Обжалование действий госрегистратора прав: судебная практика

Государственный регистратор прав на недвижимое имущество, пренебрегая обязанностью осуществить проверку документов об отсутствии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами (регистрация права до 01.01.13 г. в других реестрах), зарегистрировал право аренды на один и тот же земельный участок. Это привело к двойной регистрации права аренды. Такие действия являются неправомерными, поэтому решения госрегистратора подлежат отмене (определение ВАСУ от 23.03.17 г. по делу № К/800/16005/16).

Стороны спора

Истец – общество, ответчик – государственный регистратор, третьи лица – общество, физические лица. Предметом спора является признание незаконными действий и отмены решений госрегистратора.

Суть спора

Между истцом и третьими лицами (физическими лицами) были заключены договоры аренды земельных участков (от 10.09.04 г. № 1 и от 20.12.07 г. № 18) и дополнительные соглашения к ним в части, касающейся продления срока их действия до 31.12.20 г. По договорам аренды физические лица передали, а общество приняло в платное пользование сроком на 5 лет земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью 10,6421 га и 5,8681 га (кадастровые номера: 1220386600:02:018:0004 и 1220386600:02:020:0005 соответственно). Указанные соглашения были зарегистрированы в книге регистрации договоров аренды земли в отделе Днепропетровского регионального филиала ГП «Центр» ГЗК при Госкомземе, в частности совершены записи от 13.08.10 г. и от 09.04.12 г.

В ответе отдела Госгеокадастра на запрос истца относительно предоставления сведений о регистрации договоров аренды относительно граждан, которые передали свои участки в аренду, подтверждена регистрация договоров аренды земельных участков от 13.08.10 г. на 10 лет (кадастровый номер 1220386600:02:018:0004 и от 09.04.12 г. со сроком действия до 31.12.20 г. (кадастровый номер 1220386600:02:020:0005).

Вместе с тем согласно Информационной справке из Государственного реестра вещных прав и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества относительно объекта недвижимого имущества с указанными кадастровыми номерами имеется информация о госрегистрации другого вещного права, а именно: на основании решения госрегистратора внесены записи о регистрации права аренды участка на основании договоров аренды земли от 15.04.15 г. и 16.03.15 г., заключенных между физическими лицами (третьи лица) и обществом (третье лицо), со сроком действия до 02.06.25 г. и до 27.06.25 г. с правом пролонгации.

Истец, не согласившись с решениями и действиями госрегистратора, обратился в суд с иском, обосновав его тем, что действия и решения госрегистратора относительно регистрации вещных прав аренды за обществом (третьим лицом) являются неправомерными и подлежат отмене, поскольку регистрация договоров аренды земли осуществлена без соблюдения установленного порядка, с нарушением норм законодательства, без убеждения в отсутствии противоречия между заявленным и уже зарегистрированным обременением права на недвижимое имущество и, как результат, принято незаконное решение.

Судебные решения

Постановлением Днепропетровского окружного административного суда от 23.02.16 г. по делу № 804/15891/15, которое оставлено без изменений постановлением Днепропетровского апелляционного административного суда от 18.05.16 г., исковые требования общества удовлетворены частично. Признано противоправным и отменено решение госрегистратора о государственной регистрации прав и их обременений.

Определением ВАСУ от 23.03.17 г. (кассационное производство № К/800/16005/16) жалоба общества (третьего лица) оставлена без удовлетворения, вышеуказанные решения судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменений.

Аргументы суда

1. В соответствии с ч. 4 ст. 124 Земельного кодекса (далее – ЗК) передача в аренду земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником участка и арендатором. Согласно ст. 125 ЗК право аренды земельного участка возникает с момента его госрегистрации.

2. Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество – это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», далее – Закон № 1952, в редакции, которая действует на время принятия обжалуемых решений).

Нормой ч. 3 ст. 10 Закона № 1952 определено, что госрегистратор, в частности:

• устанавливает соответствие заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество и их обременениями, в частности соответствие обязательного соблюдения письменной формы сделки и ее нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом; соответствие полномочий лица, которое подает документы для госрегистрации прав; соответствие сведений о вещных правах на недвижимое имущество и их обременениях, которые содержатся в Госреестре вещных прав, сведениям, которые содержатся в поданных документах; наличие обременений прав на недвижимое имущество; наличие факта выполнения условий сделки, с которыми закон и/или соответствующая сделка связывает возможность возникновения, перехода, прекращения вещного права, подлежащего госрегистрации;
• во время проведения госрегистрации прав, которые возникли в установленном законодательством порядке до 01.01.13 г., запрашивает у органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые в соответствии с законодательством оформляли и/или регистрировали права, информацию, необходимую для такой регистрации, в случае отсутствия доступа к соответствующим информационным системам, документам и/или в случае, если соответствующие документы не были поданы заявителем.

3. Суд кассационной инстанции обратил внимание на разъяснения, предоставленные Государственной регистрационной службой в письме от 06.08.13 г. № 2951/05-15-13 «Относительно предотвращения случаев двойной регистрации прав аренды на земельный участок за разными приобретателями». Так, в целях недопущения одновременного существования госрегистрации нескольких прав аренды на один земельный участок, при проведении регистрации права аренды на участок, сформированный в результате выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев), госрегистратору следует запрашивать информацию о наличии или отсутствии зарегистрированных договоров у органов, которые осуществляли такую регистрацию до 01.01.13 г., в частности исполнительных комитетов сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (пая).

Поэтому суд кассационной инстанции:

• согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, что исковые требования в части признания незаконными действий госрегистратора о государственной регистрации вещных прав аренды земельного участка, не подлежат удовлетворению, поскольку в рассмотренном случае надлежащим способом защиты нарушенного права является обжалование решения субъекта властных полномочий. Так, вынесение решения является составной частью процесса его принятия, и такие действия не подлежат отдельному обжалованию;
• заметил, что аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ВСУ от 29.09.15 г. по делу № 21-760а15 и от 15.11.16 г. по делу № 21-3030а16. Так, госрегитратор во время проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество обязан проверить информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных вещных прав в целях недопущения их одновременной двойной регистрации, а регистрация новых договоров аренды является невозможной до окончания срока действия предыдущих договоров и соответствующей регистрации этого факта.

Таким образом, ВАСУ пришел к выводу, что ответчик должен был запросить у органов власти, предприятий, учреждений и организаций, которые согласно законодательству осуществляли оформление и/или регистрацию прав, информацию (справки, копии документов и т. п.) относительно фактов регистрации договоров аренды определенных земельных участков для установления соответствия заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства, а также отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество.

Невыполнение госрегистратором такой обязанности обусловило повторную регистрацию права аренды одних и тех же земельных участков, в результате чего существенно нарушены законные права и интересы истца как правомерного арендатора этих участков, что является основанием для удовлетворения иска.

Закон № 1952 предусматривает ряд действий, которые должен совершить госрегистратор при проведении госрегистрации вещного права по договору аренды земли. Невыполнение таких действий или их выполнение ненадлежащим образом может привести к повторной регистрации договоров аренды одних и тех же участков. Такая повторная регистрация вещных прав является неправомерной, принятые решения о ее осуществлении подлежат отмене в судебном порядке.

Регистрация договоров аренды земли за новым арендатором возможна только по истечении срока действия или досрочного расторжения договоров аренды земли с предыдущим арендатором и соответствующей регистрации этих фактов.