Поновлення договору оренди землі: позиція суду та поради орендарю

Орендні правовідносини: як відстояти свои права

Із цієї статті ви дізнаєтеся: якою є позиція суду щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, які аргументи слід наводити орендарю, чи можна поновити договір за відсутності в ньому умови про автопролонгацію.

Сьогодні звичайним явищем стали випадки, коли після закінчення строку дії договору оренди землі юрособи-орендарі продовжують користуватися земельними ділянками, не дочекавшись документів, підписаних органами державної влади або місцевого самоврядування. Зі свого боку, органи управління Держгеокадастру, міські та селищні ради не виявляють бажання продовжувати договори оренди землі саме з чинними орендарями, знайшовши їм на той час достойну заміну. За таких обставин юрособи-орендарі можуть поновити договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, подавши відповідний позов до суду.

У консультації розглянемо деякі практичні ситуації, з якими стикнулися орендарі земельних ділянок, поновлюючи договори оренди в суді, та можливі варіанти розв’язання таких проблем.

Поновлення договору за відсутності письмових заперечень орендодавця

Наявність у договорі оренди землі пункту про автопролонгацію значно полегшує життя орендареві. Обов’язковою умовою такої пролонгації є письмове повідомлення орендодавцю про те, що орендар збирається продовжити договір оренди на тих самих умовах і на той самий строк. Норма ст. 33 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) вимагає направлення такого повідомлення не пізніше ніж за один календарний місяць до завершення строку дії договору.

У такому випадку на поновлення договору не потрібно спеціального рішення органу місцевого самоврядування (далі – ОМС). Саме до такого висновку прийшов Господарський суд Тернопільської області в рішенні від 03.05.17 р. у справі № 921/148/17-г/4.

На думку суду, договір оренди земельної ділянки підлягає поновленню без прийняття відповідного рішення ОМС за умови, що:

• орендар земельної ділянки в установлений договором строк, але не пізніше ніж за місяць до його спливу звернувся із клопотанням до орендодавця про поновлення;
• відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні;
• орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою та належним чином виконує обов'язки за договором;
• сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Пред’явивши позов до відповідача, який не визнає автоматичного поновлення договору, орендар повинен надати докази відправлення повідомлення про поновлення та вказати на відсутність заперечень відповідача проти такого. З’ясувавши це, суд візьме до уваги позицію орендаря щодо автопролонгації договору. Саме так було під час прийняття зазначеного рішення суду на користь орендаря: договір визнано поновленим.

Поновлення договору в разі передачі землі іншому орендареві

ОМС полюбляє ігнорувати повідомлення чинного орендаря про намір поновити договір оренди землі. Надалі земельна ділянка передається в оренду іншому орендарю. Якщо ОМС, не надавши відповідь на повідомлення орендаря, укладе договір оренди з новим орендарем, позивач повинен заявити додаткову позовну вимогу про визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а старого договору оренди – поновленим.

Позивачеві необхідно довести той факт, що земельна ділянка використовувалася ним за цільовим призначенням. Саме поновлення договору оренди не суперечить вимогам законодавства, а ненадання відповіді на заяву про поновлення не означає припинення строку його дії.

Також позивачеві треба наголошувати на переважному праві на поновлення, тимчасом як укладення договору з іншим орендарем порушило це право. Таку позицію підтримав ВСУ в постанові від 25.02.15 р. у справі № № 6-219цс14:

Також, надсилаючи повідомлення про поновлення, орендарі мають подати з листом додаткову угоду про поновлення договору, виклавши її в тій самій редакції, що й сам договір оренди. Тоді непідписання додаткової угоди управлінням Держгеокадастру буде тлумачитися на користь позивача. У такому разі судом буде визнано факт порушення держорганом права орендаря на поновлення договору, що надалі призведе до винесення рішення на користь чинного орендаря. Саме на такі підстави під час задоволення позову було вказано Південно-Західним апеляційним господарським судом у постанові від 22.11.18 р. у справі № 915/1401/17.

Свідченням сталої судової практики щодо визнання договору поновленим, а додаткової угоди – укладеною, є правова позиція, викладена в рішенні Східного апеляційного господарського суду від 28.01.19 р. у справі № 905/2332/17:

Поновлення договору без автопролонгації

Як було зазначено, інколи орендарі продовжують користуватися землею вже після закінчення строку дії договору оренди. Водночас документи на поновлення вони не подають, оскільки вважають, що договір буде автоматично продовжено, навіть якщо в ньому не передбачено такого положення. Проте це не зовсім так.

Деякі орендарі розраховують, що позов прокурора буде подано після спливу строку позовної давності на повернення земельної ділянки державі. За декілька років прокуратура, дізнавшись, що земельна ділянка використовується орендарем після спливу строку дії договору оренди, подає позов про повернення ділянки її першочерговому власнику.

Тоді орендарі мають з’ясувати, пропущено прокурором строк звернення до суду (позовна давність) чи ні. Також треба правильно визначити, з якої дати починає відлічуватися строк позовної давності, адже нерідко прокуратура звертається з позовом через чотири і більше років, тому цей строк може бути пропущеним. Розуміючи таку ситуацію, прокурор буде доводити, що він не знав і не міг знати про припинення дії договору, і може заявити клопотання про поновлення строку звернення до суду.

Нерідко прокурор зазначає, що безпосередньо договором оренди не встановлено строк повернення земельної ділянки, та вимагає повернути її на підставі складеного акта приймання-передачі землі (далі – акт).

За відсутності складеного або хоча б надісланого акта орендарям буде важко довести пропущення прокурором строку позовної давності. Прикладом невдалого захисту в суді в аналогічній ситуації є судовий спір про повернення земельної ділянки державі за позовом прокурора у справі № 918/1217/16. Позивачеві вдалося «відбитися» від позову прокурора в суді першої інстанції, а от апеляційне провадження закінчилося для орендаря невдачею.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 10.01.17 р. (перша інстанція) було відмовлено в задоволенні позову прокурора про повернення земельної ділянки державі. Аргументи суду були такими.

Закон не надає особі права на безмежний захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Зокрема, ст. 13 Цивільного кодексу (далі – ЦК) установлено межі здійснення цивільних прав. Для недопущення особою зловживань під час здійснення таких прав законодавцем передбачено поняття позовної давності – строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (ст. 256 ЦК).

Позовна давність – це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння порушення. Строк позовної давності виконує кілька завдань, у тому числі забезпечує юридичну визначеність та остаточність, запобігаючи порушенню прав відповідачів, які можливі в разі прийняття судом рішення на підставі доказів, що стали неповними через сплив часу. Тож судом було зазначено, що:

Також суд відхилив доводи прокурора, що за відсутності акта сторона в справі може вимагати повернення земельної ділянки в будь-який час. Суд визнає необґрунтованим посилання представника прокуратури на те, що договором оренди не встановлено конкретних строків повернення ділянки орендарем, тому орендодавець має право вимагати її передачі за актом в будь-який час після припинення дії договору оренди землі.

Із таким висновком суду можна посперечатися, оскільки договором передбачено положення про повернення земельної ділянки на підставі акта. Тож саме з моменту його складання або повідомлення однієї зі сторін про намір складання буде відлічуватися строк позовної давності на звернення прокурора до суду з позовом про повернення землі.

Також суди можуть тлумачити подальше користування земельною ділянкою після припинення дії договору як «триваюче порушення права», і через це не застосовувати до спірних правовідносин сплив строку позовної давності.

Переглядаючи справу в порядку апеляційного провадження, суд зазначив, що позовна давність не може поширюватися на вимоги про усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпорядження своїм майном (ст. 391 ЦК), адже в цьому разі йдеться про так зване триваюче правопорушення. Отже, власник може пред'явити такий позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав. Обов'язковою умовою негаторного позову є існування порушення прав власника на час пред'явлення такого позову. Водночас у відповідних випадках судам слід ураховувати правила про набувальну давність, передбачені ст. 344 ЦК. Виходячи з наведеного, право особи на власність підлягає захисту протягом усього часу наявності у цієї особи титулу власника, у даному випадку – держави в особі Рівненської облдержадміністрації.

У підсумку – рішення суду першої інстанції скасоване, позовну заяву прокурора про повернення земельної ділянки державі задоволено. Переглядаючи рішення апеляційної інстанції, ВАСУ відмовив у задоволенні касаційної скарги (постанова від 11.05.17 р.).

ВАСУ вказав, що порушення права державної власності на землю є триваючим і відбувається донині, чим об'єктивно порушуються права власника в користуванні та розпорядженні своїм майном. Матеріали справи свідчать, що відповідач визнає утримання спірної земельної ділянки. Таким чином, у разі триваючого правопорушення власник може пред'явити позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав, і в цьому випадку позовна давність не пропущена. Тож право особи на власність підлягає захисту протягом усього часу наявності в особи титулу власника, у даному випадку – держави.

Висновки

Ненадання відповіді органом державної влади чи ОМС на лист орендаря про поновлення договору не є свідченням його автоматичного припинення у тому випадку, коли орендар повідомив про намір поновлення щонайменше за один місяць. Тоді суди підтримають орендаря та визнають договір оренди пролонгованим на тих самих умовах.

Так само ненадсилання будь-яких документів орендодавцю про поновлення і лише фактичне використання землі не буде розцінюватися як автоматичне поновлення договору оренди. Надалі це може призвести до подання позову прокурора про повернення земельної ділянки першочерговому власнику.