Судова практика щодо припинення договору оренди землі

Відсутність технічної документації з нормативної грошової оцінки (далі – НГО) земельної ділянки державної та комунальної власності є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки (ухвала ВГСУ від 02.04.15 р. у справі № 916/2284/14).

Суть спору

Позивач – прокурор (далі – Позивач, Прокурор) в інтересах держави в особі головного управління Держземагентства в області (далі – Орендодавець), відповідач – товариство (далі – Відповідач), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, – районна рада. Позивач звернувся до суду з позовною заявою про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов’язання повернути земельну ділянку.

Наказом ГУ Держземагентства в області від 27.01.14 р. затверджено проект землеустрою щодо відведення Відповідачу земельної ділянки площею 40 га із земель сільськогосподарського призначення в довгострокову оренду строком на 49 років.

27.01.14 р. Орендодавцем та Відповідачем було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого:

• НГО земельної ділянки не проведено;
• орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок сільської ради в розмірі 12 земельних податків, а саме: 112 541,28 грн. на один рік (9 378,44 грн. на місяць);
• після проведення та введення в дію НГО земельної ділянки орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від визначеної НГО земельної ділянки;
• обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється щорічно з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Спірну земельну ділянку 20.02.14 р. було передано Відповідачеві за актом приймання-передачі.

Прокурор в обґрунтування позовних вимог зазначив, що оспорюваний договір оренди землі укладено без проведення НГО орендованої земельної ділянки. Згідно зі ст. 13 Закону від 11.12.03 р. № 1378-IV «Про оцінку землі» (далі – Закон № 1378) НГО є обов’язковою при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Отже, на думку Прокурора, оспорюваний договір оренди суперечить вимогам законодавства. Його укладання без проведення НГО земельної ділянки спричинило шкоду фінансовим інтересам держави у вигляді ненадходження коштів до бюджету.

Відповідач у запереченні проти позову зазначив, що, на його думку, непроведення НГО орендованої за оспорюваним договором земельної ділянки не має своїм наслідком визнання такого договору недійсним. Адже при укладенні оспорюваного договору сторонами було погоджено всі його істотні умови, а наказ ГУ Держзем-агентства в області, на підставі якого передано в оренду спірну земельну ділянку, не визнавався недійсним у встановленому законом порядку. Крім того, Відповідач послався і на можливість обчислення земельного податку та, відповідно, орендної плати щодо земельних ділянок, НГО яких не проведено, за їх площею.

Рішенням суду першої інстанції від 21.10.14 р. у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю. Постановою апеляційного господарського суду від 15.01.15 р. рішення місцевого суду залишено без змін. Позивач направив касаційну скаргу.

Ухвалою ВГСУ від 02.04.15 р. касаційну скаргу задоволено, рішення судів першої та апеляційної інстанції скасовано. Прийнято нове рішення, яким визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, зобов’язано Відповідача повернути земельну ділянку до земель державної власності в особі ГУ Держземагентства в області, стягнуто з Відповідача на користь держбюджету судовий збір за розгляд позову, апеляційної та касаційної скарг.

Аргументи суду

Згідно із приписами ст. 13 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння та користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою; розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін в договорі оренди. Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються Податковим кодексом (далі – ПК).

Водночас згідно з пп. 14.1.136 ПК (у редакції, що діяла на час укладення спірного договору) орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності – це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. За змістом п. 288.5 ПК орендна плата встановлюється в договорі оренди з урахуванням мінімальних та граничних обмежень її розміру, наведених у зазначеному пункті.

Для визначення розміру земельного податку та орендної плати використовується НГО земельних ділянок (ч. 1 п. 289.1 ПК), а Держземагентство за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації НГО, на який вона індексується за станом на 1 січня поточного року за відповідною формулою. Статтєю 1 Закону № 1378 (у відповідній редакції) визначено, що НГО земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до приписів ст. 13 Закону № 1378 проведення НГО земельних ділянок є обов’язковим при визначенні розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Згідно зі ст. 18 названого Закону вона проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та НГО земельних ділянок складається технічна документація. Дані про НГО окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з НГО земель. Приписами ст. 23 Закону № 161 визначено, що технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та НГО земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою, а земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, – районними радами.

Оцінка земель проводиться для порівняльного аналізу і прогнозу ефективності використання землі як природного ресурсу та основного засобу виробництва, а також при здійсненні цивільно-правових угод (ст. 38 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»).

На підставі аналізу норм законодавства суд дійшов висновку, що земельним законодавством передбачено обов’язковість проведення НГО земельних ділянок державної та комунальної власності, що є необхідним для визначення розміру орендної плати за них.

Проте, як установили суди в процесі розгляду спору, і це підтверджено матеріалами справи, НГО спірної земельної ділянки не розроблялася, не погоджувалася, на розгляд до уповноваженого органу не подавалася та, відповідно, ним не затверджувалася.

Отже, Відповідачем не було дотримано встановленого законом порядку визначення орендної плати за спірну земельну ділянку згідно із проведеною НГО; орендна плата за оспорюваним договором розрахована в порушення порядку її визначення без проведення обов’язкової НГО. За таких обставин оспорюваний договір оренди суперечить вимогам ст. 13 Закону № 1378, приписам ст. 15 Закону № 161.

За приписами ст. 203 Цивільного кодексу (далі – ЦК) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч. 1–3, 5 та 6 ст. 203 ЦК.

Судом зазначено, що за таких обставин рішення судів першої та апеляційної інстанції не відповідають вимогам чинного законодавства, тому підлягають скасуванню із прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Сільгосппідприємствам, які мають намір орендувати земельні ділянки державної або комунальної власності, зокрема, на конкурентних засадах шляхом участі в земельному аукціоні, необхідно контролювати наявність НГО земельної ділянки, оскільки її відсутність в подальшому може стати підставою для розірвання договору оренди.