Огляд Закону № 1423: нові правила гри на земельному полі

Суть питання: більше трьох тисяч правок до законопроєкту № 2194 не змогли зупинити депутатів. Тож 28.04.21 р. його було прийнято в цілому. І проєкт перетворився на Закон від 28.04.21 р. № 1423-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (далі – Закон № 1423). Його можна назвати одним із найоб’ємніших актів останніх років (містить 116 аркушів), який змінює та вводить безліч нових правил. Більша частина змін набула чинності з 27.05.21 р. Наприклад, з’явилося похідне право від права емфітевзису – право оренди. Емфітевт залишається відповідальним перед власником землі, але може передати право користування земельною ділянкою іншій особі. Це аналог суборенди в оренді. Тож за потреби емфітевт може вже сьогодні передати право користування іншій особі, якщо це прямо не заборонено умовами договору. Не менш важливим є скасування погодження проєкту землеустрою із різними державними органами (Держгеокадастром, органом містобудування тощо). Також спрощено процедуру відведення земельної ділянки державної/комунальної власності. Тепер розповімо про це все по порядку.

Набуття чинності Закону № 1423

Закон № 1423 набув чинності з 27.05.21 р., але не повністю. Норми починають діяти по черзі, а саме:

• з 27.05.21 р. – більша частина норм;
• через три місяці – з 27.08.21 р. місцеві ради повинні відображати на картографічній основі Державного земельного кадастру (далі – ДЗК) земельну ділянку, на яку видано дозвіл на розроблення документації із землеустрою;
• через шість місяців – із 27.11.21 р. почнуть діяти нові умови зняття, переміщення родючого шару ґрунту. Територіальна громада зможе замовити виготовлення проєкту землеустрою щодо встановлення її меж;
• через один рік – із 27.05.22 р. повноваження із здійснення контролю за використанням та охороною земель надаються органам місцевого самоврядування (далі – ОМС). Тобто вони зможуть перевіряти земельні ділянки на дотримання цільового використання, меж земельної ділянки тощо, накладати штрафи та ініціювати припинення права власності/користування;
• із відкриттям ринку землі, тобто набуттям чинності Закону від 31.03.20 р. № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільгосппризначення» – із 01.07.21 р. діятиме порядок використання переважного права на купівлю землі сільгосппризначення. Після оприлюднення повного тексту Закону № 1423 зміст цього права не змінився. Детальний огляд переважного права див. у «Переважне право орендаря на купівлю сільгоспземлі: як скористатися»;
• із набуттям чинності Закону від 17.06.20 р. № 711-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» – із 24.07.21 р. діють уточнення щодо скасування технічної документації з економічної оцінки земель та плану зонування території.

Оскільки зміни достатньо значні, розглянемо основні з них, які вже діють із 27.05.21 р. Інші будемо розбирати поступово, адже до них ще не дійшов час.

Комунальна земля поповнилася

До комунальної землі тепер віднесено також усі землі державної власності за межами населених пунктів у межах територіальної громади. Тобто передавати землю із державної власності в комунальну немає потреби. Такі землі вважаються комунальними з 27.05.21 р. (розд. Х Земельного кодексу (далі – ЗК) доповнено п. 24). Наприклад, сільгоспділянки, вільні від забудови та розташовані за межами селищної ради, раніше належали до державної форми власності. Тепер це землі комунальної власності територіальних громад.

Зараз багато громад створюють об’єднані територіальні громади, до яких входять декілька селищ, міст. Їхня територія давно вийшла за межі населених пунктів. Тож розпоряджатися сільгоспділянками віднині мають право територіальні громади.

Крім того, несформовані земельні ділянки також уважаються комунальними. Утім, існує одне «але»:

• земельні ділянки, раніше відображені в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) із державною формою власності, уважаються комунальними після зміни в реєстрі їх форми на комунальну.

Тобто громада або землекористувач (він також має право на звернення) повинні звернутися до реєстратора, щоб відобразити в Реєстрі прав форму власності на конкретну земельну ділянку як комунальну.

До моменту внесення змін у Реєстр прав органи, що розпоряджалися такими землями (наприклад, обласне управління Держгеокадастру), позбавлені такого права. Тобто громади зацікавлені якнайшвидше змінити в Реєстрі прав державну форму власності на сформовану земельну ділянку на комунальну. Після цього вони зможуть розпоряджатися ділянкою, а отже, й укладати/поновлювати договори оренди. Орендар такої ділянки тепер матиме справу з громадою як із належним орендодавцем – розпорядником землі.

Видані дозволи на розроблення документації із землеустрою щодо земельних ділянок державної власності зберігають свою чинність. Користувач продовжує процедуру оформлення права на землю, але надалі матиме справу із територіальною громадою.

Зверність увагу: перехід ділянок із державної у комунальну власність не є підставою для зміни чи припинення права оренди, суборенди, емфітевзису на такі ділянки. Заміна старого розпорядника землі на нового вчиняється виключно за згодою сторін (ч. 4, 5 ст. 148¹ ЗК).

Отже, право розпорядження сільгоспділянками за межами населених пунктів із 27.05.21 р. перейшло до територіальної громади, на якій вони розташовані. Отримання ділянки у порядку безоплатної приватизації, в оренду відбувається за рішенням громади.

Емфітевзис в оренду – дозволено

Тепер землекористувач-емфітевт може передати ділянку в оренду іншій особі, раніше такої можливості не було. Емфітевт отримав статус орендодавця (ст. 93, 102¹ ЗК; ст. 411 Цивільного кодексу).

Запам’ятайте нові правила гри:

• емфітевт має право володіти, користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору, зокрема продати право користування, передати його у заставу без погодження з власником ділянки, якщо інше не передбачено умовами договору емфітевзису. Виняток становлять земельні ділянки державної чи комунальної власності (окрім переходу права власності на об’єкт нерухомого майна, розташованого на ділянці, або отримання права емфітевзису на земельних торгах). Якщо власник ділянки бажає бути в курсі передання права користування у заставу, рекомендуємо у нових договорах указати на це, а також унести зміни до укладених раніше договорів;
• особа, яка здійснює відчуження права користування земельною ділянкою, зобов’язана письмово повідомити власника ділянки про продаж цього права. Якщо протягом місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування може бути продане іншій особі;
• у разі продажу права емфітевзису іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), установлених договором емфітевзису. Розмір та порядок сплати відсотків є істотною умовою договору емфітевзису. Це правило поширюється на договори, укладені після 27.05.21 р. Граничний розмір відсотків не передбачено, тому визначається сторонами самостійно. Так само не заборонено встановити й 0 %;
• у разі відчуження права емфітевзису іншій особі до неї переходять усі права та обов’язки землекористувача з дня державної реєстрації переходу права емфітевзису;
• орендована земельна ділянка не може переходити іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію. Натомість ділянка за договором емфітевзису може бути передана в оренду. Строк оренди не повинен перевищувати строк договору емфітевзису, а умови обмежуються умовами договору емфітевзису;
• у договорі емфітевзису можна встановити заборону на передання ділянки в оренду. Ця заборона відображається в Реєстрі прав як обтяження речових прав на земельну ділянку.

Важливо! Орендар, який отримав ділянку у користування від емфітевта, не має переважного права на отримання її у власність (ч. 7 ст. 9 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»). Таким правом наділений лише перший по порядку землекористувач.

Тобто з’явилося похідне право від права емфітевзису – право оренди. Емфітевт залишається відповідальним перед власником землі, але має право передати земельну ділянку в користування іншій особі. Це аналог суборенди в оренді. Тож за потреби емфітевт може вже сьогодні передати право користування іншій особі, якщо це прямо не заборонено умовами договору.

Проєкт землеустрою без погодження та експертизи

Проєкти землеустрою щодо відведення земельних ділянок не підлягають погодженню із Держгеокадастром, відділом архітектури та іншими структурами (із ЗК виключено ст. 186¹). Тож процедуру відведення земельної ділянки у власність або користування полегшено. На даному етапі часто затягувався розгляд документації, її безліч разів повертали на доопрацювання, а швидко розглядали документи лише за корупційної складової.

Тепер порядок погодження та затвердження документації викладено в новій редакції ст. 186 ЗК. Так, проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки не погоджується ні з ким, а тільки затверджується ОМС (на сесії ради приймається рішення про затвердження та передання ділянки у власність/користування). Відмова ОМС у переданні земельної ділянки у власність може бути оскаржена до суду.

Майте на увазі! Погодження та затвердження – це різні процеси. Погодження – це середній етап оформлення ділянки, на якому держоргани видавали висновок про погодження документації із землеустрою. А затвердження, залежно від виду документації, здійснює розпорядник земель (громада) або землекористувач.

Для формування нової земельної ділянки з метою її відведення складається проєкт землеустрою, який тепер після відвідання кадастрового реєстратора і присвоєння кадастрового номера без погодження з іншими органами передається на затвердження до місцевої громади.

У разі відновлення меж земельної ділянки, яка була відведена тоді, коли ще не існувало кадастрового номера, виготовляється технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка затверджується:

• у разі передання земельної ділянки у власність та користування органами виконавчої влади, ОМС – рішенням таких органів;
• в інших випадках – власником (розпорядником) земельної ділянки;
• щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, яка перебуває у користуванні, – землекористувачем.

Таким чином, землекористувач державної/комунальної землі отримав змогу ініціювати та фактично здійснити процедуру присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, яка перебуває у його користуванні. Отримувати згоду територіальної громади не потрібно. Крім того, на підставі цієї ж документації можна внести до ДЗК зміни щодо форми власності на землю – із державної на комунальну. Тож землекористувач зацікавлений у швидкому відображенні в Реєстрі прав комунальної форми власності, щоб, наприклад, громада мала повноваження розпоряджатися цією ділянкою і могла поновити договір оренди землі на новий строк.

Відмова в затвердженні документації має містити вичерпний перелік недоліків документації з їх описом та посиланням на відповідні норми законів та прийняті згідно з ними нормативні акти, затверджену документацію із землеустрою або містобудівну документацію. Після виправлення розробник подає документацію повторно. Повторна відмова у затвердженні допускається виключно за відсутності усунених недоліків, а також у разі виникнення підстави після надання попереднього висновку.

Важливо! Експертиза документації з 27.05.21 р. не проводиться – Закон від 17.06.04 р. № 1808-IV «Про державну експертизу землевпорядної документації» скасовано.

Гранична площа сільгоспділянки – через торги

Установлено граничну площу сільгоспділянки державної чи комунальної власності, право оренди якої можна придбати на земельних торгах, – 20 га (ч. 2 ст. 136 ЗК). Тож громада зможе виставляти на торги земельні ділянки сільгосппризначення площею не більше 20 га. Потенційний покупець може придбати декілька ділянок, головне – перемогти на торгах.

Агрохімпаспорт – за бажанням

Розроблення агрохімічного паспорта не є обов’язковим у разі передання ділянки у власність або користування (ч. 7 ст. 37 Закону від 19.06.03 р. № 962-IV «Про охорону земель»).

Земельні перевірки – згідно із Законом № 877

Державний контроль за використанням та охороною земель здійснюється відповідно до Закону від 05.04.07 р. № 877-V «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності». Тобто всі правила затвердження плану перевірок, розміщення його у відкритому доступі тощо поширюються також на перевірки Держгеокадастру. Детальніше про те, як це має відбуватися, читайте у найближчому номері журналу.