Судебная практика по уплате арендной платы за землю в случае приобретения недвижимости

Часто стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества согласовывают условия, по которым продавец продолжает платить арендную плату за земельные участки, на которых расположено такое недвижимое имущество, а покупатель возмещает ему ее уплату. Однако фискальные органы считают, что в таком случае обязательство по уплате налога (арендной платы) за земельные участки государственной или коммунальной собственности возникает у покупателя недвижимого имущества, и соответственно при проведении проверок увеличивают такие налоговые обязательства, применяют штрафные санкции. ВСУ поддерживает такую позицию фискальных органов, оставляет соответствующие налоговые уведомления-решения (далее – НУР) в силе (постановление ВСУ от 08.06.16 г. по делу № 21-804а16).

Суть дела

Истец – Общество (далее – Истец), ответчик – государственная налоговая инспекция (далее – Ответчик). Истец обратился в суд с иском о признании противоправным и отмене НУР.

В марте 2012 года ООО «А» продало, а Истец купил часть здания общей площадью 986 м². Земельные участки, на которых расположен приобретенный объект недвижимости, находились в пользовании ООО «А» на основании двух договоров аренды земли, заключенных им с городским советом. Согласно п. 1.6 договора купли-продажи части здания и договора о компенсации расходов на оплату арендной платы за землю продавец недвижимого имущества (ООО «А») должен был платить арендную плату за землю, на которой расположено здание, а покупатель (Истец) обязался возместить ему эти расходы.

Ответчиком была проведена документальная внеплановая невыездная проверка Истца по вопросам соблюдения требований налогового законодательства по начислению и уплате сумм земельного налога за земельные участки государственной и коммунальной собственности за период с 01.01.13 г. по 31.12.13 г. По результатам проверки установлено нарушение требований п. 286.1, 287.1, 287.6 Налогового кодекса (далее – НК), которые привели к занижению налоговых обязательств по уплате земельного налога, о чем составлен акт и принято спорное НУР.

Истец считает, что Ответчик безосновательно сформировал спорное решение на указанную сумму, поскольку арендная плата за 2013 год за земельные участки под приобретенным им объектом недвижимости была уплачена арендатором земельного участка (ООО «А»), которым по условиям договора купли-продажи имущества оставалась вторая сторона договора – продавец имущества, которому Истец должен был компенсировать расходы по уплате арендной платы за землю. Поэтому Истец обратился в суд за защитой своих прав.

Судебные решения

Постановлением окружного административного суда от 06.07.13 г. иск удовлетворен, спорное НУР признано противоправным и отменено. Апелляционный административный суд постановлением от 13.10.15 г. отменил постановление суда первой инстанции и принял новое – об отказе в удовлетворении иска.

Определением ВАСУ от 11.11.15 г. отказано в открытии кассационного производства. Постановлением ВСУ от 08.06.16 г. по делу № 21-804а16 в удовлетворении кассационной жалобы Истца отказано.

Аргументы суда

Суд отметил, что целью пересмотра в этом деле является необходимость в формулировке правоприменимого вывода о том, должно ли юридическое лицо, приобретшее право собственности на часть здания, уплачивать земельный налог за земельный участок, на котором расположено приобретенное недвижимое имущество, если по условиям договора купли-продажи этого имущества продавец согласился платить арендную плату за земельный участок, на котором находится это имущество, в соответствии с заключенным им с органом местного самоуправления договором аренды, а покупатель согласился компенсировать ему эти платежи.

Суд учел, что:

• согласно пп. 14.1.72 и 14.1.73 НК земельным налогом признается обязательный платеж, который взимается с собственников земельных участков и земельных долей (паев), а также постоянных землепользователей. Землепользователями могут быть юридические и физические лица (резиденты и нерезиденты), которым в соответствии с законом предоставлены в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности, в том числе на условиях аренды;
• в соответствии с пп. 269.1.1 и 269.1.2 НК плательщиками земельного налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи;
• согласно пп. 270.1.1 НК объектами налогообложения являются земельные участки, которые находятся в собственности или пользовании;
• как предусмотрено п. 287.7 НК, в случае предоставления в аренду земельных участков (в пределах населенных пунктов), отдельных зданий (сооружений) или их частей собственниками и землепользователями налог за площади, которые предоставляются в аренду, исчисляется с даты заключения договора аренды земельного участка или с даты заключения договора аренды зданий (их частей).

Кроме того, в ч. 1 и 2 ст. 120 Земельного кодекса (далее – ЗК) установлено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые находятся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности (пользования) земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, который находится в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

Право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав, которая оформляется в соответствии с Законом от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

На основании анализа указанных норм права суд пришел к выводу, что:

• плательщиком земельного налога является собственник земельного участка или землепользователь, которыми может быть физическое или юридическое лицо. Обязанность уплаты этого налога для его плательщика возникает с момента приобретения (перехода) в установленном законом порядке права собственности на земельный участок или права пользования им и длится до момента прекращения (перехода) этого права;
• если определенное лицо приобрело право собственности на здание или его часть, расположенные на арендованном земельном участке, то к приобретателю переходит право пользования таким участком на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя;
• оговорка в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает платить арендную плату за земельные участки, на которых расположена приобретенная часть здания, а покупатель будет возмещать продавцу ее уплату, не освобождает последнего от обязанности уплаты налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество, поскольку договором нельзя изменить выполнение обязанности, установленной налоговым законом.

Выводы

Если сельхозпредприятие продает недвижимое имущество, а земельный участок под таким имуществом использует на условиях аренды, ему целесообразно обратиться к арендодателю земельного участка с заявлением о прекращении договора аренды такого участка в связи с продажей недвижимого имущества, размещенного на нем.

А покупателю недвижимого имущества необходимо обратиться к арендодателю земельного участка государственной/коммунальной собственности с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка. При этом заключение такого договора будет происходить без проведения аукциона (ст. 134 ЗК).

В противном случае, если договор аренды не будет перезаключен, будет иметь место двойное начисление арендной платы за земли государственной/коммунальной собственности, то есть платить арендную плату должны будут и продавец, и покупатель. Поскольку по данным Государственного земельного кадастра и нормам земельного законодательства предыдущий собственник недвижимого имущества является пользователем соответствующего участка и стороной договора аренды, то плательщиком арендной платы за спорный земельный участок должен быть он. Однако, вероятно, налоговики будут начислять налоговые обязательства покупателям недвижимого имущества, а суды будут оставлять такие НУР в силе.