Судебная практика относительно двойной регистрации прав аренды земли

Государственный регистратор во время госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество обязан проверить информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных вещных прав с целью недопущения их двойной регистрации (постановление ВСУ от 29.09.15 г. по делу № 21-760а15).

Суть спора

Истец – общество (далее – Истец), ответчик – регистрационная служба районного управления юстиции (далее – Ответчик), третьи лица – Агрофирма, отдел Госземагентства. Истец обратился в суд с исковым заявлением о при-знании противоправными и отмене решений.

Истец 02.10.14 г. получил извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – госреестр прав) о регистрации вещного права аренды земли за Агрофирмой на земельные участки, которые он уже арендует. Истец имеет договоры аренды, надлежащим образом заключенные и зарегистрированные в региональном филиале ГП «Центр ДЗК» и в отделе Госкомзема. Эти договоры сторонами досрочно не расторгались, а их реальность подтверждается извлечением из Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли на территории N-ского сельского совета. Однако вопреки требованиям действующего законодательства Ответчик зарегистрировал за другим лицом – Агрофирмой – право аренды земельных участков, которые уже арендуются Истцом.

Истец считает, что владельцы земельных участков на время действия ранее заключенных договоров аренды земли лишены права владения и пользования земельными участками и повторной их передачи в аренду другому лицу. Поэтому принятые Ответчиком решения о госрегистрации другого вещного права на недвижимое имущество, а именно права аренды земельных участков на основании договоров аренды земли, заключенных между землевла-дельцами и Агрофирмой, являются незаконными. Ведь на момент проведения такой регистрации заявленные права аренды земельных участков уже были зарегистрированы за Истцом.

Ответчик возражал против иска, аргументируя, в частности, наличием дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, заключенных между Истцом и гражданами – владельцами этих участков, а также тем, что фактически конфликт между Истцом и Агрофирмой носит частный характер.

Спор сводится к решению вопроса о том, может ли считаться законной последняя регистрация прав при обстоятель-ствах, когда госрегистратором не совершены действия относительно истребования информации о наличии уже за-регистрированных прав на соответствующие земельные участки.

Решение суда

Решениями судов первой и апелляционной инстанций иск удовлетворен, признаны противоправными и отменены обжалованные решения. Постановлением ВАСУ от 09.04.15 г. решения судов первой и апелляционной инстанции отменены, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска. Постановлением ВСУ от 29.09.15 г. постановление ВАСУ отменено, решения судов первой и апелляционной инстанции оставлены без изменений.

Аргументы суда

1. Судом указано, что правовые, экономические и организационные принципы проведения госрегистрации вещных и других прав и их обременений определяются Законом от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952). Этот Закон направлен на обеспечение признания и защиты государством этих прав, создание условий для функционирования рынка недви-жимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 2 Закона № 1952 госрегистрация вещных прав на недвижимое имущество – это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Госреестр прав.

Госрегистратор устанавливает соответствие заявленных прав и представленных документов требованиям законода-тельства, а также отсутствие разногласий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество и их обременениями, в частности: соответствие обязательного соблюдения письменной формы сделки и ее нотариального удостоверения (в случаях, предусмотренных законом); соответствие полномочий лица, которое подает документы на госрегистрацию прав и их обременений; соответствие сведений о недвижимом имуществе, имеющихся в Госреестре прав и представленных документах; наличие обременений прав на недвижимое имущество, зарегистрированных согласно требованиям этого Закона; наличие факта выполнения условий сделки, с которыми закон и/или договор (соглашение) связывает возможность проведения госрегистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или обременение таких прав.

Как определено ч. 4 ст. 15 Закона № 1952, госрегистрации подлежат исключительно заявленные права и их обреме-нения при условии их соответствия законодательству и представленным документам.

Судом учтена норма п. 8¹ ч. 2 ст. 9 Закона № 1952: во время проведения госрегистрации прав, которые возникли и зарегистрированы в установленном порядке до 01.01.13 г., госрегистратор запрашивает от органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, которые согласно действую-щему на момент регистрации законодательству проводили такую регистрацию, информацию (справки, копии документов и т. п.), необходимую для регистрации прав и их обременений, если такие документы не были представлены заявителем или если документы, представленные заявителем, не содержат предусмотренных этим законом сведений о правоприобретателе или недвижимом имуществе. А лица, к которым поступил запрос, обязаны безвозмездно в установленном законодательством порядке в течение 3 рабочих дней предоставить госрегистратору информацию, в частности относительно зарегистрированных вещных прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки.

На основании анализа указанных норм суд пришел к выводу, что госрегистратор во время регистрации вещных прав на недвижимое имущество обязан проверить информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных вещных прав с целью недопущения одновременного существования их двойной государственной регистрации.

2. Судом также установлено, что дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды земли, заключен-ные между их владельцами и Истцом, на которые ссылались Ответчик и третьи лица, не зарегистрированы в Госреестре, следовательно, договоры аренды земли являются действующими. Этот факт делает невозможным осуществление госрегистрации договоров аренды земли, заключенных между их владельцами и Агрофирмой в 2014 году, до истечения срока действия предыдущих договоров.

Учитывая вышеуказанные нормы законодательства и установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства суд сделал следующий вывод: в нарушение требований действующего законодательства Ответчик при проведении госрегистрации вещного права по договорам аренды земли не проверил надлежащим образом наличие регистрации права аренды на эти земельные участки, вследствие чего повторно зарегистрировал договор аренды одного и того же земельного участка, что является недопустимым, поскольку создает ситуацию, когда один и тот же участок был передан в аренду разным арендаторам.

При этом судом отмечено, что регистрация права аренды земли по новому договору аренды возможна лишь после регистрации соглашений о расторжении договоров аренды земли с предыдущим арендатором.

При заключении договоров аренды земельных участков необходимо проверять, арендуются они другим арендатором или нет. Для избежания двойной аренды земельных участков целесообразно зарегистрировать в Госреестре прав право аренды по уже существующим договорам, заключенным до 01.01.13 г. Если договоры аренды земельных участков заключены до 01.01.13 г. и не зарегистрированы согласно законодательству, действовавшему на момент их заключения, то в случае возникновения факта двойной аренды право аренды вероятно будет принадлежать тому, кто его зарегистрировал первым.