждены (определения ВАС от 25.11 .2015 по делу №806/6040/13-а и от 25.11.2015 по делу №826/20470/14).

На практике же автоматического прекращения или замены стороны в договоре аренды не происходит. Напротив, имеет место ситуация, когда продавец должен и в дальнейшем вносить арендную плату до оформления права аренды земли по новым собственником, которое может занять несколько лет.

Чтобы выйти из этой ситуации, стороны договора купли-продажи недвижимости практикуют заключение между собой договоров о компенсации арендной платы за фактическое пользование земельным участком. Однако это значительно усложняет деятельность продавца из-за возможности доначисления суммы неуплаченных налогов и штрафных санкций.

В то же время недобросовестный покупатель может не спешить оформлять право аренды. Ведь согласно распространенной позицией органов местного самоуправления такой договор надо оформлять с нуля за новым владельцем недвижимости, а не применять замену арендатора. Это означает возникновение другого размера арендной платы, который может значительно превышать предыдущий через новый порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов.

Ситуацию можно исправить путем применения ст.120 ЗК и оформления дополнительного соглашения о замене арендатора на нового владельца и, соответственно, внесения изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который должен быть четко урегулирован на законодательном уровне.

Пока этого не произошло, можно посоветовать сразу после заключения договора купли-продажи недвижимости обращаться к арендодателю (например, в столице в этой роли выступает Киевсовет) с письмом-предложением о заключении дополнительного соглашения о замене арендатора. К нему добавлять подписан предыдущим и новым арендаторами проект такого соглашения.

В случае отказа есть два пути:

• согласиться с позицией органа местного самоуправления, а именно - пойти путем прекращения договора аренды по предварительному арендатором и оформления права аренды по новому (покупателем недвижимости);

• обращаться с иском в суд, в котором просить признать заключенным дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, ссылаясь на ст.120 ЗК.

Источник: http://zib.com.ua/