Що новий закон про управителів змінить в житті мешканців багатоповерхівок?

Поки що нові правила лишаються задачею з багатьма невідомими - мешканці багатоповерхівок, управляючі компанії та чиновники досі очікують на роз'яснення з боку уряду.

Закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках" зобов'язав жителів багатоквартирних будинків до 1 липня 2016 року обрати управителя, який керуватиме будинком та забезпечуватиме його функціонування. У разі невиконання цієї вимоги управителя, за результатами конкурсу, призначить мерія. При цьому будинки знімаються з комунального балансу та фактично виходять зі сфери контролю та відповідальності з боку влади.

Закон набув чинності ще у липні минулого року. За логікою, тоді ж мали б бути прописані й механізми його реалізації. Але минуло вісім місяців, а мешканці будинків, потенційні управителі та місцеві чиновники досі не можуть до кінця зрозуміти, яким чином має в реальності працювати те, що прописане на папері. Натомість у лютому у Верховній Раді було зареєстровано законопроект №4078, яким пропонується відтермінувати кінцеву дату обрання управителя на рік, тобто до липня 2017 року, оскільки "на даний момент не ведеться жодної роз’яснювальної роботи щодо дії норм Закону..."

Погодитися з вагомістю згаданої підстави для відтермінування можна було б, якби не одне "але". Навіть при наявності палкого бажання провести просвітницьку роботу чиновники фактично "пов'язані по руках та ногах", адже самі не мають відповідей на низку запитань. Тож усім учасникам процесу залишається озвучувати наявні та можливі проблеми та пропонувати свої версії розвитку подій.

Історія питання

Головною причиною прийняття закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках" була рішучість влади остаточно перекласти відповідальність за стан багатоквартирних будинків на їхніх мешканців та власників нежитлових приміщень. Перша така спроба була зроблена ще у 1992 році, коли в Україні розпочалася приватизація житлового фонду. Але отримання безкоштовного сертифікату на право власності на житло не потягло за собою усвідомлення новоявленими власниками квартир того факту, що вони відтепер мають відповідати не лише за свою оселю, а за весь будинок в цілому.

Ті, хто зрозумів це, скористалися можливістю створити ОСББ, закон про які був ухвалений у 2002 році. Але таких активних та свідомих громадян на сьогодні в Україні не більше чверті. Решта, за словами заступника голови Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства Альони Бабак, і досі перебуває у впевненості, що будинок є власністю територіальної громади, яка в особі ЖЕКів та органів місцевого самоврядування має про нього піклуватися. А оскільки ціна такого піклування вже давно стала для бюджету непідйомною, була зроблена третя і, мабуть, остання спроба вже силоміць змусити громадян перекласти цей тягар на власні плечі. "Завдяки ухваленню закону №417 всім власникам квартир сказали: ви є господарями будинку, ви маєте право управляти ним так, як вважаєте за потрібне. І ви, а не мер чи ЖЕК, маєте відповідати за нього", - зазначає Бабак.

Виграють ОСББ

Управляти будинком на власний розсуд можуть мешканці лише тих багатоповерхівок, де створені ОСББ. Тільки вони матимуть право не лише обирати керуючу компанію, а й вирішувати, які послуги та в якому обсязі їм потрібні, та, відповідно, впливати на тариф на ці послуги. "Наприклад, управляюча компанія визначила плату за утримання будинку в 3 гривні за квадратний метр. ОСББ може відкоригувати цю суму до 2 гривень чи 1,50. Або знайти іншу компанію, яка запропонує прийнятні умови. Якщо ОСББ немає – мешканці зможуть лише обирати між компаніями, які пропонують 3, 4 чи 5 гривень", – пояснює голова правління Асоціації ОСББ Вінниччини Ельвіра Мрясова.

На її думку, впровадження примусового механізму призначення управителів для тих, хто не створив ОСББ або не зміг визначитись із управителем самостійно, не є справедливим. З іншого боку, каже вона, законодавство дає громадянам усі механізми для управління будинком на власний розсуд. Треба лише не лінуватися читати закони та користуватися можливостями, які вони відкривають. "Ті, хто отримав квартиру від держави, а потім її приватизував, не розуміють, що таке спільна власність. Вони не розуміють, що не потрібно дверима у під'їзді грюкати, бо ставити нові доведеться за власні кошти. Ті, хто квартири купляв, залазив у кредити, у борги, рахують кожну копійку. І тому вони активніше включаються у процес", - каже Ельвіра Мрясова.

Закон, написаний "не приходячи до тями"

У свою чергу, старша однієї з вінницьких "хрущовок" Ніна Дмитрівна вбачає в законі "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках" ознаки дискримінації. "Для ухвалення рішення щодо управляючої компанії потрібно, аби проголосувало 75% площі будинку. Тобто людина, яка мешкає у трикімнатній квартирі, має більше прав, ніж людина, яка мешкає в однокімнатній", - пояснює вона.

Декілька років тому Ніна Дмитрівна разом з кількома мешканцями будинку намагалися створити ОСББ. Але спроба наштовхнулась на шалений супротив більшості сусідів. Тепер Ніна Дмитрівна ламає голову, як зорганізувати їх хоча б прийти на збори та визначитися з управителем. Його старша по будинку вже пригледіла. "Знаю директора компанії вже давно. Дуже відповідальний і дуже серйозно ставиться до своєї роботи. Питала у мешканців будинків, які компанія обслуговує, - вони задоволені, і тариф у них нижчий, ніж ми зараз сплачуємо", - пояснює Ніна Дмитрівна свій вибір, сподіваючись, що сусіди його підтримають. Хоча б тому, що їм буде ліньки шукати когось іншого.

Щодо самого закону, то в ньому жінка бачить лише негатив. Каже, складається враження, що його писали, "не приходячи до тями". "Наш будинок 1961 року, живе багато пенсіонерів, багато людей отримують субсидію. А будинок потребує серйозного ремонту. Самотужки мешканці його не потягнуть", - пояснює Ніна Дмитрівна. Вона переконана: дія закону має поширюватися на будинки, яким не більше 20 років. "Влада у будь-який спосіб хоче скинути з себе відповідальність за людей. Раптом розвалиться будинок – а вона і не при чому", - каже старша по будинку.

Окрім обурення діями влади її цікавлять і більш практичні питання. "За законом ініціативна група має повідомити власників квартир про збори. Інформація про власників та про площі квартир - у Держреєстрі. А якщо не всі зареєструвалися? Тоді що, ходити по квартирах і переписувати кожного? А якщо квартира порожня стоїть або там квартиранти мешкають, які відмовляються координати власника дати?" – перераховує Ніна Дмитрівна. До того ж, каже вона, вхід до Держреєстру платний. А хто має платити? І за чий рахунок надсилати рекомендовані листи власникам квартир, якщо будуть відомі їхні адреси?

(Не)чесна конкуренція

Не менше питань виникає і у в.о. директора департаменту житлового господарства Вінницької міської ради Романа Фурмана. Перше, каже він, це порядок проведення конкурсу, на якому мають бути визначені "примусові" управителі будинків. За словами чиновника, механізм відбору має запуститися після 1 липня, а ось коли має завершитися процес - незрозуміло. "Невідомі поки терміни подачі оголошень, порядок збору пропозицій. Але одним з пріоритетів буде ціна. Я так розумію, що хто надасть найдешевшу – той керуватиме", - каже Роман Фурман. Та наголошує: конкурс має бути відкритим, і брати в ньому участь зможуть і приватні, і комунальні структури.

Але відкритість ще не означає рівних умов, вважає фінансовий директор ТОВ "Сковін" Ірина Березюк. Серед питань, які її хвилюють, - чи буде конкурс оголошуватися на окремі будинки чи на цілі квартали. У першому випадку невеликі приватні компанії ще можуть скласти конкуренцію потужним ЖЕКам, у тому числі й комунальним. У другому шанси на перемогу практично дорівнюватимуть нулю.

"У комунальних ЖЕКів є приміщення, є матеріально-технічна база. Навіть якщо вони перетворяться на приватні структури, це майно у них залишиться. А нам придбати техніку та приміщення фінансово складно. І ми побоюємося, що умови конкурсу будуть такі, що новостворені компанії претендувати на перемогу не зможуть", - каже фіндиректор підприємства.

Пільги, субсидії та документи

Питання номер два - доля тих, хто отримує пільги та субсидії на оплату комунальних послуг. "Закон про управителів передбачає послугу з управління, а закон про житлово-комунальні послуги – ні. І оскільки управління за цим законом житлово-комунальною послугою не вважається, люди втрачають право на пільги та субсидії на неї", - пояснює в.о. директора департаменту житлового господарства Вінницької міської ради Роман Фурман. Якщо ж управління таки стане житлово-комунальною послугою, держава повинна буде визначитися: призначати пільги та субсидії на весь тариф чи, наприклад, на середній по регіону.

Але перш ніж управляти будинком, його потрібно взяти на баланс. При цьому новому управителю мають передати технічну документацію як на сам будинок, так і на прибудинкову територію. Інвентаризація документів на будинки, що перебувають на балансі Вінницької міської ради – а їх близько 1600, - наразі триває. "Не впевнений, що є документи на всі будинки, але закон каже, що якщо немає, документація має бути виготовлена за кошти міського бюджету протягом шести місяців", - розповідає Роман Фурман. При цьому, каже він, законом не визначено, за чий рахунок виготовлятимуться документи, якщо будинок зазнав перепланування: мешканців, які його здійснили, чи попереднього балансоутримувача, тобто міської ради. Роз'яснень з цього приводу поки що немає.

Натомість вже є випадки, коли мешканці будинку були змушені виготовляти документацію власним коштом. "Забудовник виготовив лише частину документів, а будинок прийняли в експлуатацію. А зараз люди кинулися – того немає, того… А забудовник – банкрут. Люди повністю все робили за власні гроші", - розповідає голова правління Асоціації ОСББ Вінниччини Ельвіра Мрясова. Суму, яку довелося викласти мешканцям, вона не називає. Каже лише, що дуже дорого. Що ж стосується суми, яку доведеться витратити на виготовлення технічної документації на будинки з міського бюджету, то, за словами Романа Фурмана, вона стане відомою після закінчення інвентаризації.

Щодо виділення прибудинкових територій в натурі, то воно розпочнеться після затвердження меж кварталів та мікрорайонів. За словами чиновника, ця робота наразі триває.

Ми обираємо – нас обирають

Попри невизначеність щодо реалізації певних положень закону небайдужі мешканці багатоповерхівок поволі визначаються із управителями, яким готові довірити долю своїх осель. Зі свого боку і управителі придивляються до потенційних клієнтів.

На запитання, який критерій буде вирішальним при прийнятті рішення брати в управління будинок чи ні, директор ТОВ "УЮТ" Олександр Ситник відповідає: місце розташування. "Якщо я обслуговую будинки на Поділлі, це будуть виключно будинки на території, яка межує з Поділлям. Але якщо побажають інші і буде доцільність забрати цілий мікрорайон, де можна буде закріпити електрика, сантехніка, - теж розглянемо таку можливість", - каже Ситник

Теоретично, за його словами, можливо взяти на управління і окремий будинок, який знаходиться у Тяжилові. Але у такому разі мешканці мають бути готові платити більше. Адже тримати сантехніка чи електрика там буде недоцільно, тож у разі потреби доведеться його туди доставляти. А це означатиме додаткові витрати: або на таксі, або на проїзний, або на бензин для машини. І все це буде закладене у тариф.

Тариф "Безмежний"

"Зараз йдеться про перегляд містом тарифів, оскільки виросли і зарплата, і видатки на матеріали. Скоріше за все, ці переглянуті тарифи будуть базовими для будинків і залежатимуть від дефектів будинків та від робіт, які необхідно виконати. Це найоптимальніший варіант для будинків, які не зможуть визначитися із управителями", - каже Олександр Ситник. На його переконання, компанія, яка бажає прийти на ринок управителів, повинна забезпечити максимальний комплекс робіт за мінімальну оплату. Бо мешканці нині – неплатоспроможні.

Натомість його колега, начальник ЖЕКу-7 Олександр Данилюк вважає: мінімальний тариф – це тупиковий шлях. Адже він не дасть можливість покращити стан будинків, особливо тих, які досягли поважного віку. "Потрібно планувати витрати. І не просто встановлювати тариф, а й враховувати собівартість послуг і закладати можливі аварійні ризики та капремонт. Так, управлінець може запропонувати і 10 гривень за квадратний метр, але при цьому пообіцяти, що протягом року за ці кошти зробить капітальний ремонт. А за мінімальний тариф можна буде тільки мінімальний перелік робіт виконати", - переконаний директор ЖЕКу. І додає: "Межа вартості послуг буде тільки в соціальному тарифі, де розраховуються пільги та субсидії".

Джерело: http://vn.depo.ua/ukr/vn/zakon-pro-up...