Что новый закон о управляющих изменит в жизни жителей многоэтажек?

Пока новые правила остаются задачей со многими неизвестными - жители многоэтажек, управляющие компании и чиновники до сих пор ожидают разъяснения со стороны правительства.

Закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах" обязал жителей многоквартирных домов к 1 июля 2016 года выбрать управляющего, который будет руководить домом и обеспечивать его функционирование. В случае невыполнения этого требования управляющего, по результатам конкурса, назначит мэрия. При этом дома снимаются с коммунального баланса и фактически выходят из сферы контроля и ответственности со стороны власти.

Закон вступил в силу еще в июле прошлого года. По логике, тогда же должны быть прописаны и механизмы его реализации. Но прошло восемь месяцев, а жители домов, потенциальные управляющие и местные чиновники до сих пор не могут до конца понять, каким образом должен в реальности работать то, что прописано на бумаге. Зато в феврале в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект № 4078, которым предлагается отсрочить дату избрания управляющего на год, то есть до июля 2017 года, поскольку "на данный момент не ведется никакой разъяснительной работы относительно действия норм Закона ..."

Согласиться с значимости данной основания для отсрочки можно было бы, если бы не одно "но". Даже при наличии страстного желания провести просветительскую работу чиновники фактически "связаны по рукам и ногам", ведь сами не имеют ответов на ряд вопросов. Поэтому всем участникам процесса остается озвучивать имеющиеся и возможные проблемы и предлагать свои версии развития событий.

История вопроса

Главной причиной принятия закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах" была решимость власти окончательно переложить ответственность за состояние многоквартирных домов на их жителей и собственников нежилых помещений. Первая такая попытка была предпринята еще в 1992 году, когда в Украине началась приватизация жилищного фонда. Но получение бесплатного сертификата на право собственности на жилье не повлекло за собой осознание новоявленными владельцами квартир тот факт, что они теперь должны отвечать не только за свой дом, а за весь дом в целом.

Те, кто понял это, воспользовались возможностью создать ОСМД, закон о которых был принят в 2002 году. Но таких активных и сознательных граждан на сегодня в Украине не более четверти. Остальные, по словам заместителя председателя Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Алены Бабак, до сих пор пребывает в уверенности, что дом является собственностью территориальной общины, в лице ЖЭКов и органов местного самоуправления должна о нем заботиться. А поскольку цена такой заботы уже давно стала для бюджета неподъемной, была сделана третья и, пожалуй, последняя попытка уже силой заставить граждан перевести это бремя на собственные плечи. "Благодаря принятию закона №417 всем владельцам квартир сказали: вы хозяевами дома, вы имеете право управлять им так, как считаете нужным. И вы, а не мэр или ЖЭК, есть отвечать за него", - отмечает Бабак.

Выигрывают ОСМД

Управлять домом по своему усмотрению могут жители только тех многоэтажек, где созданы ОСМД. Только они имеют право не только избирать управляющую компанию, но и решать, какие услуги и в каком объеме им нужны, и, соответственно, влиять на тариф на эти услуги. "Например, управляющая компания определила плату за содержание дома в 3 гривны за квадратный метр. ОСМД может откорректировать эту сумму до 2 гривен или 1,50. Или найти другую компанию, которая предложит приемлемые условия. Если ОСМД нет, - жители смогут лишь выбирать между компаниями , которые предлагают 3, 4 или 5 гривен ", - объясняет председатель правления Ассоциации ОСМД Винницкой Эльвира Мрясова.

По ее мнению, внедрение принудительного механизма назначения управляющих для тех, кто не создал ОСМД или не смог определиться с управляющим самостоятельно, не является справедливым. С другой стороны, говорит она, законодательство дает гражданам все механизмы для управления домом по своему усмотрению. Надо только не лениться читать законы и пользоваться возможностями, которые они открывают. "Те, кто получил квартиру от государства, а затем ее приватизировал, не понимают, что такое совместная собственность. Они не понимают, что нужно дверью в подъезде стучать, потому ставить новые придется за свой счет. Те, кто квартиры покупал, залезал в кредиты, в долги, считают каждую копейку. И поэтому они активно включаются в процесс ", - говорит Эльвира Мрясова.

Закон, написанный "не приходя в сознание"

В свою очередь, старший одной из винницких "хрущевок" Нина Дмитриевна видит в законе "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах" признаки дискриминации. "Для принятия решения по управляющей компании нужно, чтобы проголосовало 75% площади дома. То есть человек, который живет в трехкомнатной квартире, имеет больше прав, чем человек, который живет в однокомнатной", - объясняет она.

Несколько лет назад Нина Дмитриевна вместе с несколькими жильцами дома пытались создать ОСМД. Но попытка натолкнулась на яростное сопротивление большинства соседей. Теперь Нина Дмитриевна ломает голову, как организовать их хотя бы прийти на собрание и определиться с управляющим. Его старшая по дому уже присмотрела. "Знаю директора компании уже давно. Очень ответственный и очень серьезно относится к своей работе. Спрашивала у жителей домов, которые компания обслуживает, - они довольны, и тариф у них ниже, чем мы сейчас платим", - объясняет Нина Дмитриевна свой выбор, надеясь , что соседи его поддержат. Хотя бы потому, что им лень искать другого.

Что касается самого закона, то в нем женщина видит только негатив. Говорит, создается впечатление, что его писали, «не приходя в сознание". "Наш дом в 1961 году, живет много пенсионеров, многие люди получают субсидию. А дом нуждается в серьезном ремонте. Самостоятельно жители его не потянут", - объясняет Нина Дмитриевна. Она убеждена: действие закона должно распространяться на дома, не старше 20 лет. "Власть в любой способ хочет снять с себя ответственность за людей. Вдруг развалится дом - а она и не при чем", - говорит старшая по дому.

Кроме возмущение действиями власти ее интересуют и более практические вопросы. "По закону инициативная группа уведомить собственников квартир о собрании. Информация о владельцах и о площади квартир - в Госреестре. А если не все зарегистрировались? Тогда что, ходить по квартирам и переписывать каждого? А если квартира пустая стоит или там квартиранты живут, которые отказываются координаты владельца дать? " - Перечисляет Нина Дмитриевна. К тому же, говорит она, вход в Госреестр платный. А кто должен платить? И за чей счет отправлять заказные письма владельцам квартир, если будут известны их адреса?

(Не) честная конкуренция

Не менее вопросов возникает и у и.о. директора департамента жилищного хозяйства Винницкого городского совета Романа Фурмана. Первое, говорит он, это порядок проведения конкурса, на котором должны быть определены "принудительные" управители домов. По словам чиновника, механизм отбора должен запуститься после 1 июля, а вот когда должна завершиться процесс - непонятно. "Неизвестные пока сроки подачи объявлений, порядок сбора предложений. Но одним из приоритетов будет цена. Я так понимаю, что кто предоставит самую дешевую - то руководить", - говорит Роман Фурман. И подчеркивает: конкурс должен быть открытым, и участвовать в нем смогут и частные, и коммунальные структуры.

Но открытость не означает равных условиях, считает финансовый директор ООО "Сковин" Ирина Березюк. Среди вопросов, которые ее волнуют, - будет конкурс объявляться на отдельные дома или на целые кварталы. В первом случае небольшие частные компании еще могут составить конкуренцию мощным ЖЭКам, в том числе и коммунальным. Во втором шансы на победу практически равны нулю.

"В коммунальных ЖЭКов есть помещение, является материально-техническая база. Даже если они превратятся в частные структуры, это имущество у них останется. А нам приобрести технику и помещения финансово сложно. И мы опасаемся, что условия конкурса будут такие, что вновь компании претендовать на победу не смогут ", - говорит финдиректор предприятия.

Льготы, субсидии и документы

Вопрос номер два - удел тех, кто получает льготы и субсидии на оплату коммунальных услуг. "Закон о управляющих предусматривает услугу по управлению, а закон о жилищно-коммунальные услуги - нет. И поскольку управление по этому закону жилищно-коммунальной услуги не считается, люди теряют право на льготы и субсидии на нее", - объясняет и.о. директора департамента жилищного хозяйства Винницкого городского совета Роман Фурман. Если же управление таки станет жилищно-коммунальной услугой, государство должно будет определиться: назначать льготы и субсидии на весь тариф или, например, на средний по региону.

Но прежде чем управлять домом, его нужно взять на баланс. При этом новому управляющему должны передать техническую документацию как на сам дом, так и на придомовую территорию. Инвентаризация документов на дома, находящиеся на балансе Винницкого городского совета - а их около 1600, - пока продолжается. "Не уверен, что есть документы на все дома, но закон говорит, что если нет, документация должна быть изготовлена ​​на средства городского бюджета в течение шести месяцев", - рассказывает Роман Фурман. При этом, говорит он, законом не определено, за чей счет будут производиться документы, если дом подвергся перепланировки: жителей, его совершившие, или предыдущего балансодержателя, то есть городского совета. Разъяснений по этому поводу пока нет.

Зато уже есть случаи, когда жильцы дома были вынуждены изготавливать документацию за свой счет. "Застройщик сделал только часть документов, а дом приняли в эксплуатацию. А сейчас люди бросились - этого нет, того ... А застройщик - банкрот. Люди полностью все делали за собственные деньги", - рассказывает председатель правления Ассоциации ОСМД Винницкой Эльвира Мрясова. Сумму, которую пришлось выложить жителям, она не называет. Говорит только, что очень дорого. Что же касается суммы, которую придется потратить на изготовление технической документации на дома из городского бюджета, то, по словам Романа Фурмана, она станет известна после окончания инвентаризации.

О выделении придомовых территорий в натуре, то оно начнется после утверждения границ кварталов и микрорайонов. По словам чиновника, эта работа пока продолжается.

Мы выбираем - нас выбирают

Несмотря на неопределенность по реализации отдельных положений закона неравнодушные жители многоэтажек медленно определяются с управляющими, которым готовы доверить судьбу своих домов. Со своей стороны и управляющие присматриваются к потенциальным клиентам.

На вопрос, какой критерий будет решающим при принятии решения брать в управление дом или нет, директор ООО "УЮТ" Александр Сытник отвечает: местоположение. "Если я обслуживаю дома на Подолье, это будут исключительно дома на территории, граничащей с Подольем. Но если пожелают другие и будет целесообразность забрать целый микрорайон, где можно будет закрепить электрика, сантехника, - тоже рассмотрим такую ​​возможность", - говорит Сытник

Теоретически, по его словам, можно взять на управление и отдельный дом, который находится в Тяжилове. Но в таком случае жители должны быть готовы платить больше. Ведь держать сантехника или электрика там будет нецелесообразно, поэтому в случае необходимости придется его туда доставлять. А это означает дополнительные расходы: либо на такси, либо на проездной, или на бензин для машины. И все это будет заложено в тариф.

Тариф "Безграничный"

"Сейчас речь идет о пересмотре городом тарифов, поскольку выросли и зарплата, и расходы на материалы. Скорее всего, эти пересмотрены тарифы будут базовыми для домов и зависеть от дефектов зданий и от работ, которые необходимо выполнить. Это оптимальный вариант для домов, не смогут определиться с управляющими ", - говорит Александр Сытник. По его убеждению, компания, которая желает прийти на рынок управляющих, должна обеспечить максимальный комплекс работ минимальной оплаты. Ибо жители ныне - неплатежеспособны.

Зато его коллега, начальник ЖЭКа-7 Александр Данилюк считает минимальный тариф - это тупиковый путь. Ведь он не позволит улучшить состояние домов, особенно тех, которые достигли почтенного возраста. "Нужно планировать расходы. И не просто устанавливать тариф, но и учитывать себестоимость услуг и закладывать возможные аварийные риски и капремонт. Так, управленец может предложить и 10 гривен за квадратный метр, но при этом пообещать, что в течение года за эти средства сделает капитальный ремонт . А за минимальный тариф можно будет только минимальный перечень работ выполнить ", - убежден директор ЖЭКа. И добавляет: "Предел стоимости услуг будет только в социальном тарифе, где рассчитываются льготы и субсидии".

Источник: http://vn.depo.ua/ukr/vn/zakon-pro-up...