Обзор Закона № 1423: новые правила игры на земельном поле

Суть вопроса: больше трех тысяч правок к законопроекту № 2194 не смогли остановить депутатов. Поэтому 28.04.21 г. он был принят в целом. И проект превратился в Закон от 28.04.21 г. № 1423-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» (далее – Закон № 1423). Его можно назвать одним из самых объемных актов последних лет (содержит 116 листов), который изменяет и вводит множество новых правил. Большая часть изменений вступила в силу с 27.05.21 г. Например, появилось производное право от права эмфитевзиса – право аренды. Эмфитевт остается ответственным перед собственником земли, но может передать право пользования земельным участком другому лицу. Это аналог субаренды в аренде. Поэтому при необходимости эмфитевт может уже сегодня передать право пользования другому лицу, если это прямо не запрещено условиями договора. Не менее важной является отмена согласования проекта землеустройства с разными государственными органами (Госгеокадастром, органом градостроения и т. п.). Также упрощена процедура отведения земельного участка государственной/коммунальной собственности. Теперь расскажем обо всем этом по порядку.

Вступление в силу Закона № 1423

Закон № 1423 вступил в силу с 27.05.21 г., но не полностью. Нормы начинают действовать по очереди, а именно:

• с 27.05.21 г. – большая часть норм;
• через три месяца – с 27.08.21 г. местные советы должны отражать на картографической основе Государственного земельного кадастра (далее – ГЗК) земельный участок, на который выдано разрешение на разработку документации по землеустройству;
• через шесть месяцев – с 27.11.21 г. начнут действовать новые условия снятия, перемещения плодородного слоя почвы. Территориальная громада сможет заказать изготовление проекта землеустройства относительно установления его границ;
• через один год – с 27.05.22 г. полномочия по осуществлению контроля за использованием и охраной земель предоставляются органам местного самоуправления (далее – ОМС). То есть они смогут проверять земельные участки на соблюдение целевого использования, границ земельного участка и т. п., налагать штрафы и быть инициаторами прекращения права собственности/пользования;
• с открытием рынка земли, то есть вступлением в силу Закона от 31.03.20 г. № 552-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельхозназначения» – с 01.07.21 г. будет действовать порядок использования преимущественного права на покупку земли сельхозназначения. После обнародования полного текста Закона № 1423 содержание этого права не изменилось. Подробный обзор преимущественного права см. в «Преимущественное право арендатора на покупку сельхозземли: как воспользоваться»;
• со вступлением в силу Закона от 17.06.20 г. № 711-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно планирования использования земель» – с 24.07.21 г. действуют уточнения относительно отмены технической документации по экономической оценке земель и плана зонирования территории.

Поскольку изменения достаточно значительные, рассмотрим основные из них, которые уже действуют с 27.05.21 г. Остальные будем разбирать постепенно, ведь до них еще не дошло время.

Коммунальная земля пополнилась

К коммунальной земле теперь отнесены также все земли государственной собственности за пределами населенных пунктов в пределах территориальной громады. То есть передавать землю из государственной собственности в коммунальную нет необходимости. Такие земли считаются коммунальными с 27.05.21 г. (разд. Х Земельного кодекса (далее – ЗК) дополнен п. 24). Например, сельхозучастки, свободные от застройки и расположенные за пределами поселкового совета, ранее относились к государственной форме собственности. Теперь это земли коммунальной собственности территориальных громад.

В настоящий момент многие громады создают объединенные территориальные громады, в которые входят несколько поселков, городов. Их территория давно вышла за пределы населенных пунктов. Поэтому распоряжаться сельхозучастками отныне имеют право территориальные громады.

Кроме того, несформированные земельные участки также считаются коммунальными. Впрочем, существует одно «но»:

• земельные участки, ранее отраженные в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) с государственной формой собственности, считаются коммунальными после изменения в реестре их формы на коммунальную.

То есть общество или землепользователь (он также имеет право на обращение) должны обратиться к регистратору, чтобы отразить в Реестре прав форму собственности на конкретный земельный участок как коммунальный.

До момента внесения изменений в Реестр прав органы, которые распоряжались такими землями (например, областное управление Госгеокадастра), лишены такого права. То есть громады заинтересованы как можно быстрее изменить в Реестре прав государственную форму собственности на сформированный земельный участок на коммунальную. После этого они смогут распоряжаться участком, а следовательно, и заключать/обновлять договоры аренды. Арендатор такого участка теперь будет иметь дело с громадой как с надлежащим арендодателем – распорядителем земли.

Выданные разрешения на разработку документации по землеустройству относительно земельных участков государственной собственности сохранят свое действие. Пользователь продолжает процедуру оформления права на землю, но в дальнейшем будет иметь дело с территориальной громадой.

Обратите внимание: переход участков из государственной в коммунальную собственность не является основанием для изменения или прекращения права аренды, субаренды, эмфитевзиса на такие участки. Замена старого распорядителя земли на нового совершается исключительно с согласия сторон (ч. 4, 5 ст. 148¹ ЗК).

Следовательно, право распоряжения сельхозучастками за пределами населенных пунктов с 27.05.21 г. перешло к территориальной громаде, в которой они расположены. Получение участка в порядке бесплатной приватизации, в аренду происходит по решению громады.

Эмфитевзис в аренду – разрешено

Теперь землепользователь-эмфитевт может передать участок в аренду другому лицу, ранее такой возможности не было. Эмфитевт получил статус арендодателя (ст. 93, 102¹ ЗК; ст. 411 Гражданского кодекса).

Запомните новые правила игры:

• эмфитевт имеет право владеть, пользоваться земельным участком в полном объеме в соответствии с договором, в частности продать право пользования, передать его в залог без согласования с собственником участка, если иное не предусмотрено условиями договора эмфитевзиса. Исключение составляют земельные участки государственной или коммунальной собственности (кроме перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на участке, или получения права эмфитевзиса на земельных торгах). Если собственник участка желает быть в курсе передачи права пользования в залог, рекомендуем в новых договорах указать это, а также внести изменения в заключенные ранее договоры;
• лицо, которое осуществляет отчуждение права пользования земельным участком, обязано в письменном виде уведомить собственника участка о продаже этого права. Если в течение месяца собственник не отправит письменное согласие на покупку, право пользования может быть продано другому лицу;
• в случае продажи права эмфитевзиса другому лицу собственник земельного участка имеет право на получение процентов от цены продажи (стоимости) права, установленных договором эмфитевзиса. Размер и порядок уплаты процентов является существенным условием договора эмфитевзиса. Это правило распространяется на договоры, заключенные после 27.05.21 г. Предельный размер процентов не предусмотрен, поэтому определяется сторонами самостоятельно. Также не запрещено установить и 0 %;
• в случае отчуждения права эмфитевзиса другому лицу к нему переходят все права и обязанности землепользователя со дня государственной регистрации перехода права эмфитевзиса;
• арендованный земельный участок не может переходить другому лицу на праве эмфитевзиса, суперфиция. Зато участок по договору эмфитевзиса может быть передан в аренду. Срок аренды не должен превышать срок договора эмфитевзиса, а условия ограничиваются условиями договора эмфитевзиса;
• в договоре эмфитевзиса можно установить запрет на передачу участка в аренду. Этот запрет отражается в Реестре прав как обременение вещных прав на земельный участок.

Важно! Арендатор, который получил участок в пользование от эмфитевта, не имеет преимущественного права на получение его в собственность (ч. 7 ст. 9 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»). Таким правом наделен лишь первый по порядку землепользователь.

То есть появилось производное право от права эмфитевзиса – право аренды. Эмфитевт остается ответственным перед собственником земли, но имеет право передать земельный участок в пользование другому лицу. Это аналог субаренды в аренде. Поэтому при необходимости эмфитевт может уже сегодня передать право пользования другому лицу, если это прямо не запрещено условиями договора.

Проект землеустройства без согласования и экспертизы

Проекты землеустройства относительно отвода земельных участков не подлежат согласованию с Госгеокадастром, отделом архитектуры и другими структурами (из ЗК исключена ст. 186¹). Поэтому процедура отвода земельного участка в собственность или пользование облегчена. На данном этапе часто затягивалось рассмотрение документации, ее множество раз возвращали на доработку, а быстро рассматривали документы лишь при коррупционной составляющей.

Теперь порядок согласования и утверждения документации изложен в новой редакции ст. 186 ЗК. Так, проект землеустройства относительно отвода земельного участка не согласовывается ни с кем, а только утверждается ОМС (на сессии совета принимается решение об утверждении и передаче участка в собственность/пользование). Отказ ОМС в передаче земельного участка в собственность может быть обжалован в суде.

Имейте в виду! Согласование и утверждение – это разные процессы. Согласование – это средний этап оформления участка, на котором госорганы выдавали заключение о согласовании документации по землеустройству. А утверждение, в зависимости от вида документации, осуществляет распорядитель земель (громада) или землепользователь.

Для формирования нового земельного участка в целях его отвода составляется проект землеустройства, который теперь после посещения кадастрового регистратора и присвоения кадастрового номера без согласования с другими органами передается на утверждение в местную громаду.

В случае восстановления границ земельного участка, который был отведен тогда, когда еще не существовало кадастрового номера, изготовляется техническая документация по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности), которая утверждается:

• в случае передачи земельного участка в собственность и пользование органами исполнительной власти, ОМС – решением таких органов;
• в других случаях – собственником (распорядителем) земельного участка;
• относительно земельного участка государственной или коммунальной собственности, который находится в пользовании, – землепользователем.

Таким образом, землепользователь государственной/коммунальной земли получил возможность инициировать и фактически осуществить процедуру присвоения кадастрового номера земельному участку, который находится в его пользовании. Получать согласие территориальной громады не нужно. Кроме того, на основании этой же документации можно внести в ГЗК изменения относительно формы собственности на землю – с государственной на коммунальную. Поэтому землепользователь заинтересован в быстром отражении в Реестре прав коммунальной формы собственности, чтобы, например, громада имела полномочия распоряжаться этим участком и могла обновить договор аренды земли на новый срок.

Отказ в утверждении документации должен содержать исчерпывающий перечень недостатков документации с их описанием и ссылкой на соответствующие нормы законов и принятых согласно им нормативных актов, утвержденную документацию по землеустройству или градостроительную документацию. После исправления разработчик подает документацию повторно. Повторный отказ в утверждении допускается исключительно при отсутствии устраненных недостатков, а также в случае возникновения основания после предоставления предыдущего заключения.

Важно! Экспертиза документации с 27.05.21 г. не проводится – Закон от 17.06.04 г. № 1808-IV «О государственной экспертизе землеустроительной документации» отменен.

Предельная площадь сельхозучастка – через торги

Установлена предельная площадь сельхозучастка государственной или коммунальной собственности, право аренды которого можно приобрести на земельных торгах, – 20 га (ч. 2 ст. 136 ЗК). Поэтому общество сможет выставлять на торги земельные участки сельхозназначения площадью не более 20 га. Потенциальный покупатель может приобрести несколько участков, главное – победить на торгах.

Агрохимпаспорт – по желанию

Разработка агрохимического паспорта не является обязательной в случае передачи участка в собственность или пользование (ч. 7 ст. 37 Закона от 19.06.03 г. № 962-IV «Об охране земель»).

Земельные проверки – согласно Закону № 877

Государственный контроль за использованием и охраной земель осуществляется в соответствии с Законом от 05.04.07 г. № 877-V «Об основных принципах государственного надзора (контроля) в сфере хозяйственной деятельности». То есть все правила утверждения плана проверок, размещения его в открытом доступе и т. п. распространяются также на проверки Госгеокадастра. Подробнее о том, как это должно происходить, читайте в ближайшем номере журнала.