Невитребувані паї: визначення, оренда реєстрація

Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які орендують або мають намір орендувати землі на підставі сертифікатів, зокрема так звані невитребувані паї.

Що таке земельна частка (пай)?

Земельною часткою (паєм) (далі – пай) є умовна частка сільськогосподарських угідь, які були передані в колективну власність сільськогосподарським підприємствам. Така частка не має чітко визначених меж та розміру у фізичних гектарах. Її розмір визначався як середній по господарству в умовних кадастрових гектарах. Отже, за своєю правовою природою земельний пай – це ще не земельна ділянка, а лише право вимагати виділення в натурі певної земельної ділянки.

Яким документом посвідчується право власності на пай?

Основним документом, що посвідчує право на земельний пай, є сертифікат на право на земельну частку (далі – сертифікат), виданий районною (міською) державною адміністрацією. Також право на земельний пай може бути посвідчене свідоцтвом про право на спадщину, договором купівлі-продажу, дарування, міни (посвідченим у встановленому законом порядку) та рішенням суду про визнання права на земельний пай.

Чи є сертифікат правовстановним документом?

Не зовсім. Відповідно до п. 17 розд. Х «Перехідні положення» Земельного кодексу (далі – ЗК) сертифікати, отримані громадянами, уважаються правовстановними документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельного паю в натурі. Право на саму земельну ділянку виникне з моменту її державної реєстрації. Оформлюється таке право відповідно до Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

До оформлення права власності на земельну ділянку громадяни – власники сертифікатів мають право лише укладати договори оренди на землі сільськогосподарського призначення відповідно до цих сертифікатів (Перехідні положення Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»).

Чи має такий сертифікат строк дії?

Відповідно до п. 17 розд. Х «Перехідні положення» ЗК сертифікати є дійсними до виділення власникам земельних паїв у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Однак з 01.01.13 р. видаються не акти, а свідоцтва про право на власність. Отже, сертифікати є дійсними до виділення власникам земельних паїв у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі Державною реєстраційною службою такого свідоцтва.

Які паї називають невитребуваними?

Невитребуваними (або нерозподіленими) земельними паями є землі, визначені в проектах чи схемах паювання земель КСП, але не витребувані власниками. Наприклад, громадянин Ващук П. М. працював у КСП. Під час паювання земель Ващуку П. М. визначено в проектах паювання земель КСП 3 га землі (умовно). Про це виписано сертифікат. Проте за якихось обставин Ващук П. М. не забрав цей сертифікат. Така ділянка обліковується як невитребуваний пай.

Де зберігаються невитребувані сертифікати?

Матеріали щодо розподілу земельних ділянок між власниками земельних паїв зберігаються у відповідній сільській, селищній, міській раді за місцем проживання більшості власників земельних паїв та в районному відділі земельних ресурсів.

Чи можуть невитребувані паї передаватися в оренду? Якщо можуть, то як це зробити і чи є затверджена форма договору такої оренди?

Так, ці землі можуть передаватися в оренду. Пов- новаженнями щодо розпорядження ними наділено органи місцевого самоврядування за місце- знаходженням таких земель та районні державні адміністрації. Для передачі паю в оренду такий орган повинен прийняти відповідне рішення (про передачу в оренду невитребуваних паїв). При укладенні договору оренди невитребуваного паю використовують Типову форму договору оренди земельного паю, затверджену наказом Держкомзему від 17.01.2000 р. № 5.

Що є предметом такого договору та на який строк він може бути укладений?

Предметом укладання договорів оренди земельних паїв (у т. ч. невитребуваних, нерозподілених паїв) є умовна частка сільськогосподарських угідь в умовних гектарах.

Конкретний строк дії договору оренди земельного паю законодавством не визначений. Сторони самостійно встановлюють його за угодою. Що стосується невитребуваних паїв, то при укладанні договору оренди сторони визначають, що такий пай передається в оренду на строк до моменту отримання власником державного акта (свідоцтва) на право власності на земельну ділянку.

Хто буде отримувати орендну плату за таким договором?

Як уже зазначалося, орендодавцем невитребуваних паїв є відповідний орган місцевого самоврядування або районна державна адміністрація. Отже, такий орган і буде отримувати орендну плату.

Чи підлягають договори оренди земельних паїв (у т. ч. невитребуваних) реєстрації в Держреєстрі прав?

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону № 1952 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєструються речові права та їх обтяження, зокрема, на земельні ділянки. Відповідно до ст. 79 ЗК земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. На відміну від земельної ділянки, земельний пай (у т. ч. невитребуваний) є умовною часткою земель. Отже, він не належить до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації в порядку, визначеному Законом № 1952.

Хто ж тоді реєструє такі договори?

Порядок реєстрації договорів оренди земельного паю затверджений постановою КМУ від 24.01.2000 р. № 119. На сьогодні цей порядок є чинним. Ним визначено, що реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

Якщо після укладення договору оренди невитребуваного паю з’явиться власник або його спадкоємець, то які наслідки це матиме для орендаря?

У такому разі договір оренди між органом місцевого самоврядування та орендарем має бути достроково припинений. За бажанням власника орендар може укласти договір оренди з ним. Якщо ж власник (або спадкоємець) виявить бажання виділити в натурі (на місцевості) земельну ділянку, то договір оренди може бути переукладено вже після належного оформлення прав власності на земельну ділянку, тобто після отримання власником (або спадкоємцем) свідоцтва на право власності на земельну ділянку.