Змінилися ставки орендної плати за землю: що робити?

Керуючись цією статтею, сільгосппідприємство – орендар земель сільськогосподарського призначення державної чи комунальної власності може відстрочити сплату збільшеної орендної плати за такі землі.

Передісторія питання

Зміни до Податкового кодексу (далі – ПК), унесені Законом від 27.03.14 р. № 1166-VII «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» (далі – Закон № 1166), негативно вплинули на фінансовий стан сільгосппідприємств, оскільки спричинили значне збільшення витрат.

Зокрема, Законом № 1166 було внесено зміни до пп. 288.5.1 ПК, внаслідок чого суттєво збільшився розмір орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Із 01.04.14 р. орендна плата за ці земельні ділянки становить не менше 3 % від їх нормативної грошової оцінки. Це суттєво збільшило розмір орендної плати, зокрема, за земельні ділянки сільськогосподарського призначення, надані для потреб сільськогосподарського виробництва. До 01.04.14 р. мінімальний розмір орендної плати за такі земельні ділянки становив лише 3 % від земельного податку (який дорівнював 1 % від нормативної грошової оцінки).

На практиці багато сільгосппідприємств орендують значні площі земель сільськогосподарського призначення державної чи комунальної власності. При цьому не вся площа таких земель фактично використовується. Але оскільки орендна плата раніше була помірною, сільгосппідприємства не відмовлялися від «зайвої» землі. Після збільшення орендної плати в 100 разів перед багатьма сільгосппідприємствами постало питання, як зменшити податковий тягар.

Слід зауважити, що податкові органи на місцях дуже швидко зреагували на такі зміни в законодавстві і в усній формі наполягають на тому, аби сільгосппідприємства подали уточнюючі розрахунки з орендної плати та збільшили податкові зобов’язання з цього платежу. Проте вважаємо, що поспішати з цим сільгосппідприємствам не потрібно.

Аналіз законодавчих норм

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу (далі – ЗК) право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння й користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки. Підставою для укладання такого договору є рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями.

Законом від 06.10.98 р. № 161-ХІV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) визначено, що розмір орендної плати є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки, зміна яких здійснюється лише за згодою сторін (ст. 15, 30 Закону № 161). Розмір, форма та строки внесення орендної плати також встановлюються за згодою сторін (ст. 21 Закону № 161).

Згідно з положеннями ПК орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є складовою такого загальнодержавного податку, як плата за землю. Підставою для її нарахування є договір оренди земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем та орендарем (п. 288.1, 288.4 ПК).

Отже, на підставі вищезазначених норм можна дійти висновку, що розмір орендної плати визначається сторонами в договорі й «автоматично» не змінюється. Договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже, йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов’язковість його виконання сторонами тощо.

Тому у сільгосппідприємства-орендаря немає підстав для збільшення розміру орендної плати, поки не будуть унесені відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки. А відповідно немає й підстав для уточнення податкових зобов’язань з орендної плати. Аналогічну позицію викладено в листі Міндоходів від 30.09.13 р. № 12217/6/99-95-25-50-09-15-01 (див. «БАЛАНС-АГРО», 2014, № 23, с. 12).

Вивчаємо договір оренди

Сільгосппідприємству – орендарю земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної чи комунальної власності перш за все необхідно уважно вивчити умови договору оренди та встановити, чи відповідає визначений в ньому розмір орендної плати нормам ПК з урахуванням змін.

Якщо розмір орендної плати, визначений у договорі оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності:

• більший або дорівнює мінімальному розміру, визначеному в пп. 288.5.1 ПК, то жодних змін до договору в цій частині вносити не потрібно;
• менший, ніж визначено в пп. 288.5.1 ПК, то слід чекати повідомлення від орендодавця щодо необхідності внесення змін до такого договору в частині збільшення розміру орендної плати.

Чого чекати від орендодавця

Відповідно до ст. 30 Закону № 161 зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. Для цього сторони укладають додаткову угоду. Ініціювати укладення такої угоди може будь-яка сторона договору. Що стосується процедури внесення змін до договору, то вона може бути прописана в договорі. У такому разі необхідно дотримуватись її (перевіряти дотримання другою стороною). Однак зазвичай договори містять лише норми про те, що зміни вносяться за згодою сторін і в письмовій формі, без визначення конкретного порядку. Тому розглянемо процедуру внесення таких змін.

Сторона договору, яка має намір внести зміни до його умов, повинна повідомити про це іншу сторону та отримати її згоду. У нашій ситуації, скоріш за все, ініціатором унесення змін до договору оренди (щодо збільшення розміру орендної плати) буде орендодавець. Тому розглянемо, які дії необхідно йому вчинити для внесення змін до договору.

Орендодавець земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної чи комунальної власності приймає рішення про необхідність внесення змін до договору оренди і встановлює новий розмір орендної плати. На підставі цього рішення він має підготувати проект додаткової угоди до договору оренди та направити її орендарю. Доцільно, аби до проекту додаткової угоди було додано супровідний лист із пропозицією підписати додаткову угоду.

Зазначені документи орендодавець повинен направити поштовим відправленням із повідомленням про вручення та описом вкладення або вручити вповноваженому представнику орендаря під розписку. Якщо така пропозиція надійде до орендаря, наприклад, простим поштовим відправленням, то в разі виникнення спірної ситуації та вирішення справи в суді орендодавець не зможе довести, що він направляв орендарю пропозиції щодо змін умов договору оренди земельної ділянки.

Дії орендаря

Після отримання від орендодавця листа та проекту додаткової угоди щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки сільгосппідприємство-орендар може:

• або підписати додаткову угоду про збільшення розміру орендної плати,
• або направити орендодавцю лист-заперечення про незгоду з новими умовами оренди та із проханням установити менший відсоток від нормативної грошової оцінки,
• або направити лист про незгоду з новими умовами оренди та клопотати про поділ орендованої земельної ділянки,
• або ініціювати розірвання договору оренди.

При цьому, якщо інший строк не встановлено в самому договорі, відповідь на звернення орендар повинен надіслати орендодавцю протягом 20 днів із дня отримання проекту додаткової угоди (ст. 181 Господарського кодексу).

Розглянемо більш детально ці варіанти.

Перший варіант – найбільш простий і зрозумілий, тому на ньому ми не зупиняємося.

Другий варіант можливий наприклад, коли орендодавець прийняв рішення встановити орендну плату в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а орендар не погоджується з цим і просить установити орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки. Зауважимо, що вірогідність зменшення таким чином розміру орендної плати невелика. Проте направлення орендодавцю такого листа надасть орендарю додатковий час для користування земельною ділянкою на умовах чинного договору оренди.

Після отримання такого листа-заперечення орендодавець може або погодитись на умови орендаря, або звернутися до суду з позовом щодо зобов’язання орендаря укласти додаткову угоду про збільшення розміру орендної плати.

Слід зазначити, що судова практика з цих питань не на користь орендарів. Як правило, суди задовольняють позовні вимоги орендодавця та зобов’язують орендаря укласти додаткову угоду про збільшення розміру орендної плати. Незважаючи на це, вирішення спору в суді може бути вигідним для орендаря. Адже в такому разі він сплачуватиме орендну плату за земельні ділянки згідно з новими умовами лише із дня набрання законної сили рішенням суду про зміну договору. Отже, до прийняття рішення суду орендар на законних підставах сплачуватиме меншу суму орендної плати.

Крім того, під час судового розгляду орендар має змогу клопотати про встановлення меншого розміру орендної плати, ніж запропоновано орендодавцем. Такі клопотання необхідно аргументувати, наприклад, надавши розрахунки щодо економічної доцільності запропонованого орендарем розміру орендної плати (у нашому прикладі – 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).

Третій варіант можливий тоді, коли орендар має в користуванні значну площу землі, наприклад під господарськими будівлями. Відомо, що такі землі мають велику нормативну грошову оцінку, а в господарській діяльності сільгосппідприємства фактично використовується лише їх частина. У такому разі орендар може бути зацікавлений у зменшенні розміру орендованої земельної ділянки.

Однак ця процедура не дуже проста та займає деякий час. Спочатку орендарю необхідно отримати дозвіл від орендодавця на поділ орендованої земельної ділянки. Після цього – замовити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки. Коли земельна ділянка буде розділена на дві, кожна з яких матиме свій кадастровий номер, сторонам необхідно буде укласти договір оренди щодо земельної ділянки, яку орендар має наміру використовувати в господарській діяльності.

Зауважу, що в разі зміни межі земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється в порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ст. 33 Закону № 161). Тобто в нашому випадку сільгосппідприємство може отримати в оренду земельну ділянку (сформовану в результаті поділу) на підставі земельних торгів. Але якщо на такій ділянці розміщене нерухоме майно (будівля, споруда), що перебуває у власності орендаря, то такий договір укладається без проведення земельних торгів (ст. 134 ЗК).

Фактично процедуру поділу земельної ділянки (якщо у сільгосппідприємства є така необхідність) можна розпочати, не чекаючи від орендодавця пропозиції внести зміни до договору оренди земельної ділянки.

Четвертий варіант можливий тоді, коли орендар взагалі не зацікавлений у користуванні земельною ділянкою або якщо новий розмір орендної плати навіть мінімальний (3 %) для нього є дуже великою сумою. У такому разі орендарю перш за все необхідно вияснити, які умови розірвання передбачено договором. Зазвичай умовами договору визначено лише, що він може бути розірваний достроково за взаємною згодою сторін. Тож орендар має звернутися до орендодавця із клопотанням (заявою) щодо погодження дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки. У такому разі орендодавець може:

• або погодитись на це, і тоді сторони укладають додаткову угоду щодо розірвання договору,
• або не погодитись, і тоді орендар має право звернутися до суду.

Договір уважатиметься розірваним або з дати підписання сторонами додаткової угоди щодо його розірвання, або з дати прийняття відповідного рішення судом.

Звертаємо увагу, що в разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати за землі сільгосппризначення за шість місяців, а за землі несільгосппризначення – за рік, якщо протягом зазначених періодів не надійде пропозицій від інших осіб на оренду таких земель на тих самих умовах (ст. 32 Закону № 161). У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

ВИСНОВКИ

Подавати уточнюючу податкову декларацію з плати за землю (земельний податок та/або орендну плату за земельні ділянки державної або комунальної власності) та сплачувати збільшену орендну плату за земельні ділянки державної або комунальної власності необхідно лише після підписання додаткової угоди щодо внесення відповідних змін до договору оренди.