Оскарження дій держреєстратора прав: судова практика

Державний реєстратор прав на нерухоме майно, нехтуючи обов’язком здійснити перевірку документів про відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами (реєстрація права до 01.01.13 р. в інших реєстрах), зареєстрував право оренди на одну і ту саму земельну ділянку. Це призвело до подвійної реєстрації права оренди. Такі дії є неправомірними, тому рішення держреєстратора підлягають скасуванню (ухвала ВАСУ від 23.03.17 р. у справі № К/800/16005/16).

Сторони спору

Позивач – товариство, відповідач – державний реєстратор, треті особи – товариство, фізичні особи. Предметом спору є визнання незаконними дій та скасування рішень держреєстратора.

Суть спору

Між позивачем та третіми особами (фізособами) було укладено договори оренди земельних ділянок (від 10.09.04 р. № 1 та від 20.12.07 р. № 18) і додаткові угоди до них у частині, що стосується продовження строку їх дії до 31.12.20 р. За договорами оренди фізособи передали, а товариство прийняло в платне користування строком на 5 років земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 10,6421 га та 5,8681 га (кадастрові номери: 1220386600:02:018:0004 та 1220386600:02:020:0005 відповідно). Указані угоди були зареєстровані в книзі реєстрації договорів оренди землі у відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП «Центр» ДЗК при Держкомземі, зокрема вчинено записи від 13.08.10 р. та від 09.04.12 р.

У відповіді відділу Держгеокадастру на запит позивача щодо надання відомостей про реєстрацію договорів оренди стосовно громадян, які передали свої ділянки в оренду, підтверджено реєстрацію договорів оренди земельних ділянок від 13.08.10 р. на 10 років (кадастровий номер 1220386600:02:018:0004 та від 09.04.12 р. зі строком дії до 31.12.20 р. (кадастровий номер 1220386600:02:020:0005).

Разом з тим згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна із зазначеними кадастровими номерами є інформація про держреєстрацію іншого речового права, а саме: на підставі рішення держреєстратора внесено записи про реєстрацію права оренди ділянки на підставі договорів оренди землі від 15.04.15 р. та 16.03.15 р., укладених між фізособами (треті особи) та товариством (третя особа), зі строком дії до 02.06.25 р. та до 27.06.25 р. із правом пролонгації.

Позивач, не погодившись із рішеннями та діями держреєстратора, звернувся до суду з позовом, обґрунтувавши його тим, що дії та рішення держреєстратора щодо реєстрації речових прав оренди за товариством (третьою особою) є неправомірними та підлягають скасуванню, оскільки реєстрацію договорів оренди землі здійснено без дотримання встановленого порядку, з порушенням норм законодавства, без пересвідчення у відсутності суперечностей між заявленим та вже зареєстрованим обтяженням права на нерухоме майно і, як результат, прийнято незаконне рішення.

Судові рішення

Постановою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 23.02.16 р. у справі № 804/15891/15, яку залишено без змін ухвалою Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 18.05.16 р., позовні вимоги товариства задоволено частково. Визнано протиправними та скасовано рішення держреєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Ухвалою ВАСУ від 23.03.17 р. (касаційне провадження № К/800/16005/16) скаргу товариства (третьої особи) залишено без задоволення, вищевказані рішення судів першої та апеляційної інстанцій залишено без змін.

Аргументи суду

1. Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу (далі – ЗК) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником ділянки та орендарем. Згідно зі ст. 125 ЗК право оренди земельної ділянки виникає з моменту його держреєстрації.

2. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», далі – Закон № 1952, у редакції, яка є чинною на час прийняття оскаржуваних рішень).

Нормою ч. 3 ст. 10 Закону № 1952 визначено, що держреєстратор, зокрема:

• установлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для держреєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Держреєстрі речових прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає держреєстрації;
• під час проведення держреєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01.01.13 р., запитує в органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства оформляли та/або реєстрували права, інформацію, необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

3. Суд касаційної інстанції звернув увагу на роз’яс­нення, надані Державною реєстраційною службою у листі від 06.08.13 р. № 2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадків подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними набувачами». Так, з метою недопущення одночасного існування держреєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, при проведенні реєстрації права оренди на ділянку, сформовану внаслідок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), держреєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.13 р., зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

Тож суд касаційної інстанції:

• погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, що позовні вимоги в частині визнання незаконними дій держреєстратора про державну реєстрацію речових прав оренди земельної ділянки не підлягають задоволенню, оскільки в розглянутому випадку належним способом захисту порушеного права є оскарження рішення суб’єкта владних повноважень. Так, винесення рішення є складовою частиною процесу його прийняття, і такі дії не підлягають окремому оскарженню;
• зазначив, що аналогічну правову позицію викладено в постановах ВСУ від 29.09.15 р. у справі № 21-760а15 та від 15.11.16 р. у справі № 21-3030а16. Так, держреєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов’язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення їх одночасної подвійної реєстрації, а реєстрація нових договорів оренди є неможливою до закінчення строку дії попередніх договорів та відповідної реєстрації цього факту.

Отже, ВАСУ дійшов висновку, що відповідач повинен був запитати в органів влади, підприємств, установ та організацій, які згідно із законодавством здійснювали оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо) щодо фактів реєстрації договорів оренди певних земельних ділянок для встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно.

Невиконання держреєстратором такого обов’язку обумовило повторну реєстрацію права оренди одних і тих самих земельних ділянок, внаслідок чого істотно порушено законні права та інтереси позивача як правомірного орендаря цих ділянок, що є підставою для задоволення позову.

Закон № 1952 передбачає ряд дій, які має вчинити держреєстратор при проведенні держреєстрації речового права за договором оренди землі. Невиконання таких дій або їх виконання неналежним чином може призвести до повторної реєстрації договорів оренди одних і тих самих ділянок. Така повторна реєстрація речових прав є неправомірною, прийняті рішення про її здійснення підлягають скасуванню в судовому порядку.

Реєстрація договорів оренди землі за новим орендарем можлива лише після закінчення строку дії або дострокового розірвання договорів оренди землі з попереднім орендарем та відповідної реєстрації цих фактів.