Судебная практика по прекращению договора аренды земли

Отсутствие технической документации по нормативной денежной оценке (далее – НДО) земельного участка государственной и коммунальной собственности является основанием для расторжения договора аренды земельного участка (определение ВХСУ от 02.04.15 г. по делу № 916/2284/14).

Суть спора

Истец – прокурор (далее – Истец, Прокурор) в интересах государства в лице главного управления Госземагентства в области (далее – Арендодатель), ответчик – общество (далее – Ответчик), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, – районный совет. Истец обратился в суд с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка и обязательстве возвратить земельный участок.

Приказом ГУ Госземагентства в области от 27.01.14 г. утвержден проект землеустройства по отводу Ответчику земельного участка площадью 40 га из земель сельскохозяйственного назначения в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.

27.01.14 г. Арендодателем и Ответчиком был заключен договор аренды земли, в соответствии с условиями которого:

• НДО земельного участка не проведена;
• арендная плата вносится арендатором в денежной форме на счет сельского совета в размере 12 земельных налогов, а именно: 112 541,28 грн. в год (9 378,44 грн. в месяц);
• после проведения и ввода в действие НДО земельного участка арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 3 % от определенной НДО земельного участка;
• исчисление размера арендной платы за землю осуществляется ежегодно с учетом его целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством.

Спорный земельный участок 20.02.14 г. был передан Ответчику по акту приемки-передачи.

Прокурор в обоснование исковых требований отметил, что оспариваемый договор аренды земли заключен без проведения НДО арендованного земельного участка. Согласно ст. 13 Закона от 11.12.03 г. № 1378-IV «Об оценке земли» (далее – Закон № 1378) НДО обязательна при определении размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Следовательно, по мнению Прокурора, оспариваемый договор аренды противоречит требованиям законодательства. Его заключение без проведения НДО земельного участка повлекло за собой ущерб финансовым интересам государства в виде непоступлений средств в бюджет.

Ответчик в возражении против иска отметил, что, по его мнению, непроведение НДО арендованного по оспариваемому договору земельного участка не имеет своим следствием признания такого договора недействительным. Ведь при заключении оспариваемого договора сторонами были согласованы все его существенные условия, а приказ ГУ Госземагентства в области, на основании которого передан в аренду спорный земельный участок, не признавался недействительным в установленном законом порядке. Кроме того, Ответчик сослался и на возможность исчисления земельного налога и, соответственно, арендной платы по земельным участкам, НДО которых не проведена, по их площади.

Решением суда первой инстанции от 21.10.14 г. в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Постановлением апелляционного хозяйственного суда от 15.01.15 г. решение местного суда оставлено без изменений. Истец направил кассационную жалобу.

Определением ВХСУ от 02.04.15 г. кассационная жалоба удовлетворена, решения судов первой и апелляционной инстанции отменено. Принято новое решение, которым признан недействительным договор аренды земельного участка, Ответчика обязали возвратить земельный участок в состав земель государственной собственности в лице ГУ Госземагентства в области, с Ответчика взыскан в пользу госбюджета судебный сбор за рассмотрение иска, апелляционной и кассационной жалоб.

Аргументы суда

Согласно предписаниям ст. 13 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату. Арендная плата – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком; размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются Налоговым кодексом (далее – НК).

В то же время согласно пп. 14.1.136 НК (в редакции, действовавшей на время заключения спорного договора) арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности – это обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. По содержанию п. 288.5 НК арендная плата устанавливается в договоре аренды с учетом минимальных и предельных ограничений ее размера, приведенных в указанном пункте.

Для определения размера земельного налога и арендной платы используется НДО земельных участков (ч. 1 п. 289.1 НК), а Госземагентство по индексу потребительских цен за предыдущий год ежегодно рассчитывает величину коэффициента индексации НДО, на который она индексируется по состоянию на 1 января текущего года по соответствующей формуле. Статьей 1 Закона № 1378 (в соответствующей редакции) определено, что НДО земельных участков – это капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

В соответствии с предписаниями ст. 13 Закона № 1378 проведение НДО земельных участков обязательно при определении размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Согласно ст. 18 данного Закона она проводится в соответствии с государственными стандартами, нормами, правилами, а также другими нормативно-правовыми актами на землях всех категорий и форм собственности.

По результатам бонитировки почв, экономической оценки земель и НДО земельных участков составляется техническая документация. Данные о НДО отдельного земельного участка оформляются как извлечение из технической документации по НДО земель. Предписаниями ст. 23 Закона № 161 определено, что техническая документация по бонитировке почв, экономической оценке земель и НДО земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом, а земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, – районными советами.

Оценка земель проводится для сравнительного анализа и прогноза эффективности использования земли как природного ресурса и основного средства производства, а также при осуществлении гражданско-правовых соглашений (ст. 38 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве»).

На основании анализа норм законодательства суд пришел к выводу, что земельным законодательством предусмотрена обязательность проведения НДО земельных участков государственной и коммунальной собственности, что необходимо для определения размера арендной платы за них.

Однако, как установили суды в процессе рассмот­рения спора, и это подтверждено материалами дела, НДО спорного земельного участка не разрабатывалась, не согласовывалась, на рассмотрение уполномоченному органу не подавалась и, соответственно, им не утверждалась.

Следовательно, Ответчиком не был соблюден установленный законом порядок определения арендной платы за спорный земельный участок согласно проведенной НДО; арендная плата по оспариваемому договору рассчитана в нарушение порядка ее определения без проведения обязательной НДО. При таких обстоятельствах оспариваемый договор аренды противоречит требованиям ст. 13 Закона № 1378, предписаниям ст. 15 Закона № 161.

Согласно предписаниям ст. 203 Гражданского кодекса (далее – ГК) содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам. В соответствии с ч. 1, 3 ст. 215 ГК основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной требований, которые установлены ч. 1–3, 5 и 6 ст. 203 ГК.

Суд указал, что при таких обстоятельствах решения судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Сельхозпредприятиям, которые намерены арендовать земельные участки государственной или коммунальной собственности, в частности, на конкурентных основаниях путем участия в земельном аукционе, необходимо контролировать наличие НДО земельного участка, поскольку ее отсутствие в дальнейшем может стать основанием для расторжения договора аренды.