Судова практика щодо подвійної реєстрації прав оренди землі

Державний реєстратор під час держреєстрації речових прав на нерухоме майно зобов’язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення їх подвійної реєстрації (постанова ВСУ від 29.09.15 р. у справі № 21-760а15).

Суть спору

Позивач – товариство (далі – Позивач), відповідач – реєстраційна служба районного управління юстиції (далі – Відповідач), треті особи – Агрофірма, відділ Держземагентства. Позивач звернувся до суду із позовною заявою про визнання протиправними та скасування рішень.

Позивач 02.10.14 р. отримав витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав) про реєстрацію речового права оренди землі за Агрофірмою на земельні ділянки, які він уже орендує. Позивач має договори оренди, належним чином укладені та зареєстровані в регіональній філії ДП «Центр ДЗК» та у відділі Держкомзему. Ці договори сторонами достроково не розривалися, а їх реальність підтверджується витягом із Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі на території N-ської сільської ради. Однак всупереч вимогам чинного законодавства Відповідач зареєстрував за іншою особою – Агрофірмою – право оренди земельних ділянок, що вже орендуються Позивачем.

Позивач уважає, що власники земельних ділянок на час дії раніше укладених договорів оренди землі позбавлені права володіння та користування земельними ділянками та повторної їх передачі в оренду іншій особі. Тому прийняті Відповідачем рішення про держреєстрацію іншого речового права на нерухоме майно, а саме права оренди земельних ділянок на підставі договорів оренди землі, укладених між землевласниками та Агрофірмою, є незаконними. Адже на момент проведення такої реєстрації заявлені права оренди земельних ділянок вже були зареєстровані за Позивачем.

Відповідач заперечував проти позову, аргументуючи, зокрема, наявністю додаткових угод про розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених між Позивачем та громадянами – власниками цих ділянок, а також тим, що фактично конфлікт між Позивачем та Агрофірмою носить приватний характер.

Спір зводиться до вирішення питання про те, чи може вважатися законною остання реєстрація прав за обставин, коли держреєстратором не вчинено дій щодо витребування інформації про наявність вже зареєстрованих прав на відповідні земельні ділянки.

Рішення суду

Рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій позов задоволено, визнано протиправними та скасовано оскаржувані рішення. Постановою ВАСУ від 09.04.15 р. рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову. Постановою ВСУ від 29.09.15 р. постанову ВАСУ скасовано, рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишено без змін.

Аргументи суду

1. Судом зазначено, що правові, економічні та організаційні засади проведення держреєстрації речових та інших прав та їх обтяжень визначаються Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952). Цей закон спрямований на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону № 1952 держреєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Держреєстру прав.

Держреєстратор установлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, передбачених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на держреєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Держреєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих згідно з вимогами цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення держреєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Як визначено ч. 4 ст. 15 Закону № 1952, держреєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Судом ураховано норму п. 8¹ ч. 2 ст. 9 Закону № 1952: під час проведення держреєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 01.01.13 р., держреєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які згідно із чинним на момент реєстрації законодавством проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим законом відомостей про правонабувача або нерухоме майно. А особи, до яких надійшов запит, зобов’язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом 3 робочих днів надати держреєстратору інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

На підставі аналізу зазначених норм суд дійшов висновку, що держреєстратор під час реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов’язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність уже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації.

2. Судом також установлено, що додаткові угоди про розірвання договорів оренди землі, укладені між їх власниками і Позивачем, на які посилалися Відповідач і треті особи, не зареєстровані в Держреєстрі, отже, договори оренди землі є чинними. Цей факт унеможливлює здійснення держреєстрації договорів оренди землі, укладених між їх власниками та Агрофірмою у 2014 році, до закінчення строку дії попередніх договорів.

Ураховуючи вищевказані норми законодавства та встановлені в ході розгляду справи обставини, суд зробив такий висновок: у порушення вимог чинного законодавства Відповідач при проведенні держреєстрації речового права за договорами оренди землі не перевірив належним чином наявність реєстрації права оренди на ці земельні ділянки, унаслідок чого повторно зареєстрував договір оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, що є недопустимим, оскільки створює ситуацію, коли одну і ту ж ділянку було передано в оренду різним орендарям.

При цьому судом наголошено на тому, що реєстрація права оренди землі за новим договором оренди можлива лише після реєстрації угод про розірвання договорів оренди землі з попереднім орендарем.

При укладанні договорів оренди земельних ділянок необхідно перевіряти, орендуються вони іншим орендарем чи ні. Для уникнення подвійної оренди земельних ділянок доцільно зареєструвати в Держреєстрі прав право оренди за вже існуючими договорами, укладеними до 01.01.13 р. Якщо договори оренди земельних ділянок укладені до 01.01.13 р. та не зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент їх укладення, то в разі виникнення факту подвійної оренди право оренди, вірогідно, належатиме тому, хто його зареєстрував першим.