Судова практика щодо сплати орендної плати за землю в разі придбання нерухомості

Часто сторони при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна погоджують умови, за якими продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташоване таке нерухоме майно, а покупець відшкодовує йому її сплату. Проте фіскальні органи вважають, що в такому разі зобов’язання із сплати податку (орендної плати) за земельні ділянки державної або комунальної власності виникає у покупця нерухомого майна, і відповідно при проведенні перевірок збільшують такі податкові зобов’язання, застосовують штрафні санкції. ВСУ підтримує таку позицію фіскальних органів, залишає відповідні податкові повідомлення-рішення (далі – ППР) в силі (постанова ВСУ від 08.06.16 р. у справі № 21-804а16).

Суть справи

Позивач – Товариство (далі – Позивач), відповідач – державна податкова інспекція (далі – Відповідач). Позивач звернувся до суду із позовом про визнання протиправним та скасування ППР.

У березні 2012 року ТОВ «А» продало, а Позивач купив частину будівлі загальною площею 986 м². Земельні ділянки, на яких знаходився придбаний об’єкт нерухомості, перебували в користуванні ТОВ «А» на підставі двох договорів оренди землі, укладених ним із міською радою. За п. 1.6 договору купівлі-продажу частини будівлі та договору про компенсацію витрат на оплату орендної плати за землю продавець нерухомого майна (ТОВ «А») мав сплачувати орендну плату за землю, на якій розташована будівля, а покупець (Позивач) зобов’язався відшкодувати йому ці витрати.

Відповідачем було проведено документальну позапланову невиїзну перевірку Позивача з питань дотримання вимог податкового законодавства з нарахування та сплати сум земельного податку за земельні ділянки державної і комунальної власності за період з 01.01.13 р. до 31.12.13 р. За результатами перевірки встановлено порушення вимог п. 286.1, 287.1, 287.6 Податкового кодексу (далі – ПК), що призвели до заниження податкових зобов’язань зі сплати земельного податку, про що складено акт та прийнято спірне ППР.

Позивач вважає, що Відповідач безпідставно сформував спірне рішення на зазначену суму, оскільки орендна плата за 2013 рік за земельні ділянки під придбаним ним об’єктом нерухомості була сплачена орендарем земельної ділянки (ТОВ «А»), яким за умовами договору купівлі-продажу майна залишалася друга сторона договору – продавець майна, якому Позивач мав компенсовувати витрати зі сплати орендної плати за землю. Тож Позивач звернувся до суду за захистом своїх прав.

Судові рішення

Постановою окружного адміністративного суду від 06.07.13 р. позов задоволено, спірне ППР визнано протиправним і скасовано. Апеляційний адміністративний суд постановою від 13.10.15 р. скасував постанову суду першої інстанції та ухвалив нову – про відмову в задоволенні позову.

Ухвалою ВАСУ від 11.11.15 р. відмовлено у відкритті касаційного провадження. Постановою ВСУ від 08.06.16 р. у справі № 21-804а16 у задоволенні касаційної скарги Позивача відмовлено.

Аргументи суду

Суд зазначив, що завданням перегляду в цій справі є потреба у формулюванні правозастосовного висновку щодо того, чи повинна юридична особа, яка набула право власності на частину будівлі, сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташоване придбане нерухоме майно, якщо за умовами договору купівлі-продажу цього майна продавець погодився сплачувати оренду плату за земельну ділянку, на якій знаходиться це майно, відповідно до укладеного ним з органом місцевого самоврядування договору оренди, а покупець погодився компенсовувати йому ці платежі.

Суд урахував, що:

• за пп. 14.1.72 і 14.1.73 ПК земельним податком визнається обов’язковий платіж, що справляється із власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані в користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди;
• відповідно до пп. 269.1.1 і 269.1.2 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі;
• згідно з пп. 270.1.1 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні;
• як передбачено п. 287.7 ПК, у разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

Крім того, у ч. 1 та 2 ст. 120 Земельного кодексу (далі – ЗК) установлено, що в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності (користування) земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформлюється відповідно до Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

На підставі аналізу зазначених норм права суд дійшов висновку, що:

• платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права;
• якщо певна особа набула право власності на будівлю або її частину, що розташована на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування такою ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача;
• застереження в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов’язку сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно, оскільки договором не можна змінити виконання обов’язку, установленого податковим законом.

Висновки

Якщо сільгосппідприємство продає нерухоме майно, а земельну ділянку під таким майном використовує на умовах оренди, йому доцільно звернутись до орендодавця земельної ділянки із заявою про припинення договору оренди такої ділянки у зв’язку із продажем нерухомого майна, розміщеного на ній.

А покупцю нерухомого майна необхідно звернутися до орендодавця земельної ділянки державної/комунальної власності із заявою про укладення з ним договору оренди земельної ділянки. При цьому укладення такого договору відбуватиметься без проведення аукціону (ст. 134 ЗК).

В іншому випадку, якщо договір оренди не буде переукладено, матиме місце подвійне нарахування орендної плати за землі державної/комунальної власності, тобто сплачувати орендну плату повинні будуть і продавець, і покупець. Оскільки за даними Державного земельного кадастру та нормами земельного законодавства попередній власник нерухомого майна є користувачем відповідної ділянки та стороною договору оренди, то платником орендної плати за спірну земельну ділянку має бути він. Проте, імовірно, податківці нараховуватимуть податкові зобов’язання покупцям нерухомого майна, а суди залишатимуть такі ППР у силі.