Возобновление договора аренды земли: позиция суда и советы арендатору

Арендные правоотношения: как отстоять свои права

Из этой статьи вы узнаете: какова позиция суда относительно возобновления договора аренды земельного участка, какие аргументы следует приводить арендатору, можно ли обновить договор при отсутствии в нем условия об автопролонгации.

Сегодня обычным явлением стали случаи, когда по истечении срока действия договора аренды земли юрлица-арендаторы продолжают пользоваться земельными участками, не дождавшись документов, подписанных органами государственной власти или местного самоуправления. Со своей стороны, органы управления Госгеокадастра, городские и поселковые советы не выражают желания продлевать договоры аренды земли именно с действующими арендаторами, найдя им на это время достойную замену. При таких обстоятельствах юрлица-арендаторы могут обновить договор аренды земли на тот же срок и на тех же условиях, подав соответствующий иск в суд.

В консультации рассмотрим некоторые практические ситуации, с которыми столкнулись арендаторы земельных участков, возобновляя договоры аренды в суде, и возможные варианты решения таких проблем.

Возобновление договора при отсутствии письменных возражений арендодателя

Наличие в договоре аренды земли пункта об автопролонгации значительно облегчает жизнь арендатору. Обязательным условием такой пролонгации является письменное уведомление арендодателя о том, что арендатор собирается продлить договор аренды на тех же условиях и на тот же срок. Норма ст. 33 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) требует направления такого уведомления не позднее чем за один календарный месяц до завершения срока действия договора.

В таком случае на возобновление договора не нужно специального решения органа местного самоуправления (далее – ОМС). Именно к такому выводу пришел Хозяйственный суд Тернопольской области в решении от 03.05.17 г. по делу № 921/148/17-г/4.

По мнению суда, договор аренды земельного участка подлежит возобновлению без принятия соответствующего решения ОМС при условии, что:

• арендатор земельного участка в установленный договором срок, но не позднее чем за месяц до его истечения обратился с ходатайством к арендодателю о возобновлении;
• отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении;
• арендатор продолжает пользоваться выделенным земельным участком и надлежащим образом исполняет обязанности по договору;
• стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды.

Предъявив иск к ответчику, который не признает автоматического обновления договора, арендатор должен предоставить доказательства отправления уведомления о возобновлении и указать на отсутствие возражений ответчика против такого. Выяснив это, суд учтет позицию арендатора относительно автопролонгации договора. Именно так было во время принятия указанного решения суда в пользу арендатора: договор признан возобновленным.

Возобновление договора в случае передачи земли другому арендатору

ОМС любит игнорировать уведомление действующего арендатора о намерении возобновить договор аренды земли. В дальнейшем земельный участок передается в аренду другому арендатору. Если ОМС, не предоставив ответ на уведомление арендатора, заключит договор аренды с новым арендатором, истец должен заявить дополнительное исковое требование о признании договора аренды с новым арендатором недействительным, а старого договора аренды – возобновленным.

Истцу необходимо доказать тот факт, что земельный участок использовался им по целевому назначению. Именно обновление договора аренды не противоречит требованиям законодательства, а непредоставление ответа на заявление о возобновлении не означает прекращения срока его действия.

Также истцу нужно настаивать на преимущественном праве на возобновление, тогда как заключение договора с другим арендатором нарушило это право. Такую позицию поддержал ВСУ в постановлении от 25.02.15 г. по делу № 6-219цс14:

Также, отправляя уведомление о возобновлении, арендаторы должны подать с письмом дополнительное соглашение о возобновлении договора, изложив его в той же редакции, что и сам договор аренды. Тогда неподписание дополнительного соглашения управлением Госгеокадастра будет толковаться в пользу истца. В таком случае судом будет признан факт нарушения госорганом права арендатора на возобновление договора, что в дальнейшем приведет к вынесению решения в пользу действующего арендатора. Именно на такие основания во время удовлетворения иска было указано Юго-Западным апелляционным хозяйственным судом в постановлении от 22.11.18 г. по делу № 915/1401/17.

Свидетельством постоянной судебной практики относительно признания договора возобновленным, а дополнительного соглашения – заключенным является правовая позиция, изложенная в решении Восточного апелляционного хозяйственного суда от 28.01.19 г. по делу № 905/2332/17:

Возобновление договора без автопролонгации

Как было указано, иногда арендаторы продолжают пользоваться землей уже по истечении срока действия договора аренды. В то же время документы на обновление они не подают, поскольку считают, что договор будет автоматически продлен, даже если в нем не предусмотрено такое положение. Однако это не совсем так.

Некоторые арендаторы рассчитывают, что иск прокурора будет подан после истечения срока исковой давности на возврат земельного участка государству. За несколько лет прокуратура, узнав, что земельный участок используется арендатором после истечения срока действия договора аренды, подает иск о возврате участка его первоначальному собственнику.

Тогда арендаторы должны выяснить, пропущен прокурором срок обращения в суд (исковая давность) или нет. Также нужно правильно определить, с какой даты начинает отсчитываться срок исковой давности, ведь нередко прокуратура обращается с иском через четыре и более лет, поэтому этот срок может быть пропущен. Понимая такую ситуацию, прокурор будет доказывать, что он не знал и не мог знать о прекращении действия договора, и может заявить ходатайство о возобновлении срока обращения в суд.

Нередко прокурор указывает, что непосредственно договором аренды не установлен срок возврата земельного участка, и требует вернуть его на основании составленного акта приемки-передачи земли (далее – акт).

При отсутствии составленного или хотя бы отправленного акта арендаторам будет трудно доказать пропуск прокурором срока исковой давности. Примером неудачной защиты в суде в аналогичной ситуации является судебный спор о возврате земельного участка государству по иску прокурора по делу № 918/1217/16. Истцу удалось «отбиться» от иска прокурора в суде первой инстанции, а вот апелляционное производство завершилось для арендатора неудачей.

Решением Хозяйственного суда Ровенской области от 10.01.17 г. (первая инстанция) было отказано в удовлетворении иска прокурора о возврате земельного участка государству. Аргументы суда были следующими.

Закон не предоставляет лицу права на безграничную защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания. В частности, ст. 13 Гражданского кодекса (далее – ГК) установлены пределы осуществления гражданских прав. Для недопущения лицом злоупотреблений во время осуществления таких прав законодателем предусмотрено понятие исковой давности – срок, в пределах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса (ст. 256 ГК).

Исковая давность – это законное право правонарушителя избежать преследования или привлечения к суду по истечении определенного периода после совершения нарушения. Срок исковой давности выполняет несколько задач, в том числе обеспечивает юридическую определенность и окончательность, предотвращая нарушение прав ответчиков, которые возможны в случае принятия судом решения на основании доказательств, которые стали неполными из-за истечения времени. Поэтому судом было указано, что:

Также суд отклонил доводы прокурора, что при отсутствии акта сторона в деле может требовать возврата земельного участка в любое время. Суд признает необоснованной ссылку представителя прокуратуры на то, что договором аренды не установлены конкретные сроки возврата участка арендатором, поэтому арендодатель имеет право требовать его передачи по акту в любое время после прекращения действия договора аренды земли.

С таким выводом суда можно поспорить, поскольку договором предусмотрено положение о возврате земельного участка на основании акта. Поэтому именно с момента его составления или уведомления одной из сторон о намерении составления будет отсчитываться срок исковой давности на обращение прокурора в суд с иском о возврате земли.

Также суды могут объяснять дальнейшее пользование земельным участком после прекращения действия договора как «длящегося нарушения права», и из-за этого не применять к спорным правоотношениям истечение срока исковой давности.

Пересматривая дело в порядке апелляционного производства, суд заметил, что исковая давность не может распространяться на требования об устранении препятствий в осуществлении собственником права пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 391 ГК), ведь в этом случае речь идет о так называемом длящемся правонарушении. Таким образом, собственник может предъявить такой иск в любое время независимо от того, когда началось нарушение его прав. Обязательным условием негаторного иска является существование нарушения прав собственника на время предъявления такого иска. В то же время в соответствующих случаях судам следует учитывать правила о приобретательной давности, предусмотренные ст. 344 ГК. Исходя из приведенного, право лица на собственность подлежит защите в течение всего времени наличия у этого лица титула собственника, в данном случае – государства в лице Ровенской облгосадминистрации.

В итоге – решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление прокурора о возврате земельного участка государству удовлетворено. Пересматривая решение апелляционной инстанции, ВАСУ отказал в удовлетворении кассационной жалобы (постановление от 11.05.17 г.).

ВАСУ указал, что нарушение права государственной собственности на землю продолжается и происходит до настоящего времени, чем объективно нарушаются права собственника в пользовании и распоряжении своим имуществом. Материалы дела свидетельствуют, что ответчик признает содержание спорного земельного участка. Таким образом, в случае длящегося правонарушения собственник может предъявить иск в любое время независимо от того, когда началось нарушение его прав, и в этом случае исковая давность не пропущена. Поэтому право лица на собственность подлежит защите в течение всего времени наличия у лица титула собственника, в данном случае – государства.

Выводы

Непредоставление ответа органом государственной власти или ОМС на письмо арендатора о возобновлении договора не является свидетельством его автоматического прекращения в том случае, когда арендатор сообщил о намерении возобновления по меньшей мере за один месяц. Тогда суды поддержат арендатора и признают договор аренды пролонгированным на тех же условиях.

Так же неотправление любых документов арендодателю о возобновлении и только фактическое использование земли не будет расцениваться как автоматическое обновление договора аренды. В дальнейшем это может привести к подаче иска прокурора о возврате земельного участка первоочередному собственнику.