За які землі платнику-єдиннику 4 групи платити податок

Загальні положення

Для єдинників четвертої групи важливо, аби речові права на земельні ділянки були належним чином оформлені, адже:

• об’єктом оподаткування є площа сільгоспугідь та/або земель водного фонду, що перебуває у власності або користуванні (у т. ч. в оренді) сільгосптоваровиробника (п. 292¹.1 Податкового кодексу, далі – ПК);
• для щорічного підтвердження статусу єдинника їм необхідно подати відомості (довідку) про наявність земельних ділянок (зазначається кожний документ на право власності та/або користування земельною ділянкою) (пп. 298.8.1 ПК).

Крім того, як роз’яснює ДФС у ЗІР (категорія 108.02.02), до об’єкта обкладення ЄП не включаються площі земельних ділянок, щодо яких не укладено договори оренди або вони укладені, але не зареєстровані в установленому законодавством порядку.

Тож розглянемо, які документи підтверджують право власності та користування сільгоспугіддями, а також скільки коштує отримання відомостей (витягу) із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав).

Правовстановні документи на землю

До переведення усієї документації в електронний формат для підтвердження права власності та користування землею людині на руки видавалися такі правовстановні документи:

• державний акт, який підтверджував право власності на землю;
• договір оренди землі (належним чином зареєстрований), який підтверджував право користування земельною ділянкою.

Починаючи з 01.01.13 р. законодавство зазнало певних змін: припинилось виготовлення та видача державних актів, держреєстрація договорів оренди землі. Натомість права власності та користування землею визнаються шляхом проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно у Держреєстрі прав. Тобто зараз реєструють не документи, а речові права.

Право власності на земельну ділянку, право постійного користування та оренди виникають із моменту держреєстрації цих прав відповідно до Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) (ст. 125, 126 Земельного кодексу, далі – ЗК).

До речових прав, які є похідними від права власності, відносяться, зокрема (ст. 4 Закону № 1952):

• право користування (сервітут);
• право користування земельною ділянкою для сільгосппотреб (емфітевзис);
• право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
• право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Тож сьогодні усі речові права підлягають держреєстрації та виникають із моменту такої реєстрації. Відомості Держреєстру прав уважаються достовірними та можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, визначеному Законом № 1952 (ст. 12).

Умовно правовстановні документи на землю можна поділити на дві групи:

• документи, видані до 01.01.13 р.;
• документи, видані після 01.01.13 р.

Розглянемо докладніше кожну групу цих документів.

Документи, видані до 01.01.13 р.

У ст. 126 ЗК (у редакції до 01.01.13 р.) було наведено основний перелік документів, які посвідчують права на земельну ділянку (сільгоспугіддя).

Право власності

Право власності на земельну ділянку (сільгоспугіддя) посвідчувалось:

• державним актом;
• цивільно-правовою угодою (договором) про відчуження земельної ділянки, укладеною у встановленому порядку, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою (купівлі-продажу, міни, дарування тощо) (далі – договір);
• свідоцтвом про право на спадщину.

При укладенні договору новому власнику передавався державний акт. Крім того, постановою КМУ від 06.05.09 р. № 439 «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» передбачався порядок проставлення відмітки на держакті про перехід права власності до нової особи. Відміток, по суті, було дві: одна від нотаріуса, який посвідчував договір, інша від органу, який здійснював держреєстрацію прав (зокрема, земельні ресурси). Разом ці документи (договір та держакт із двома відмітками) визнавалися належним правовстановним документом на землю. Що стосується свідоцтва про право на спадщину (далі – свідоцтво), то спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої було нерухоме майно, зобов’язаний був звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва (ст. 1297 Цивільного кодексу). До свідоцтва долучався державний акт на земельну ділянку, і разом вони визнавалися належним документом, що посвідчує право власності на земельну ділянку, набуту в порядку спадкування.

Право користування

Право оренди посвідчувалося (ч. 5 ст. 126 ЗК у редакції до 01.01.13 р.):

• договором оренди землі, який підлягав реєстрації відповідно до законодавства в уповноваженому органі. Свого часу таким органом було Державне підприємство «Центр Державного земельного кадастру», а згодом територіальні підрозділи Державних земельних ресурсів;
• договором оренди землі разом із договором відчуження права оренди землі (при такому відчуженні). На договорі оренди ставилася відмітка про перехід права оренди із зазначенням документа, на підставі якого відбувся перехід.

Право постійного користування посвідчувалося державним актом.

Договори оренди земельної частки (паю) від початку і дотепер підлягають реєстрації у виконавчому комітеті сільської, селищної, міської ради за місцем розташування частки (паю) (п. 2 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою КМУ від 24.01.2000 р. № 119, далі – Порядок № 119). Слід зауважити, що цей документ не зазнав змін і досі застосовується у первісній редакції.

На обох примірниках договору ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, підпису особи, яка здійснила його реєстрацію (п. 5 Порядку № 119). Тож зареєстрований договір оренди земельної частки (паю) є належним підтвердженням права користування такими сільгоспугіддями.

Чи є дійсними сьогодні права на землю, оформлені до 01.01.13 р.?

Так, речові права, які виникли до 01.01.13 р., визнаються дійсними, але за дотримання однієї із двох умов (ч. 3 ст. 3 Закону № 1952):

• реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
• на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.

Отже, видані раніше правовстановні документи (держакти та договори оренди) не скасовуються, а залишаються дійсними. Тому, якщо ви маєте документи про право власності або користування земельною ділянкою (сільгоспугіддям), які пройшли держреєстрацію на момент їх видачі, то вони є дійсними.

Документи, видані після 01.01.13 р.

Право власності

Починаючи з 01.01.13 р. видавалися свідоцтва про право власності на нерухоме майно (ст. 18 Закону № 1952 у редакції від 01.01.13 р.). Вони також друкувалися на спеціальному бланку. Однак їх видача тривала недовго. Уже з 2016 року, маючи на меті спрощення процедури держреєстрації прав, видачу свідоцтва скасували. Натомість видавався витяг із Держреєстру прав про реєстрацію речового права (далі – витяг). На відміну від попередніх документів, витяг виготовлявся у звичайній формі на білому аркуші паперу, без підпису та печатки держреєстратора.

І зараз після проведення реєстраційної дії замовник може попросити роздрукувати йому витяг на папері, але нагальної потреби у цьому немає. Крім того, заявник може замовити відомості із Держреєстру прав у електронній формі та самостійно їх роздрукувати. Це досить зручно з точки зору економії часу та коштів на дорогу до реєстратора і сплату адміністративного збору (див. далі).

Інформація із Держреєстру прав як у паперовій, так і в електронній формі має однакову юридичну силу та може використовуватися відповідно до законодавства (ст. 21 Закону № 1952).

Тож на сьогодні відомості Держреєстру прав є достовірними стосовно речового права на земельну ділянку (власності, оренди тощо). Реєстрація права у Держреєстрі прав означає визнання і підтвердження державою факту набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону № 1952).

Право користування

Право користування є похідним правом від права власності. Як ми вже зазначали, похідні права також підлягають реєстрації у Держреєстрі прав. Результатом здійснення реєстрації похідного права (оренди, емфітевзису тощо) є внесення відомостей про такі права (рішення держреєстратора про реєстрацію) до Держреєстру прав та виготовлення витягу для подальшого використання заявником (ч. 1 ст. 18, ст. 21 Закону № 1952).

Отже, підтвердженням реєстрації права користуванн земельною ділянкою (сільгоспугіддям) є витяг з Держреєстру прав. Витяг надається в електронній та паперовій (за бажанням заявника) формах. Витяг стосовно похідного права жодних особливостей не має.

Скільки коштує інформація (витяг) із Держреєстру прав?

Ціна різниться від форми документа – паперовий чи електронний. У 2018 році за отримання витягу (ст. 34 Закону № 1952):

• у паперовій формі потрібно сплатити 40 грн. (0,025 ПМ для працездатних осіб, сума округлюється до найближчих 10 грн.);
• в електронній – 20 грн. (0,0125 ПМ для працездатних осіб). Отримання витягу відбувається через Інтернет після внесення плати з використанням платіжних систем.

Отримати відомості з Держреєстру можна, зокрема, через портал державних послуг iGov.

Підтвердженням права власності та користування сільгоспугіддями є зареєстровані належним чином документи (до 01.01.13 р.) та речові права (після 01.01.13 р.). А саме:

1) до 01.01.13 р. підтвердженням були:

• права власності – державні акти, цивільно-правові угоди про відчуження земельної ділянки (купівлю-продаж, міну, дарування тощо) разом із держактом, свідоцтво про право на спадщину разом із держактом;
• права користування – договори оренди землі, емфітевзису, договори оренди землі разом із договором відчуження права оренди землі, договори оренди земельної частки (паю);
• права постійного користування – державні акти;

2) після 01.01.13 р. підтвердженням були та є:

• права власності – свідоцтво про право власності на нерухоме майно, витяг із Держреєстру прав про державну реєстрацію речового права;
• права користування (оренди, суборенди, емфітевзису, постійного користування тощо) – витяг із Держреєстру прав про державну реєстрацію речового права.